Công ty cổ phần đại lý Liên hiệp vận chuyển Gemadept đang trong vòng thương thảo chuyển nhượng tòa nhà trên đường Lê Thánh Tôn, Q.1, TP. Hồ Chí Minh cho đối tác Hàn Quốc. Sự lao dốc thê thảm của giá văn phòng cho thuê đã khiến lợi nhuận từ kinh doanh tòa nhà của Gemadept hai năm gần đây giảm dần. Bây giờ nếu thương vụ này diễn ra như mong muốn thì công ty có thể trả bớt nợ, chi phí lãi vay tụt xuống, nói như ban lãnh đạo, công ty khỏe hẳn.
Có tin nói Tập đoàn Vingroup cũng đã gần như hoàn tất việc đàm phán bán tòa nhà Vincom A cho đối tác nước ngoài.
Tuy nhiên những thương vụ chuyển nhượng giúp doanh nghiệp bất động sản hoặc có “dính chân” vào bất động sản cải thiện dòng tiền như trên không nhiều. Phần lớn các công ty nhà đất vẫn đang ngắc ngoải, tồn tại lay lắt trên đống nợ khổng lồ. Gói giải cứu bất động sản thông qua việc Ngân hàng Nhà nước tái cấp vốn 30.000 tỉ đồng cho năm ngân hàng, để hỗ trợ viên chức, người thu nhập thấp mua, thuê nhà ở xã hội lãi suất 6%/năm trong vòng ba năm, xem ra khó có thể tạo sự đột phá, tìm lối ra cho lĩnh vực này.
Tâm lý chờ giá giảm thêm
Vào năm ngoái khi quyết định hạ giá bán khu căn hộ sắp bàn giao cho khách hàng từ 18 xuống 14,5 triệu đồng/m2, chủ một doanh nghiệp bất động sản lớn hiểu rằng ông phải giảm giá liền tay những dự án còn lại, chấp nhận hòa vốn hoặc lãi ít để không bị tồn kho. “Những ngày đầu sức tiêu thụ tương đối tốt, nhưng chúng tôi hiểu ngay vấn đề khi sang tuần thứ hai lượng người đến nộp tiền mua giảm mạnh” – ông nói – “Có người nộp cả những cọc tiền cuộn tròn vài triệu đồng một, nhân viên kiểm tiền đếm mỏi tay. Họ nói đấy là tiền tiết kiệm, bỏ ống. Lần đó thu được gần ngàn tỉ đồng là thấy sức mua cạn, chứng tỏ người dân thực sự không có nhiều tiền”.
Giống như chứng khoán, vấn đề của thị trường bất động sản hiện nay chính là thanh khoản. Dòng tiền đầu cơ chủ yếu hình thành từ vốn vay ngân hàng đã bị cắt trong khi dòng tiền đầu tư vẫn đang đứng ngoài. “Thị trường đang bị chi phối bởi yếu tố tâm lý. Nhiều người e ngại mua xong giá còn xuống nữa nên họ tiếp tục đợi. Giá từ 20-25 triệu đồng/m2 xuống 17-18 triệu đồng/m2 họ không mua. Phải giảm về 10-12 triệu đồng/m2 mới có thể bán được, nhưng không ai đảm bảo bán hết đối với dự án ở bất kỳ vị trí nào. Một dự án bán căn hộ mà thu về được tầm 2.000 tỉ đồng là chấn động thị trường liền” – chủ tịch hội đồng quản trị một công ty đang sở hữu dở dang vài dự án ở Q.9 và Q.7 phân tích.
Để thấm thía sự ế ẩm thực sự của bất động sản, phải dạo qua các sàn. Chủ một sàn giao dịch địa ốc cho biết hiện có những tháng không có nổi một hợp đồng, trong khi trước đây bình quân sàn của ông bán được khoảng 1.500-2.000 căn hộ/năm.
Vòng quay bất động sản, trừ một số dự án mà đầu ra được bao tiêu như bán giá rẻ cho người lao động, cho công đoàn để công đoàn bán ưu đãi cho nhân viên, còn lại đang ngưng trệ. Những doanh nghiệp còn đất thì tạm dừng các dự án chuẩn bị xây. Những doanh nghiệp sắp xây xong thì ráng cầm cự, nài nỉ ngân hàng cho mượn thêm vốn. Các doanh nghiệp hoàn thiện nửa chừng, kiểu mới xong phần móng, hoặc lên được nửa số tầng, hết tiền, đành để công trình phơi mưa nắng mà tòa nhà M&C ở góc đường Hàm Nghi, Q.1 là một ví dụ. Ngay cả những doanh nghiệp còn vốn, cũng không dám nghĩ chuyện đầu tư vì không chắc bao giờ thị trường phục hồi. “Điều tính toán trước hết là tiền đưa ra thì bao giờ quay về, bao nhiêu năm dự án hoàn vốn” – chủ đầu tư một trong những tòa nhà trên một khu đất vàng giãi bày. Theo ông, ngay cả xây văn phòng cho thuê, khai thác được 50% công suất với giá 25 USD/m2/tháng như hiện tại, thì doanh thu không đủ trả chi phí lãi vay và khấu hao.
Một thị trường bất động sản gần như tê liệt, mà tại sao bong bóng chưa vỡ? Câu trả lời có lẽ nằm ở chỗ một bộ phận doanh nghiệp còn chèo chống được. Tuy nhiên những gì xảy ra trong năm 2012 đã làm nhiều công ty kinh doanh bất động sản vỡ lẽ khó khăn chưa đến đáy và chuyện bong bóng tài sản vỡ tung chỉ còn là thời điểm nào mà thôi. “Ở một thị trường nơi lãi suất đầu ra tới 17 – 18%/năm, thì không nhà đầu tư chân chính nào có lãi và trụ nổi” – một doanh nhân kết luận.
Tiền đây, có nhà để mua không?
“Công ty ông có sẵn lòng đầu tư vào nhà ở xã hội không?” – một doanh nghiệp đề nghị giấu tên trả lời không. Kết cấu của nhà ở xã hội cũng phải vững như nhà bình thường, chỉ khác trang trí nội thất bên trong, vì thế doanh nghiệp không lời được bao nhiêu nếu bán giá 10-12 triệu/m2. Tính cụ thể, một dự án từ khi giải tỏa đền bù đến khi xây dựng xong mất 2-3 năm, hoàn thành thủ tục giấy tờ mất thêm nửa năm nữa, chi phí cộng dồn trong thời gian đó đội giá thành lên nhiều.
Câu chuyện 30.000 tỉ đồng lãi suất thấp cho chương trình nhà ở xã hội, vốn được hình thành như một gói kích cầu bất động sản, hóa ra không vướng ở tiền, mà ở nguồn cung. “Nhà ở cho người thu nhập thấp giá 10-12 triệu đồng/m2 hiện không có tồn kho. Muốn có phải xây. Nhà tồn kho hiện nay đa số quy hoạch từ năm 2007, tức căn hộ hạng trung và cao cấp, khó chuyển đổi thành nhà ở xã hội” – đại diện Sở Xây dựng TP.HCM nhận xét.
Theo Sở Xây dựng, từ 2012 đến 2015 thành phố cần 2,7 triệu m2 nhà ở, trong đó 1,3 triệu m2 sàn nhà tương đương 17.500 căn hộ cho người thu nhập thấp, chưa kể nhu cầu 800.000m2 nhà ở cho công nhân, đáp ứng nhu cầu của 93.000 lao động. Tất cả diện tích này giờ phải bắt đầu xây.
Làm sao để tiền biến thành nhà ngay được? Phải có thời gian, trong khi các doanh nghiệp lại muốn được giải cứu tức thì!
Giới kinh doanh tiền tệ nghĩ sao về thực trạng này?
“Ngân hàng có tiền, nếu cho vay làm nhà ở xã hội thì bao nhiêu cũng có. 30.000 tỉ đồng, chứ thậm chí 40.000, 50.000 tỉ đồng chúng tôi cũng lo được” – một quan chức cấp cao của Ngân hàng Nhà nước khẳng định – “Tuy nhiên các ngân hàng chỉ chơi được ở sân của họ là sân tiền tệ, còn sân các bộ, ngành khác như xây dựng, ngân hàng không thể lấn sang. Tiền gắn với nhà. Cốt lõi là người thu nhập thấp, được vay tiền lãi suất thấp rồi, liệu có tìm được căn nhà hợp lý để mua. Đây là vấn đề của Bộ Xây dựng, chính quyền địa phương. Còn nếu đúng cái nhà, căn hộ như quy định, người mua đến ngân hàng, chúng tôi đảm bảo các ngân hàng cho vay”.
Rõ ràng đang có những bất cập, không đồng bộ trong điều hành kinh tế vĩ mô. Gói 30.000 tỉ đồng sẽ chậm đi vào cuộc sống. Gói này sẽ phải dành một phần cho doanh nghiệp – những người tạo nguồn cung – vay. Ngân hàng Nhà nước đề xuất cả phương án cho vay doanh nghiệp. Điều quan trọng là Bộ Xây dựng phải tìm được câu trả lời cho câu hỏi trong số hàng chục ngàn mét vuông nhà ở đang tồn kho, có bao nhiêu mét vuông có thể chuyển đổi từ trung, cao cấp sang cấp thấp và liệu xây thêm được bao nhiêu trong năm nay, năm sau và năm sau nữa.
Ánh sáng cuối đường hầm
Doanh nghiệp bất động sản đang trả giá đắt bởi những năm qua họ dường như đã quên lời giải đáp xây nhà, biệt thự bán cho ai? Có quan điểm cho rằng giải cứu bất động sản là cần thiết, thậm chí tối cần thiết để không “vỡ trận” nền kinh tế. Nhưng cũng có quan điểm bong bóng bất động sản phải vỡ, để sau đó hồi sinh. Thị trường sẽ đào thải những doanh nghiệp không còn đủ sức sống và những công ty vượt qua giai đoạn gian nan này sẽ trụ lại, đi lên. Cứu bất động sản phải nhìn rộng và xa hơn như làm thế nào để người dân có thu nhập (thì mới mua được nhà); thị trường ổn định; lãi suất cho vay hợp lý vì bất động sản cho dù ở thời kỳ nào, cũng luôn cần sự trợ lực vốn liếng của ngân hàng.
Khi nào ánh sáng cuối đường hầm bất động sản xuất hiện? Cuộc khảo sát bỏ túi với khoảng 20 doanh nghiệp của chúng tôi chỉ ra có thể không sớm hơn năm 2015. Từ nay đến đó, một trong những trọng tâm là làm mới lại tâm lý thị trường. Một khi người dân hiểu rằng giá đã giảm đến mức không thể giảm nữa, họ sẽ mua.
Ai, lực lượng nào trên thị trường đủ sức và dám đứng ra đảm bảo rằng giá X là phù hợp với căn hộ tầm trung, giá Y thuộc về căn hộ cao cấp và giá Z là của nhà ở thu nhập thấp…? Không có ai ngoài Nhà nước! Ở Việt Nam đất đai vẫn đang thuộc sở hữu toàn dân, giá đất do Nhà nước quyết định. Khung pháp lý đất đai, điều tiết, điều hành thị trường cũng nằm trong tay Nhà nước. Cấp sổ đỏ quyền sử dụng đất, thu hồi quyền sử dụng đất, giấy hồng giấy đỏ đều thuộc thẩm quyền Nhà nước. Vì sao Nhà nước có đủ quyền hành, đủ lực trong tay mà không quản lý, điều hành được thị trường bất động sản? Có thể quyền ấy, lực ấy đã bị buông lỏng, và thị trường một thời gian dài đã thuộc về giới đầu cơ. Chống và ngăn chặn đầu cơ, điều đó đúng. Song cũng phải cảm ơn đầu cơ đã giúp cả người tiêu dùng nhà ở thực sự và Nhà nước rút ra bài học về thị trường.
Lúc này là thời điểm bóng dáng đầu cơ đang nhạt bớt, và đã đến lúc Nhà nước xốc lại, nắm lấy vai trò điều hành thị trường. Như một cơ quan quản lý đất đai, nhà ở, Bộ Xây dựng cần mạnh dạn đứng ra ổn định tâm lý thị trường. Tính toán, quy hoạch tổng thể, điều tiết hợp lý giá thuê đất, quyền sử dụng đất, căn cứ vào mục đích từng năm, sự phát triển từng vùng, Nhà nước có thể xác định khung giá cho từng loại nhà với một biên độ nhất định làm cơ sở cho thị trường giao dịch. Khi đã có khung giá tiền thuê đất, giá vật liệu xây dựng, giá nhân công, Nhà nước có thểấn định giá nhà, căn hộ. Phải có ai đó bắt đầu nhiệm vụ gây dựng lại lòng tin cho bất động sản. Người đó không ai khác là Nhà nước!
Hải Lý
