Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản Việt Nam đang duy trì mức tăng trưởng tốt. Tuy nhiên, mức tăng trưởng về giao dịch nhà ở của người nước ngoài vẫn rất khiêm tốn, phần lớn khối này vẫn chỉ quan sát chuyển động thị trường chính sách hơn là tham gia.
Theo số liệu báo cáo tại Quốc hội, hiện có khoảng 800 tổ chức, cá nhân nước ngoài mua nhà ở Việt Nam. Con số này được đánh giá là quá ít sau khi Việt Nam đã mở cửa thị trường được gần năm năm.
Chỉ dừng ở mức độ quan tâm
Luật Nhà ở sửa đổi năm 2014 (có hiệu lực từ ngày 1-7-2015) cho phép người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam. Giá nhà ở Việt Nam đang nằm trong mức hấp dẫn đối với người nước ngoài, đặc biệt là người đến từ các nước/vùng lãnh thổ Đông Á như Trung Quốc, Hàn Quốc, Nhật Bản, Đài Loan,… Đây là các nước/vùng lãnh thổ có tỷ lệ người mua nhà tại Việt Nam cao nhất, nhưng xét về con số tuyệt đối vẫn chưa đáng kể. Hành lang pháp lý của Việt Nam trong vấn đề này vẫn khiến họ e ngại chuyển từ việc quan tâm sang giao dịch thực sự.
Tờ The Korea Times dẫn báo cáo Korea Wealth Report 2019 của Viện Nghiên cứu thuộc tập đoàn tài chính KB cho thấy Việt Nam dẫn đầu các thị trường nước ngoài tiềm năng trong mắt giới nhà giàu Hàn Quốc. Báo cáo dựa trên kết quả khảo sát hơn 400 người giàu Hàn Quốc có tài sản trên 1 tỉ won, tức khoảng 831.000 đô la Mỹ.
Thị trường bất động sản nước ngoài được quan tâm nhất là Việt Nam khi có đến 57,1% người tham gia khảo sát cho biết muốn đầu tư vào Việt Nam. Tiếp theo sau là Singapore, Trung Quốc và Malaysia với tỷ lệ quan tâm lần lượt là 32,1%, 30,7% và 26,4%.
Cá nhân người Hàn Quốc và doanh nghiệp Hàn Quốc đã chi tới 56,1 triệu đô la Mỹ để mua bất động sản tại Việt Nam. Việt Nam chỉ đứng thứ hai, sau Mỹ, trong danh sách các nước mà cá nhân người Hàn Quốc và doanh nghiệp Hàn Quốc mua bất động sản ở nước ngoài năm 2018. Cụ thể, số tiền người Hàn Quốc mua nhà ở nước ngoài đã lên tới 440,1 triệu đô la Mỹ, tăng 47% so với năm trước và gấp 3,8 lần so với năm năm trước. Dẫu vậy con số này vẫn chưa được thống kê cụ thể về tỷ lệ cá nhân đầu tư, doanh nghiệp góp vốn ra sao.
Theo Bộ Xây dựng, hiện có gần 400.000 người nước ngoài sinh sống và làm việc tại Việt Nam. Thời gian tới, con số này sẽ gia tăng khi Việt Nam mở rộng hội nhập kinh tế, kéo theo nhu cầu sở hữu nhà ở của người nước ngoài cũng tăng lên. Như vậy sau gần năm năm Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực, chỉ có 800 tổ chức, người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam là một con số hết sức khiêm tốn.
Ông Loki, một khách hàng người Nhật mua một căn hộ tại quận Thủ Đức, cho biết ông đã ở Việt Nam năm năm rồi nhưng đến nay mới “xuống tiền” mua nhà. Theo ông, dù pháp luật về nhà ở đã cho phép người nước ngoài sở hữu nhà nhưng nhìn lại, việc này vẫn bị điều chỉnh bởi nhiều luật khác mà không có sự tư vấn cụ thể nào.
“Tôi tìm hiểu và thấy có nhiều luật điều chỉnh việc người nước ngoài mua nhà nên cảm giác vẫn chưa được yên tâm lắm. Sau một thời gian dài sống ở đây tôi chỉ mua một căn hộ vừa túi tiền để tìm hiểu về thủ tục pháp lý xem như là “dò đường”. Có nhiều người nước ngoài như tôi dù thích có nhà riêng ở Việt Nam nhưng vẫn chưa tự tin để giao dịch thật sự”, ông Loki nói.
Theo bà Dương Thùy Dung, Trưởng bộ phận nghiên cứu của CBRE Việt Nam, thực tế là chúng ta đang rất cần sự hỗ trợ cũng như sự hướng dẫn về luật từ phía những người làm chính sách. Điều này để thị trường tăng tính minh bạch và hấp dẫn người mua nước ngoài hơn. Ngoài ra, các cấp quản lý cũng nên đưa ra hướng dẫn về thủ tục chuyển tiền, chế độ thuế khóa với người nước ngoài khi mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản tại Việt Nam.
Tờ The Korea Times dẫn báo cáo Korea Wealth Report 2019 của Viện Nghiên cứu thuộc tập đoàn tài chính KB cho thấy Việt Nam dẫn đầu các thị trường nước ngoài tiềm năng trong mắt giới nhà giàu Hàn Quốc. Báo cáo dựa trên kết quả khảo sát hơn 400 người giàu Hàn Quốc có tài sản trên 1 tỉ won, tức khoảng 831.000 đô la Mỹ. Có đến 57,1% người tham gia khảo sát cho biết muốn đầu tư vào Việt Nam.
Nới room vẫn băn khoăn điểm giới hạn
Mục tiêu ban đầu của chính sách nhà ở cho người nước ngoài tại Việt Nam là tạo điều kiện cho cá nhân cũng như tổ chức người nước ngoài đang làm việc và sinh sống tại Việt Nam có nhiều lựa chọn hơn trong việc tiếp cận nhà ở. Như vậy, mục tiêu chủ yếu của chính sách này, vào lúc ấy, không phải để tác động đến thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, Luật Nhà ở mới lại được đánh giá là nguồn lực lớn để phá băng thị trường bất động sản, tạo sự hấp dẫn cho môi trường đầu tư và giúp xử lý nợ xấu được hiệu quả hơn. Vì vậy, rất cần những đột phá để thúc đẩy chính sách cho người nước ngoài mua và sở hữu bất động sản tại Việt Nam. Room (giới hạn sở hữu) cho người nước ngoài chính thức được mở nhưng mới đây tại nghị trường Quốc hội vấn đề này lại được thảo luận xem giới hạn nên mở đến đâu.
Con số báo cáo về số lượng người nước ngoài mua nhà đặt ra nhiều dấu hỏi về độ xác thực và tình trạng người nước ngoài núp bóng cá nhân trong nước để mua nhà tại Việt Nam. Số liệu trên được Bộ Xây dựng ghi nhận từ 12 địa phương, gồm TPHCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Đồng Nai, Bình Dương, Khánh Hòa, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Thuận, Thừa Thiên – Huế, Vĩnh Long, Đồng Tháp, Cần Thơ.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), cho biết hiện nay vẫn chưa có số liệu, khảo sát cụ thể về số lượng người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam. Hiện chỉ có một số đơn vị nghiên cứu, chủ đầu tư tự thống kê ở một số phân khúc nên không thể đại diện chung cho cả thị trường.
Tuy nhiên, chắc chắn là số khách người nước ngoài đang gia tăng. Vì nhiều lý do liên quan quốc phòng, an ninh và cả kinh tế, ông Châu cho rằng cần giám sát, kiểm tra chặt tình trạng này.
Đồng quan điểm, chuyên gia bất động sản Đỗ Hoàng Dương, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Gia Phú, ủng hộ chính sách mở cửa cho cá nhân, tổ chức nước ngoài mua nhà ở Việt Nam. Tuy nhiên, ông cho rằng chính sách này mang tính thúc đẩy thêm chứ không phải là yếu tố chính làm đòn bẩy cho thị trường.
“Luật đã mở cửa cho phép người nước ngoài mua nhà nhưng cần có các hướng dẫn phù hợp, rõ ràng hơn, cần ban hành thông tư hướng dẫn chi tiết hơn”, ông Dương góp ý.
Theo ông Andy Han, Giám đốc điều hành Công ty Bất động sản Sơn Kim, luật cho phép người nước ngoài có thể mua tới 30% căn hộ trong tổng số các căn hộ tại một dự án. Điều này khiến các nhà phát triển dự án tăng cường các dự án của mình bởi vì nếu người nước ngoài có thể đến và mua một căn hộ, điều này có thể trở thành một cơ hội rất tốt.
Lượng người nước ngoài mua nhà chưa nhiều như dự báo ban đầu và so với tiềm năng. Bởi lẽ, người nước ngoài vẫn có tâm lý lo lắng khi Luật Đất đai, Nhà ở của chúng ta thường xuyên sửa đổi. Những ràng buộc điều chỉnh với nhiều bộ, ngành liên quan đến quốc phòng, an ninh cũng khiến họ chùn tay.
Mới đây vấn đề người nước ngoài “núp bóng” người Việt để sở hữu nhà ở tại Việt Nam một lần nữa được bàn luận. Dù Chính phủ đã đồng ý với chủ trương cho tổ chức, cá nhân người nước ngoài sở hữu bất động sản tại Việt Nam, song xung quanh vấn đề này vẫn còn nhiều ý kiến, như: Cho sở hữu phải kèm điều kiện nào? Mở cơ chế ở phân khúc nào? Rủi ro gì có thể đến? Những băn khoăn về điểm giới hạn quản lý vẫn là vấn đề khiến thị trường nhà ở với người nước ngoài chưa thể định hình và tăng trưởng rõ ràng.
