Nhu cầu mua nhà ở thực được xem là yếu tố nền tảng đảm bảo cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.
Kết quả sơ bộ tổng điều tra dân số và nhà ở 2019 mới được công bố gần đây cho thấy, dân số Việt Nam đã đạt 96,2 triệu người, tăng thêm gần 10,4 triệu người so với 10 năm trước.
Với kết quả này, Việt Nam là quốc gia đông dân thứ 15 trên thế giới và thứ 3 trong khu vực Đông Nam Á (sau Indonesia và Philippines). Đi cùng với sự gia tăng về dân số trong 10 năm vừa qua là sự gia tăng đáng kể về mật độ dân số.
Theo đó, mật độ dân số Việt Nam hiện nay đạt 290 người/km2, xếp hạng cao so với các nước trong khu vực và thế giới. Trong đó, Hà Nội và TP.HCM là hai địa phương có mật độ dân số cao nhất cả nước, tương ứng 2.398 người/km2 và 4.363 người/km2.
Trong 10 năm vừa qua, cùng với nhiều nước trong khu vực như Malaysia, Indonesia, Philippines, Trung Quốc…, Việt Nam là quốc gia có tốc độ và tỷ lệ đô thị hóa tương đối cao với mức tăng trưởng 2,6%/năm.
Ghi nhận của các đơn vị nghiên cứu thị trường như Savills, CBRE cho thấy, hằng năm, số lượng hộ gia đình mới có nhu cầu ở tại Hà Nội và TP.HCM lần lượt là 81.000 và 63.000 hộ. Và với tốc độ này, theo tính toán đến năm 2030, có tới 69% dân số Việt Nam sẽ sinh sống tại khu vực đô thị.
Theo một lẽ tự nhiên, sự di dân kết hợp với tăng trưởng dân số tự nhiên tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở tại các đô thị như Hà Nội và TP.HCM. Đồng thời, đây được xem là dư địa cho việc mở rộng đô thị, thúc đẩy xây dựng và hình thành các khu đô thị, nhà chung cư cao tầng để phục vụ nhu cầu ngày một gia tăng của cư dân sinh sống và làm việc tại hai thành phố này.
Tuy vậy, khi đi sâu vào thực tế hai thị trường này hiện nay, nghịch lý cho thấy, dù sức cầu ở thực liên tục gia tăng, nhưng thị trường lại có sự lệch pha khi nguồn cung nhà ở hướng tới đa số đối tượng người mua nhà lại cực kỳ khan hiếm.
Trong báo cáo cách đây không lâu, Savills Việt Nam đã từng khẳng định, giá nhà tại Việt Nam hiện nay cao gấp 25 lần thu nhập, cao hơn hẳn so với các quốc gia cùng có mức độ đô thị hóa cao như Malaysia (10 lần), Philippines (18 lần), Thái Lan hay Singapore (cùng 20 lần).
Con số mà Savills đưa ra cần kiểm chứng thêm, nhưng không thể phủ nhận, giá nhà ở tại Việt Nam hiện nay ở mức rất cao so với khả năng chi trả của đa phần người có nhu cầu ở thực cả trước đây và dự kiến tiếp tục tăng trong tương lai.
Mặc dù có sự điều chỉnh trong vài năm qua khi các chủ đầu tư đã có động thái quan tâm hơn đến các sản phẩm phục vụ cho nhóm có nhu cầu ở thực (khoảng 70% sức cầu), tuy nhiên, mức giá chung cư trung bình hiện nay đa phần ít nhất từ 20 triệu đồng/m2 trở lên.
Và với nhu cầu sử dụng tối thiểu, mức cơ bản cho một gia đình khoảng 55 – 60m2, một căn hộ tối thiểu có giá trị thấp nhất từ 1,2 tỉ đồng trở lên. Đó là chưa kể tới việc phải chi trả cho các hạ tầng tiện ích xung quanh như siêu thị, nhà trẻ, trường học, khu vui chơi…
Do đó, việc tiệm cận tới nhóm đối tượng khách hàng tiềm năng là người có nhu cầu ở thực thường không dễ dàng với các chủ đầu tư, nhất là trong bối cảnh các chủ đầu tư dự án có ràng buộc về các chi phí đầu vào như thuế, phí… ở mức cao. Vì vậy, dù có muốn họ cũng không thể giảm giá hơn để chạm được nhóm này.
- Xem thêm: Cơ hội tăng quỹ đất cho nhà ở xã hội
Sau khi gói 30.000 tỉ đồng ưu đãi dành cho nhà ở xã hội chính thức dừng lại từ cuối 2017, cho đến nay, những dự án nhà ở xã hội có thể phục vụ cho nhóm đối tượng khách hàng bình dân thưa dần và gần như biến mất trên thị trường.
Như thừa nhận của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà, hiện có đến 226 dự án nhà ở cho người thu nhập thấp bị trễ tiến độ do thiếu vốn.
Trong khi, chiến lược phát triển bền vững mà Việt Nam theo đuổi hiện nay là an sinh xã hội, trong đó việc đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân là rất quan trọng. Sức cầu tiềm năng này nếu được khơi gợi và hỗ trợ sẽ không chỉ đáp ứng mục tiêu an sinh, mà sẽ là trụ đỡ vững vàng cho cả thị trường địa ốc.
