Thông tin “nóng” nhất của thị trường bất động sản trong những ngày cuối tháng Hai chắc chắn là Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 36/2014/TT – NHNN do Ngân hàng Nhà nước công bố. Dự thảo này dự kiến thay đổi hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản từ 150% lên 250%, giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn từ 60% xuống 40%. Một khi dự thảo này được thông qua, sẽ có tác động mạnh đến thị trường bất động sản, đơn giản vì ở nước ta, nguồn vốn vay từ ngân hàng là không thể thiếu đối với cả doanh nghiệp trong lĩnh vực này lẫn người mua nhà, khi các loại hình huy động vốn khác dành cho bất động sản chưa phát triển. Siết cho vay bất động sản, thị trường sẽ gặp khó.
Siết sớm để ngăn ngừa rủi ro
Có thể khẳng định ngay rằng với các ngân hàng, cho vay lĩnh vực bất động sản có độ rủi ro không nhỏ. Chỉ cần thị trường trầm lắng, bất động sản đóng băng, các khoản cho vay rất dễ biến thành nợ khó đòi, nợ xấu – điều từng xảy ra bốn, năm năm trước. Với việc nâng hệ số rủi ro từ 150% như hiện nay lên 250%, các ngân hàng sẽ phải trích tiền vào quỹ dự phòng rủi ro cao hơn, đồng nghĩa số tiền cho vay ra giảm đi. Động thái này nếu có sẽ tiết giảm luồng tiền cho vay với thị trường bất động sản trong điều kiện tín dụng bất động sản năm 2015 đã tăng lên gần 20% và mặt bằng lãi suất huy động ngắn hạn cũng có xu hướng tăng lên do có nhiều ngân hàng đẩy mạnh cho vay bất động sản. Theo Vụ Tín dụng thuộc Ngân hàng Nhà nước, hiện dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản vào khoảng 360 ngàn tỉ đồng, gần gấp đôi so với con số cách đây ba năm (năm 2012). Một khi không kiểm soát rủi ro chặt chẽ, tình trạng nợ xấu bất động sản có thể lặp lại. Báo cáo kinh tế vĩ mô của Viện Nghiên cứu kinh tế và chính sách (VEPR) cũng nhận định, sự phục hồi của bất động sản là tín hiệu tích cực với nền kinh tế, tuy nhiên, cần thận trọng với sự tăng trưởng của thị trường này và ngăn ngừa sự hình thành bong bóng bất động sản có tính chu kỳ.
Dự thảo lần này của Ngân hàng Nhà nước nhằm điều chỉnh tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn, dài hạn của từng khối theo lộ trình giảm dần, đảm bảo phù hợp với định hướng hạn chế cấp tín dụng trung dài hạn, giảm rủi ro thanh khoản, giảm tập trung cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản. Đồng thời, với việc sửa đổi hệ số rủi ro từ 150% lên 250%, nhà điều hành cũng muốn phát đi tín hiệu đối với thị trường và hệ thống ngân hàng trong kiểm soát rủi ro cho vay bất động sản. Hệ thống ngân hàng đang trong quá trình tái cấu trúc vững chắc hơn và hoạt động tín dụng của toàn hệ thống vẫn đang trong ngưỡng an toàn nên việc “siết” tín dụng bất động sản lúc này sẽ không ảnh hưởng nhiều đến thị trường.
Việc cảnh báo rủi ro sớm đối với hệ thống ngân hàng trong lĩnh vực cho vay bất động sản là rất cần thiết, bởi khi thị trường có dấu hiệu ấm dần lên, nhu cầu mua nhà gia tăng tạo điều kiện cho các ngân hàng bơm vốn vào lĩnh vực này. Chính sách điều hành, định hướng của Ngân hàng Nhà nước đưa ra nằm trong lộ trình về quản lý rủi ro, phù hợp với chuẩn mực và thông lệ quốc tế. Theo đó, việc cho vay sẽ được tính toán cụ thể với các khoản vay và sẽ hạn chế việc tập trung vốn vào các doanh nghiệp bất động sản lớn, tạo ra đòn bẩy nợ quá lớn, sẽ là mối nguy cho cả hệ thống ngân hàng một khi doanh nghiệp rơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán nhanh.
Tuy nhiên, Ngân hàng Nhà nước cũng trấn an các doanh nghiệp rằng các dự án đã cam kết thì vẫn giải ngân bình thường, không làm cho thị trường bất động sản trở nên khó khăn. Ngoài ra, ngân hàng sẽ xem xét kỹ với từng đối tượng vay, hạn mức vay, chứ không đóng hoàn toàn cánh cửa vay vốn.
Doanh nghiệp vẫn lo
Những ai theo dõi thị trường chứng khoán nước ta đều biết vào năm ngoái, sức ép từ Thông tư 36 siết chặt việc cho vay mua cổ phiếu đã khiến cho thị trường chứng khoán lao đao, thanh khoản giảm sút. Thế nên, một khi dự thảo này được thông qua, thị trường bất động sản chắc chắn sẽ bị tác động mạnh. Những ngày vừa qua, hàng loạt hiệp hội kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp đã lên tiếng về vấn đề này.
Tại buổi gặp mặt báo chí và doanh nghiệp thuộc Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội tổ chức ngày 26-2, ý kiến chung của các doanh nghiệp cho rằng thị trường bất động sản mới hồi phục được một năm nay, nếu Thông tư 36 sửa đổi theo hướng thắt chặt tín dụng sẽ tác động xấu đến thị trường bất động sản nói riêng và cả nền kinh tế nói chung, do bất động sản có vốn hóa rất lớn và ảnh hưởng tới nhiều ngành nghề khác như sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất, xây dựng… và cả lĩnh vực tài chính ngân hàng. Thị trường chỉ vừa phục hồi, các doanh nghiệp bất động sản còn nhiều khó khăn, dễ bị tổn thương, trong khi nhu cầu nhà ở của người dân, nhu cầu đầu tư chính đáng của nhà đầu tư rất lớn. Vì vậy, siết chặt tín dụng bất động sản lại như dự thảo sửa đổi Thông tư 36 có thể khiến thị trường lao đao. Việc siết chặt cho vay là hợp lý nếu thị trường biểu hiện sự lệch lạc, dư cung, đầu cơ…, nhưng khi thị trường mới hồi phục và đang phát triển tốt như hiện nay thì việc siết lại quá sớm là không nên. Còn theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Trần Nam, giai đoạn trước đây, chúng ta đã có một số bài học về điều chỉnh chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản gây tác động tiêu cực đối với nền kinh tế. Việc điều chỉnh này sẽ làm các doanh nghiệp, nhà đầu tư trong, ngoài nước và người dân giảm lòng tin vào sựổn định của chính sách vĩ mô đối với thị trường. Với lĩnh vực bất động sản, lượng hàng hóa tồn kho và số dự án dở dang sẽ lại tăng lên, tạo thêm khó khăn cho các doanh nghiệp, đồng thời làm giảm cơ hội mua nhà chính đáng của nhiều người dân, tác động xấu đến sự phát triển kinh tế – xã hội chung của cả nước.
Tại “đầu cầu” TP.HCM – một trong hai thành phố lớn nhất nước, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đồng quan điểm khi cho rằng, nếu sửa đổi theo thông tư thì có thể sẽ tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản mới vừa phục hồi từ đáy sâu khủng hoảng. Cụ thể, điều này sẽ tác động rất mạnh đến các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp và đặc biệt là các doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản khi sụt giảm nguồn cung, tăng dự án dở dang, sản phẩm dở dang. Việc thay đổi còn có tác động bất lợi đối với người tiêu dùng là những người có thu nhập thấp và đến các ngành, nghề có liên quan đến thị trường bất động sản… HoREA cũng cho rằng, trong năm 2015 các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp trên thị trường bất động sản TP.HCM chỉ chiếm khoảng 15%, chủ yếu trong phân khúc bất động sản loại khá hoặc cao cấp, con số đó thấp hơn rất nhiều so với thời điểm “bong bóng” bất động sản năm 2007 khi số lượng nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp chiếm đến 70%.
Về nguy cơ bong bóng, GS Đặng Hùng Võ khi bàn về sự phục hồi của thị trường bất động sản trong năm 2015, hướng phát triển bất động sản năm 2016 cũng cho rằng thị trường hiện chưa có biểu hiện này. Trong suốt năm 2015, lượng tồn kho bất động sản được giảm hằng tháng từ khoảng 2 – 5%, những tháng cuối năm có xu hướng giảm mạnh hơn, cho thấy bất động sản tồn kho sẽ được từng bước giải quyết trong quá trình ấm lên của thị trường. Vậy nên, việc cần làm là thu hút thêm nguồn vốn đầu tư vào thị trường…
Có thể nói, những tranh luận về chính sách tín dụng trong lĩnh vực bất động sản ở nước ta là câu chuyện không có hồi kết, “mở” thì sẽ bị cho là dễ rủi ro, tạo sốt ảo, bong bóng, còn “siết” thì doanh nghiệp sẽ than khó. Đó là do thị trường vốn của nước ta vẫn còn thiếu các nguồn vốn khác như các quỹ đầu tư, kể cả quỹ đầu tư mạo hiểm, quỹ tín thác bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở, nguồn vốn từ thị trường chứng khoán… Đặc biệt, hoạt động đầu tư phát triển, kinh doanh bất động sản là hoạt động có tính chất trung hạn, dài hạn nhưng trên thực tế chưa có cơ chế đầy đủ để tạo lập nguồn vốn đầu tư, nguồn vốn tín dụng trung và dài hạn.
Đức Nhân (DNSGCT)
