Tăng chất cho sản phẩm

Các cơ quan quản lý thị trường bất động sản vẫn đang nỗ lực tạo điều kiện cho cả người mua nhà lẫn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, để những nỗ lực ấy trở thành lực đẩy thì cần có thời gian. Số liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường khá lạc quan, nhưng thái độ của người mua mới là vấn đề. Thị trường bất động sản quý III có lẽ cũng chỉ “nhúc nhích phục hồi” như hai quý đầu của năm 2014…

Các sản phẩm địa ốc ngày càng hợp lý hơn về giá cả và diện tích

Mở rộng đối tượng cho gói 30 ngàn tỉ đồng

Những năm qua, thị trường bất động sản chưa được quản lý và kiểm soát một cách hiệu quả, vai trò của kiểm soát và điều tiết thị trường của các ngành chức năng là chưa cao. Tại các địa phương, việc phát triển bất động sản không theo quy hoạch, không căn cứ vào nhu cầu của thị trường và nguồn lực thực hiện đã khiến cho số dự án được cấp phép vượt xa nhu cầu thực. Hiện cả nước có hơn 4.000 dự án được cấp phép, trong đó có nhiều dự án không khả thi và nếu hoàn thiện hết số dự án này phải mất khoảng 15-20 năm trong điều kiện nền kinh tế đủ khả năng đáp ứng.

Thời gian gần đây, Bộ Xây dựng đã đề xuất nhiều giải pháp nhằm vực dậy thị trường bất động sản, trong đó chú trọng đến việc hoàn thiện hệ thống pháp luật, nhằm thúc đẩy và quản lý thị trường, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này và thu hút thêm nguồn vốn. Bộ Xây dựng cũng đã đề xuất Chính phủ sớm ra Nghị quyết để sửa đổi, bổ sung Nghị quyết 02 với các giải pháp về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và hỗ trợ cho những hộ khó khăn về nhà ở được vay vốn ưu đãi từ gói 30 ngàn tỉ đồng. Nhu cầu về nhà ở xã hội của các đối tượng thu nhập thấp tại khu vực đô thị ngày càng cao, trong khi nguồn cung không đáp ứng được. Thực tế cho thấy chính nhà ở xã hội do các hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng chiếm tỷ trọng lớn và đóng vai trò rất quan trọng, đặc biệt là tại các đô thị lớn và các địa phương có nhiều khu công nghiệp, trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp và dạy nghề… Vì thế, việc bổ sung nhóm đối tượng là hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua được vay vốn ưu đãi từ gói hỗ trợ 30 ngàn tỉ đồng là hợp lý. Ngoài ra, việc bổ sung đối tượng là hộ gia đình, cá nhân tại đô thị có khó khăn về nhà ở được vay vốn ưu đãi khi mua nhà ở thương mại có giá trị phù hợp với quy định của Nghị quyết 02/NQ-CP (ngoài các trường hợp mua, thuê nhà ở thương mại là nhà chung cư có diện tích dưới 70m², giá bán dưới 15 triệu đồng/m² đã quy định tại Nghị quyết 02/NQ-CP) cũng là điều nên làm. Sản phẩm căn hộ chung cư thường chỉ có ở các đô thị lớn, tại các đô thị vừa và nhỏ thì nguồn cung và nhu cầu phổ biến của người dân vẫn là nhà riêng. Điều này khiến cho đa số người dân tại các đô thị vừa và nhỏ không có điều kiện tiếp cận đối với nguồn vốn vay ưu đãi. Mặt khác, sản phẩm căn hộ thương mại có giá bán dưới 15 triệu đồng/m² thường tập trung ở các dự án xa trung tâm, vị trí không thuận lợi, hệ thống hạ tầng chưa đáp ứng nhu cầu của người dân, do đó người mua hoặc thuê loại căn hộ này được vay vốn hỗ trợ trong thời gian vừa qua là rất ít. Sau khi được Chính phủ chấp thuận bổ sung các đối tượng nói trên, Bộ Xây dựng sẽ phối hợp với Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn cụ thể về điều kiện và mức cho vay đối với trường hợp mua nhà ở thương mại có giá trị phù hợp với quy định của Nghị quyết 02/NQ-CP mà người mua nhà cần đáp ứng để được vay vốn từ gói hỗ trợ 30 ngàn tỉ đồng. Thời gian hỗ trợ đối với khách hàng là hộ gia đình, cá nhân tối đa từ 10 năm cũng kéo dài thành 15 năm.

Tại phiên họp thường kỳ tháng 6 vừa qua, Chính phủ đã đồng ý với đề xuất của Bộ Xây dựng về việc mở rộng đối tượng cho vay gói 30 ngàn tỉ đồng. Cụ thể, ngoài các đối tượng được vay hiện tại thì các hộ gia đình, cá nhân, tham gia đầu tư nhà ở xã hội cho thuê, thuê mua và để bán cho công nhân, người lao động có thu nhập thấp, học sinh, sinh viên… cũng sẽ được vay từ gói hỗ trợ này. Việc mở rộng đối tượng cho vay như vậy vừa đem lại lợi ích thiết thực cho những đối tượng cần giúp đỡ, vừa giúp gói hỗ trợ 30 ngàn tỉ đồng được giải ngân nhanh hơn. Điều quan trọng là các ngành chức năng cần nhanh chóng mở rộng mạng lưới ngân hàng được phép cho vay và đơn giản hóa khâu thủ tục vay vốn, để chính sách sớm đi vào thực tế.

Những nét tích cực của thị trường

Sáu tháng đầu năm nay, số dự án bán được hàng của một số đơn vị kinh doanh bất động sản có tăng lên. Nhưở quý II, thị trường TP.HCM có 11 dự án chào bán với tổng số 3.210 căn hộ, tăng 70,1% so với quý I và tăng đến 140,7% so với cùng kỳ năm trước. Không chỉ tăng về lượng, “chất” của sản phẩm chào bán cũng tăng lên, các chủ đầu tư chỉ mở bán dự án sau khi đã xây xong một số tầng thay vì mới hoàn thành phần móng như trước kia. Kích thước căn hộ trong những dự án mới cũng hợp lý hơn, cụ thể là giảm khoảng 10 – 15m²/căn hộ so với trước, nhằm giúp cho sản phẩm địa ốc có giá bán hợp lý hơn với người mua. Chẳng hạn, trong các dự án căn hộ cao cấp chào bán cách đây vài ba năm, diện tích của căn hộ hai phòng ngủ thường là 100 – 120m², thì nay chỉ còn 80 – 87m². Cộng thêm chiến lược giảm giá, linh hoạt trong thanh toán, nhiều chủ dự án đã tìm được người mua cho các sản phẩm địa ốc của mình, đặc biệt là sản phẩm thuộc phân khúc trung cấp và giá rẻ. Điều này khiến cho nhiều người lạc quan cho rằng thị trường căn hộ sẽ duy trì giá bán ổn định như hiện nay, thậm chí với các dự án có vị trí tốt và chủ đầu tư uy tín thì giá bán có thể tăng nhẹ.

Thị trường Hà Nội cũng vậy, có một số dự án giá bán căn hộ đã tăng từ 5 – 10%. Trong quý II, thành phố này có sáu dự án mới mở bán, đưa ra thị trường khoảng 2.650 căn hộ, tăng 70% so với quý I-2014, số lượng căn hộ giao dịch thành công cũng tăng. Điều này có được một phần do chủ đầu tư đã tích cực liên kết với các ngân hàng để đưa ra chương trình hỗ trợ lãi suất ưu đãi cho người mua, giá trị khoản vay cũng cao hơn và thời gian vay kéo dài hơn.

Tuy nhiên, trên cả nước, phân khúc đất nền, biệt thự và nhà liền kề vẫn khá u ám, đơn giản vì đây là phân khúc những năm trước chủ yếu dành cho giới đầu cơ. Do người mua với mục đích bán lại kiếm lời nên khi thị trường trầm lắng, không tìm được đầu ra, nhà đầu tư phải giảm giá, cắt lỗ. Nay dù người có nhu cầu thực đã quay trở lại, nhưng thanh khoản của phân khúc đất nền, nhà liền kề, biệt thự cũng chỉ tăng tại các dự án có hạ tầng tốt, giá cả hợp lý, gần trung tâm. Các dự án ở xa trung tâm dù được chủ đầu tư đưa ra các ưu đãi về giá cũng không được nhiều người quan tâm.

Phi Yến