Sau hơn hai tháng triển khai, cả nước mới có… 150 người được vay mua nhà từ gói hỗ trợ 30 ngàn tỉ đồng, số tiền vay hơn 46 tỉ đồng, trong đó có 139 người đã được giải ngân, với số tiền 33,46 tỉ đồng. Con số ít ỏi nói trên rõ ràng là không tác động nhiều đến thị trường bất động sản như nhiều người kỳ vọng, dù chỉ mang ý nghĩa “kích thích” đi chăng nữa.
Bộ Xây dựng hành động quyết liệt
Việc gói tín dụng hỗ trợ lãi suất triển khai chậm chạp như vậy dĩ nhiên khiến cơ quan quản lý không vui. Bên cạnh khâu thủ tục giấy tờ từng được đề cập như là nguyên nhân cản trở người mua nhà tiếp cận với gói hỗ trợ lãi suất, Bộ Xây dựng cho rằng còn nguyên nhân khác cũng có ảnh hưởng không nhỏ, đó là thị trường có quá ít nhà ở xã hội và nhà ở thương mại diện tích nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2. Sự khan hiếm các căn hộ phù hợp với gói tín dụng 30 ngàn tỉ đồng, đặc biệt tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, khiến người có nhu cầu nhà ở không có nhiều lựa chọn để tham gia. Tuy nhiên, cũng theo số liệu từ Bộ Xây dựng, nhà ở xã hội không đến nỗi quá ít ỏi. Cả nước đã có 34 dự án nhà ở xã hội với gần 19 ngàn căn hộ hoàn thành và 32 dự án đang được triển khai, sẽ cung cấp gần 20 ngàn căn hộ cho thị trường. Chỉ từ tháng 5 đến nay đã có 11 dự án nhà ở xã hội được khởi công. Ngoài ra, còn có 50 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội với quy mô khoảng 34 ngàn căn (Hà Nội có 21 dự án, quy mô 11.400 căn và TP. Hồ Chí Minh là 24 dự án với 14.800 căn). Nghĩa là, nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc nhà ở xã hội và căn hộ thương mại giá rẻ không hề khan hiếm, trong khi áp lực dư thừa nguồn cung từ các phân khúc căn hộ thương mại khác vẫn đang rất lớn.
Dự án nhà ở thương mại đầu tiên tại Hà Nội được chuyển thành dự án nhà ở xã hội vào tháng 6-2013
Chính vì áp lực nguồn cung lớn này mà để đẩy nhanh tiến độ thực hiện gói tín dụng hỗ trợ nhà ở theo nghị quyết 02 của Chính phủ, Bộ Xây dựng mới đây đã kiến nghị với Thủ tướng, Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản hàng loạt giải pháp, trong đó có việc giảm nguồn cung nhà ở thương mại. Bộ Xây dựng đã kiến nghị tạm dừng không triển khai tiếp các dự án phát triển nhà ở, dự án khu đô thị chưa giải phóng mặt bằng hoặc giải phóng mặt bằng dang dở dưới 30% diện tích của dự án tại tất cả các địa phương trên cả nước. Với các dự án đã giải phóng mặt bằng từ 30 – 70% thì giao cho địa phương rà soát, đề xuất phương án xử lý. Các dự án đã giải phóng mặt bằng nhưng không phù hợp với nhu cầu và kế hoạch phát triển của địa phương thì theo yêu cầu của chính quyền địa phương tạm thời điều chỉnh mục đích sử dụng đất có thời hạn và cho phép chủ đầu tư tổ chức khai thác kinh doanh tạm. Đặc biệt, nhằm giảm nguồn cung căn hộ thương mại có diện tích lớn cho thị trường, các dự án đã giải phóng mặt bằng trên 70% đang thi công xây dựng dở dang sẽ được phép cơ cấu lại theo hướng tăng căn hộ diện tích nhỏ dưới 70m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2. Một số dự án nhà ở thương mại sẽ được chuyển sang nhà dịch vụ, văn phòng, trung tâm thương mại, nhà ở xã hội… nếu thị trường có nhu cầu.
Chính sách “chuyển đổi” đã thông thoáng, tuy nhiên thủ tục hành chính vẫn khiến các doanh nghiệp e ngại. Bộ Xây dựng, vì vậy, cũng kiến nghị UBND các tỉnh, thành chỉ đạo các cơ quan chức năng quyết liệt hơn nữa nhằm rút ngắn thời gian xem xét thẩm định cho phép các chủ dự án có nhu cầu điều chỉnh cơ cấu căn hộ, chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Động thái này sẽ giúp tăng nhanh nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 để đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp có thể vay vốn từ gói tín dụng 30 ngàn tỉ đồng. Song song đó, chính quyền địa phương cũng được chỉ đạo phải triển khai việc xác nhận tình trạng nhà ở cho các đối tượng có nhu cầu mua, thuê nhà ở, còn các ngân hàng thương mại tham gia chương trình thì được phép tập trung ưu tiên vay vốn đối với các chủ dự án nhà ở xã hội, dự án chuyển đổi công năng từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội để đẩy mạnh tiến độ triển khai, nhằm tạo ra sản phẩm phù hợp cho thị trường.
Cố gắng vượt qua giai đoạn khó khăn nhất
Có một nghịch lý nhưng đã trở thành bình thường với các doanh nghiệp bất động sản thời gian qua, đó là doanh thu chính của họ không đến từ hoạt động bán sản phẩm (căn hộ thương mại, đất nền…) mà chủ yếu do mảng xây dựng đem lại. Doanh thu từ bán hàng không có trong khi vẫn phải trả lãi vay, khiến khoản nợ của các doanh nghiệp bất động sản ngày càng chồng chất. Trong bối cảnh giá bán vẫn đang giảm chưa có điểm dừng, mà hàng tồn kho thì không biết bao giờ mới bán được, lợi nhuận hiện tại và tương lai của các doanh nghiệp bất động sản là điều khá xa vời. Có thể nói, các doanh nghiệp bất động sản đang ở trong giai đoạn khó khăn nhất, bị tác động mạnh nhất của việc thị trường đóng băng suốt thời gian qua.
Thực ra, các doanh nghiệp sẽ không khó khăn đến vậy nếu vẫn có được khoản thu từ người mua những dự án đã mở bán. Nhưng trong giai đoạn kinh tế suy thoái, khó khăn bao trùm thì việc thu tiền từ khách hàng cũng trở nên khó khăn, thậm chí là điều… không thể đối với nhiều doanh nghiệp. Dòng tiền không còn khiến nhiều dự án xây dựng dở dang phải đắp chiếu từ năm này qua năm khác. Mà ở Việt Nam, nếu các doanh nghiệp không có phần vốn góp này từ khách hàng thì sẽ rất khó để triển khai và hoàn thiện dự án. Doanh nghiệp khó lòng tìm đủ vốn để xây dựng các sản phẩm hoàn thiện rồi mới bắt đầu bán cho khách hàng. Dù các chính sách thời gian qua nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, nhưng dường như những chính sách ấy vẫn chưa phát huy tác dụng để giúp các doanh nghiệp thoát khỏi những khó khăn hiện tại.
Trong khó khăn chung của toàn thị trường, cũng có những điểm sáng le lói ở TP. Hồ Chí Minh. Kể từ khi lập đáy vào quý II năm ngoái, chỉ số giá nhà ở thành phố này có nhích dần lên. Giá bán rẻ, cơ cấu sản phẩm hợp lý, chính sách khuyến mãi của người bán cộng hưởng với các yếu tố “thiên thời” như lãi suất giảm, các kênh đầu tư khác thiếu ổn định… đã giúp lượng giao dịch mua bán nhà đất tăng khá đều đặn, một dấu hiệu cho thấy thị trường đang trong giai đoạn thoát đáy. Thị trường văn phòng cho thuê cũng vậy. Giá thuê trung bình của khu vực trung tâm sau bốn năm giảm giá đã trở nên hấp dẫn, công suất thuê đã bắt đầu tăng trở lại. Tuy nhiên, ở khu vực ngoài trung tâm thì giá thuê trung bình dự kiến vẫn còn giảm trong thời gian tới. Thị trường bất động sản nói chung, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này nói riêng vẫn đang đối mặt với những thử thách rất lớn…
Phi Yến
