Trong “màn đêm” của sự bất động, vẫn có những chuyển mình nhè nhẹ từ phía các doanh nghiệp bất động sản. Tất cả chỉ nhằm hướng đến những người có nhu cầu mua nhà thực. Bởi ai cũng biết rằng đó là lối thoái duy nhất cho thị trường bất động sản hiện nay.
Chung cư Thái An của Công ty Địa ốc Đất Lành – đơn vị đi đầu trong việc xây dựng những căn hộ diện tích nhỏ
Luật lại chạy sau thực tế?
Trước nay, các dự án bất động sản chủ yếu đáp ứng nhu cầu lợi nhuận của chủ dự án và nhà đầu tư thứ cấp, nên các sản phẩm có diện tích lớn, giá cao đều đặn được tung ra, được mua bán, đẩy giá lên. Những sản phẩm diện tích nhỏ hơn, giá rẻ hơn, hợp với người có thu nhập trung bình ít được quan tâm, từ phía doanh nghiệp lẫn các cơ quan chức năng. Chỉ khi thị trường không hấp thụ nổi căn hộ diện tích lớn nữa, người ta mới tìm cách thay đổi, doanh nghiệp thì xây dựng, cơ quan chức năng thì tranh luận xem căn hộ có diện tích bao nhiêu là phù hợp, 25m2 hay 40m2.
Các căn hộ thương mại diện tích dưới 45m2 dù không đúng với tiêu chuẩn của Luật Nhà ở nhưng lại là nhu cầu có thực, nên hạ thấp diện tích quy định xuống dưới 45m2 là vấn đề đang được nhiều người đề nghị, trong đó có cả cơ quan chủ quản của ngành xây dựng. Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trình Đình Dũng, với nhu cầu thực tế và khả năng thanh toán của người dân, một căn hộ khang trang có diện tích vừa phải, giá phù hợp với mong ước của rất nhiều người. Bộ Xây dựng đã đề xuất giải pháp này và chuẩn bị đưa vào dự thảo Nghị định để trình Chính phủ giải quyết, cũng nhằm thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.
Trong khi chờ đợi sự thay đổi từ phía các cơ quan chức năng, nhiều chủ đầu tư đã tiến hành xây dựng và rao bán các căn hộ diện tích dưới 40m2. Các dự án này thường mới xây xong phần móng, đang trong giai đoạn huy động vốn, nên hoàn toàn có thể “chạy trước xu thế”, xây trước rồi xin điều chỉnh sau. Vài ba năm sau, khi căn hộ được bàn giao, rất có thể chuẩn diện tích nhà ở thương mại đã được hạ xuống. Nếu điều này xảy ra, lại có thêm trường hợp mà luật đã chạy sau thực tế.
Khó khăn bủa vây
Hiện TP.HCM và Hà Nội có khoảng hơn 35 ngàn căn hộ tồn đọng. Vào năm cao điểm nhất (2009, khi thị trường đang sôi động, tăng trưởng tín dụng cao) số lượng căn hộ bán ra chỉ khoảng 6.000. Nay với việc thị trường gần như bất động, lãi suất vẫn thuộc loại cao và tăng trưởng tín dụng thấp, thì dù có được hỗ trợ mạnh, cũng phải cần nhiều năm mới có thể tiêu thụ hết lượng căn hộ tồn đọng, với điều kiện không có thêm nguồn cung. Đó là chưa kể có khoảng 60 – 80% người mua trong giai đoạn “cực thịnh” là để đầu cơ, nên nguồn cung sẽ phải tính thêm những căn hộ do các nhà đầu tư này bán ra nữa.
Tình trạng dư cung buộc các doanh nghiệp bất động sản phải hạ giá bán căn hộ nếu không muốn mất khả năng trả nợ vay ngân hàng, vì hầu như doanh nghiệp nào cũng đang đối mặt với vấn đề thanh khoản. Với các doanh nghiệp bất động sản lớn được niêm yết trên sàn chứng khoán, số liệu cho biết lượng tiền mặt cũng như lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh trước lãi vay và thuế của họ không đủ để trả một phần của lãi vay ngân hàng. Với các doanh nghiệp nhỏ, tình hình còn khó khăn hơn nhiều.
