Tuần qua, một chuỗi sự kiện nhân kỷ niệm chặng đường mười năm hình thành và phát triển Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã được tổ chức nhằm tổng kết những thành tựu đã đạt được, đồng thời đề ra những giải pháp để giúp các doanh nghiệp bất động sản trên cả nước tiếp cận các nguồn tài chính, vượt qua tình trạng khó khăn dai dẳng đã vài năm qua. Trong số đó, hội thảo “Ý nghĩa và tính thực tiễn của Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 7-1-2013 của Chính phủ trong việc giải phóng tồn kho bất động sản” đã được tổ chức với hy vọng tìm ra cách giải quyết hàng tồn kho bất động sản và giải quyết nợ xấu một cách khả thi nhất.
Đa dạng tồn kho bất động sản
Chỉ trong vòng ba tháng đầu năm 2013, lượng căn hộ chung cư tồn kho tăng lên 20% (khoảng 33.852 căn hộ), đất nền tồn kho tăng 3% (khoảng hơn 1 triệu m2). Lượng bất động sản tồn đọng trong thời gian dài không chỉảnh hưởng nghiêm trọng đến sự vận hành của thị trường bất động sản, mà còn là nguyên nhân chủ yếu gây ra nợ xấu cho hệ thống ngân hàng. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến cuối năm 2012, dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản khoảng 203.000 tỉ đồng, trong đó tỷ lệ nợ xấu là 6,6%. Còn tổng dư nợ tín dụng liên quan đến bất động sản, gồm nguồn tín dụng cho vay để kinh doanh bất động sản, vay để đầu tư sản xuất – kinh doanh hoặc thế chấp bằng đất đai, nhà cửa thì chiếm đến khoảng 57% tổng dư nợ (khoảng hơn 1 triệu tỉ đồng).
Những dự án đã hoàn thành mà chưa được rao bán cũng là hàng tồn kho
Vậy mà những con số khổng lồ nói trên mới chỉ thể hiện được bề nổi, chưa thể nói lên thực trạng khó khăn nặng nề của thị trường bất động sản vì hiện nay, cách hiểu về hàng tồn kho trong lĩnh vực này còn chưa thống nhất. Có mặt trong buổi hội thảo, ông Nguyễn Trần Nam – Thứ trưởng Bộ Xây dựng cũng cho rằng cách hiểu hàng tồn kho rất khác nhau, tùy theo quan điểm của từng người.
Chẳng hạn, hàng tồn kho theo khái niệm của Bộ Tài chính được xác định là: (1)Những tài sản được giữ để bán trong kỳ sản xuất – kinh doanh bình thường; (2) Sản phẩm đang trong quá trình sản xuất – kinh doanh dở dang; (3) Nguyên liệu, vật liệu, công cụ, dụng cụ để sử dụng trong quá trình sản xuất – kinh doanh hoặc cung cấp dịch vụ, hàng hóa của doanh nghiệp đang trên đường nhập về kho… Quy định của Bộ Tài chính là như vậy, nhưng các doanh nghiệp là nhà đầu tư hoặc phân phối bất động sản thì lại nghĩ khác về hàng tồn kho. Khá nhiều đơn vị kinh doanh bất động sản quan niệm rằng hàng tồn kho là hàng đã công bố chào bán nhưng chưa có người mua. Còn với các cơ quan thống kê thì sản phẩm đang sản xuất dang dở hoặc đã bán mà chưa thanh toán xong mới thuộc diện hàng tồn kho. Còn theo một lãnh đạo Bộ Xây dựng thì bất động sản được tính là hàng tồn kho khi sản phẩm không có giao dịch và không đến được tay người tiêu dùng. Ví dụ, các dự án đã thực hiện xong nhưng chưa được chào bán hay bán không được hoặc các dự án đã hoàn thành cơ sở hạ tầng xây (có thể đưa vào giao dịch) nhưng chậm triển khai công trình nhiều năm thì đều là hàng tồn kho.
Việc tồn tại quá nhiều quan niệm khác nhau về hàng tồn kho đã dẫn đến tình trạng các con số thống kê về hàng tồn kho trong lĩnh vực bất động sản hiện nay có sự khác biệt khá lớn. Vì vậy, cả doanh nghiệp và khách hàng đều bị nhiễu thông tin và mất phương hướng, gây ảnh hưởng không ít đến sự vận động của thị trường
Khó khăn trong tìm kiếm một giải pháp thực tiễn
Dựa trên sự phân tích các nguyên nhân dẫn đến việc tồn kho bất động sản, các đại biểu tham dự hội thảo đã đưa ra khá nhiều giải pháp nhằm giải quyết vấn đề này. Ông Nguyễn Tiến Thỏa – Tổng thư ký Hội Thẩm định giá Việt Nam cho rằng cần nhanh chóng đưa bất động sản về với giá trị thực. Những giải pháp được ông đưa ra là: (1) Công khai minh bạch hoạt động của thị trường bất động sản; (2) Giảm chi phí dự án bằng cách cắt giảm mạnh các thủ tục hành chính; (3) Có hệ thống định mức, suất vốn đầu tư hợp lý, xác định đúng giá bất động sản khi thực hiện thế chấp cho vay qua các kênh tín dụng; (4) Nâng cao năng lực quản trị doanh nghiệp trong xây dựng, tránh thất thoát, lãng phí và (5) Kiểm soát, chống đầu cơ bất động sản thông qua các biện pháp hành chính, biện pháp thuế và một số biện pháp kinh tế khác…
Các giải pháp trên xem ra khá triệt để, nhưng khó đi vào thực tế trong ngày một, ngày hai. Một giải pháp được cho là phù hợp và sát với thực tiễn hơn là chuyển nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội theo Nghị quyết 02/NQ-CP. Tính đến tháng 4-2013, đã có gần 50 chủ đầu tư dự án đề xuất điều chỉnh quy mô căn hộ hoặc chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Tuy nhiên, việc chuyển đổi dự án mới chỉ đáp ứng được nhu cầu về nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, vẫn còn đó hàng trăm ngàn căn hộ có diện tích lớn trên 70m2 với giá bán trên 1 tỉ đồng đang nằm chờ chủ nhân. Ngay cả một đề xuất mới đây đối với nhà có diện tích trên 70m2 nêu rằng toàn bộ diện tích 70m2 trở xuống được tính theo giá nhà ở xã hội, nhưng phần còn lại phải tính thêm tiền sử dụng đất thì cũng không dễ áp dụng vì các rắc rối trong cơ chế tính toán, định giá đối với diện tích vượt hạn mức…
Có mặt tại hội thảo, TS Đỗ Văn Quốc (Tập đoàn Thiên Thanh, TP. Hồ Chí Minh) đã đưa ra giải pháp “chuỗi liên kết bốn nhà” với nội dung là: (1) Nhà sản xuất (hoặc nhà phân phối bất động sản) cung cấp hàng hóa; (2) Nhà tổ chức cung ứng vật liệu xây dựng – trang thiết bị nội thất là đơn vị trung gian, (3) Nhà thầu mua hàng hóa qua đơn vị trung gian; (4) Nhà băng tham gia bảo lãnh thanh toán hoặc cho vay tái sản xuất – kinh doanh.
Giải pháp gắn kết như vậy nếu được thực hiện trong một chuỗi giá trị khép kín sẽ giúp cho sản xuất ổn định, tạo điều kiện hạ giá thành sản phẩm cuối cùng, đáp ứng được nhu cầu của người tiêu dùng, góp phần kích thị trường bất động sản đang trầm lắng hiện nay, hạn chế được rủi ro trong thanh toán (do có sự tham gia của ngân hàng), nguồn tiền của xã hội sẽ phục vụ đúng các đối tượng, công trình, mục tiêu, đáp ứng đúng định hướng hỗ trợ cho việc sản xuất – kinh doanh, góp phần giải quyết công ăn việc làm cho người lao động tại hàng loạt doanh nghiệp trong các ngành sản xuất vật liệu xây dựng, trang thiết bị nội thất, bất động sản.
Đồng tình với giải pháp trên, ông Phan Thành Mai – Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng liên kết các bên theo nghị quyết 02/NQ-CP cùng với sự đồng hành của các ngân hàng như Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Đầu tư Phát triển, Công thương, Ngoại thương, Phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long và có thêm sự phối hợp của những tổ chức tín dụng khác trong việc đồng tài trợ, dịch vụ bảo lãnh dự thầu, bảo lãnh thanh toán cho người bán là giải pháp tốt để thúc đẩy sản xuất, lưu thông hàng hóa, góp phần giải quyết tình trạng vật liệu xây dựng và trang thiết bị nội thất đang tồn kho rất lớn trong cả nước hiện nay.
Xuân Lộc
