Bài toán kinh doanh bất động sản 2017

Thị trường bất động sản được xem là yếu tố tác động đáng kể vào tình hình tăng trưởng kinh tế. Phân tích của nhiều chuyên gia hàng đầu cho thấy ở các nước phát triển, nếu đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng lên 1 USD thì có khả năng thúc đẩy các ngành liên quan – như thị trường tài chính, xây dựng, thị trường lao động… – tăng thêm từ 1,5 đến 2 USD. Đó là chưa kể thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, cân đối nhu cầu xã hội, là điều kiện để tăng nguồn thu ngân sách. Đây cũng là thị trường thu hút nhiều nhất vốn đầu tư trong và ngoài nước.

Tại Việt Nam, thị trường bất động sản đang có sự chuyển mình mạnh mẽ về cơ cấu sản phẩm, cơ chế chính sách, tư duy kinh doanh của chủ đầu tư và quan điểm lựa chọn dự án của khách hàng. Đây là cơ sở quan trọng để thị trường bước vào giai đoạn phục hồi mạnh mẽ, mà nhiều người cho rằng thời cơ sẽ đến vào năm 2017.

Thật ra, những tín hiệu khởi sắc sau một thời gian suy thoái đã xuất hiện từ năm 2015. Chỉ riêng tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, năm 2015 con số thanh khoản đã đạt tới trên 42.000 căn hộ, tăng gấp gần ba lần so với năm 2014 và cao hơn bất cứ giai đoạn nào trước đó.

Nửa đầu năm 2016, thị trường bất động sản vẫn tiếp tục đà hồi phục dù không bùng nổ như năm 2015 do tín dụng bất động sản bị siết chặt lại từ những quy định của ngân hàng.

Trong sự hồi phục của thị trường bất động sản, không thể không kể đến yếu tố quan trọng là nguồn tiền kiều hối đầu tư vào bất động sản hơn 20%. Dòng vốn FDI cũng là kênh trợ lực cho thị trường tăng trưởng, khi bất động sản sáu tháng qua vươn lên đứng thứ hai trong các ngành, lĩnh vực thu hút đầu tư nước ngoài.

Gần đây thị trường ghi nhận hiện tượng các đại gia bất động sản Nhật Bản đang lặng lẽ góp khoản vốn đáng kể vào phân khúc bất động sản trung cao cấp tại Việt Nam. Những thông tin chưa đầy đủ cho thấy thời gian tới các nhà đầu tư trong ngành bất động sản của Nhật sẽ mang khoảng 2 tỉ USD vào thị trường Việt Nam, trong đó TP. Hồ Chí Minh sẽ là lựa chọn ưu tiên trong chiến lược đầu tư của họ.

Từ khi Việt Nam và Nhật trở thành đối tác chiến lược thì đây là thời điểm để doanh nghiệp hai nước bắt tay hợp tác. Trong khi doanh nghiệp Việt cần tìm vốn cho các dự án lớn và tìm các đối tác quản lý dự án chuyên nghiệp, thì nhà đầu tư Nhật có xu hướng tìm đối tác để đầu tư ra nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản.

Thị trường địa ốc Việt gần đây đã đón nhận nhiều thương vụ hợp tác như vậy. Có thể kể tới như The Global Group – nhà đầu tư, phát triển và quản lý bất động sản hàng đầu Nhật Bản bắt tay với Công ty CP Ngôi nhà mơ ước (Dream House) đầu tư vào Dream Home Palace (quận 8) với số vốn dự kiến 50 triệu USD.

Kajima, một đại gia khác đến từ Nhật Bản, đang có kế hoạch chi 1 tỉ USD trong 10 năm tới liên doanh với một nhà đầu tư trong nước để phát triển các dự án bất động sản khách sạn cao cấp, căn hộ dịch vụ hướng tới phân khúc “nhà giàu” Việt Nam.

Để bất động sản phát triển bền vững thì mức tăng của thị trường phải phù hợp với sự tăng trưởng của nền kinh tế hoặc đi sau một bước. Tuy nhiên thị trường bất động sản trong các năm 2014-2016 lại có mức tăng cao hơn rất nhiều so với nền kinh tế. Số lượng dự án và sản phẩm rất lớn, vượt qua khả năng tiêu thụ của khách hàng. Điều này sẽ tạo ra sự dư cung và thiếu nguồn cầu từ phát triển kinh tế.

Hiện nay, theo thống kê sơ bộ thì cả nước có hơn 4.000 dự án, với 460 triệu m² sàn, tương đương 3 triệu căn hộ, quy mô vốn khoảng 4,5 triệu tỉ đồng. Riêng TP. Hồ Chí Minh đã có 1.219 dự án với tổng diện tích 5.000ha, 45 triệu m² sàn, tương đương 316.000 căn hộ.

Một điều đáng chú ý là thị trường đang có sự tham gia mạnh của nhà đầu cơ sử dụng vay ngân hàng rất lớn và có nhu cầu thoát hàng khi nhận căn hộ. Theo Tập đoàn Tư vấn Bất động sản CBRE, có gần 60% người mua nhà là để đầu cơ (tỷ lệ này năm bong bóng bất động sản 2007 là 70%) và một thực tế đang diễn ra là khi bàn giao, giá căn hộ bắt đầu chững lại và sụt giảm. CBRE cho biết trong quý III, giá các dự án đã hoàn thành giảm trung bình 2,6%.

Giá giảm không phải do chất lượng căn hộ không tương xứng, mà là do các nhà đầu cơ không có nhu cầu sử dụng, việc cho thuê gặp khó khăn nên tìm cách thoát hàng. Dự kiến vào năm 2017, rất nhiều người sẽ nhận căn hộ bàn giao và có nhu cầu thoát hàng trả nợ, khiến cho nguồn cung càng tăng và cầu suy giảm.

Một con số đáng chú ý là năm 2012, thống kê 26 doanh nghiệp niêm yết trong lĩnh vực bất động sản có hàng tồn kho quy thành tiền là 36.700 tỉ đồng, đến tháng 6-2016, chỉ với 16 doanh nghiệp niêm yết đã có lượng hàng tồn kho lên tới 82.823 tỉ đồng, đồng thời nợ lên đến 160.956 tỉ đồng. Điều này cho thấy, đi kèm với sự tăng trưởng đầu tư thì nguồn vốn vay còn tăng mạnh hơn.

Để thanh toán khoản nợ, các công ty bất động sản không còn đường nào khác ngoài việc đẩy mạnh bán hàng, ngay cả khi thị trường không thuận lợi. Dự kiến sẽ có khoảng 40.000 căn hộ chào bán vào năm 2017-2018, sẽ tạo ra thừa cung và áp lực giảm giá mạnh.

Bên cạnh đó, nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng, vốn được xem có vai trò quyết định để phát triển thị trường bất động sản, sẽ gặp khó khăn và thu hẹp hơn nhiều so với năm 2015-2016. Các ngân hàng thương mại hầu như không còn dư địa về nguồn vốn ngắn hạn đổ vào thị trường bất động sản theo quy định của Ngân hàng Nhà nước áp dụng từ tháng 1-2017.

Tại TP. Hồ Chí Minh, trong ba quý có khoảng 23.800 căn hộ được chào bán; nhà phố và biệt thự khoảng 4.700 căn. Năm 2016 cũng ghi nhận sản phẩm biệt thự và căn hộ nghỉ dưỡng vốn trì trệ nhiều năm đã có mức tiêu thụ tăng mạnh. Mặc dù biệt thự nghỉ dưỡng ven biển có mức giá cao, khoảng 10-35 tỉ đồng, nhưng vẫn thu hút nhiều nhà đầu tư.

Năm 2017, dự kiến các chủ đầu tư vẫn tiếp tục tung sản phẩm ra với nhiều phân khúc, điều này làm nguồn cung tăng mạnh và sẽ xuất hiện các nhà đầu tư thứ cấp bán ra khi nhận bàn giao nhà, gây dư cung và giá có thể giảm. Tuy nhiên đối với các nhà đầu tư cá nhân thì bất động sản vẫn là kênh quen thuộc và hứa hẹn sinh lợi nhuận so với các kênh đầu tư khác.

Thời gian qua, chênh lệch cơ cấu hàng hóa rất cao. Nơi cần không có, nơi có không cần, nhà đầu tư thứ cấp đã xuất hiện khiến cho thị trường phát triển lệch lạc. Năm 2017, chúng ta sẽ phải quyết liệt tái cơ cấu thị trường, các doanh nghiệp phải tự giải quyết được sự lệch lạc trong cơ cấu, phân khúc do chính mình xảy ra.

Phân khúc nhà giá rẻ đang thiếu, thị trường đang cần và các doanh nghiệp vẫn để Chính phủ tự lo. Động thái các nhà đầu tư lớn chuyển hướng vào nhà giá rẻ không chỉ là cơ cấu lại đầu tư mà còn là sự làm lại, bổ sung về thị trường hàng hóa. Giới kinh doanh bất động sản cho rằng có thể trong năm 2017 sẽ có những cuộc chạy đua sòng phẳng giữa phân khúc nhà giá rẻ và nhà cao cấp.

Diện tích nhà ở trung bình cho 94 triệu dân số Việt Nam còn thấp hơn nhiều so với thế giới, nhu cầu hiện đang rất cao (diện tích nhà ở trung bình theo điều tra gần đây nhất là tại Việt Nam là 22m²/người, tại Thượng Hải là 32m²/người, Pháp 30m²/người cách đây mấy chục năm…). Quan niệm của đa số người Việt chúng ta xem căn nhà là một tổ ấm và nhà ở phải là sở hữu của mình đã khiến nhu cầu có nhà đang ngày càng lớn.

Hiện nay, theo đánh giá của Công ty Bất động sản VNREA, tốc độ đô thị hóa ở Việt Nam mỗi năm là 1% nên dư địa rất lớn. Các thống kê về dân số cho thấy mỗi năm có 1 triệu người từ nông thôn chuyển lên thành phố và khu công nghiệp để ở, như vậy nhu cầu nhà ở cho đối tượng này cũng rất cao.

Các khu công nghiệp hiện đang thu hút 2,6 triệu lao động, phần lớn là người nhập cư. Họ có nhu cầu an cư để gắn bó với nơi làm việc, đóng góp vào sự phát triển đất nước. Đây là tiềm năng nhà cho người có thu nhập thấp đang thu hút nhiều nhà đầu tư, trong đó có đại gia Vingroup với dự án bất động sản đại chúng có mức giá bình quân từ 700 triệu đồng, khá rẻ so với mặt bằng trên dưới 1 tỉ đồng hiện nay.

Xu hướng tách hộ trẻ tại Việt Nam cũng rất lớn, theo điều tra năm 1999 là 4,5 người/hộ. Các thống kê về dân số cho thấy năm 2008 còn 3,8 người/hộ, giữa năm 2014 còn 3,5 người/hộ. Số nhân khẩu nhỏ lại, hộ tách ra do lập gia đình cũng nhiều, chính vì vậy mà nhu cầu cũng rất lớn cả trung hạn cũng như dài hạn.

Phải chăng đây chính là cơ hội của giới kinh doanh bất động sản trong năm 2017 này?