Hàng tồn kho lớn
Không chỉ thất bại về số lượng, những dự án này đưa ra mức giá quá cao và diện tích lớn nên không phù hợp với khả năng và nhu cầu của người dân (đơn giá 13 triệu đồng/m2, diện tích lớn hơn 70m2/căn, tổng giá bán khoảng 1 tỉ đồng/căn hộ). Thủ tục xét bán thì phức tạp và nhiều tiêu chí đã tạo nên sự trái ngược: những người đủ tiêu chuẩn mua thì không có khả năng mua, ngược lại những người có khả năng thì không thuộc diện được mua. Trong khi đó doanh nghiệp tư nhân xây dựng nhà diện tích nhỏ, giá bán thấp như dự án Đại Thanh của Công ty CP Đầu tư tư nhân số 1 Lai Châu (đơn giá 10-13 triệu đồng/m2, diện tích 40m2/căn, tổng giá bán từ 400 đến 500 triệu đồng/căn hộ) thu hút sự quan tâm của người dân. Điều này dẫn đến tình trạng người dân đổ xô mua nhà của doanh nghiệp tư nhân, nhà ở xã hội đã xây dựng ít nay lại không có người ở, phải bỏ trống, gây lãng phí lớn.
Không chỉ tồn kho nhà ở xã hội, nhà ở thương mại rơi vào tình trạng còn “thê thảm” hơn, lượng hàng tồn kho rất “khủng”, và đây là cục máu đông làm tắc nghẽn nền kinh tế. Tuy nhiên, hiện nay vẫn chưa có thống kê nào chính xác về lượng hàng này.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đưa ra trong phiên chất vấn của Đại biểu Quốc hội phiên họp hồi cuối tháng 12 cho thấy trên cả nước hiện nay có 16.469 căn hộ chung cư, trong đó TP.HCM 10.108 căn, Hà Nội là 3.292 căn hàng tồn kho. Trong khi đó theo Dragon Capital, con số hàng tồn kho căn hộ để bán lên đến 70.000 căn ở cả TP.HCM và Hà Nội. Hai con số thống kê chênh lệch đến bốn lần, nếu không biết chính xác hàng tồn kho chúng ta không thể đánh giá được mức độ nguy hiểm của nó cũng như đưa ra giải pháp đúng liều để tháo gỡ tình trạng này. Theo dự đoán của người trong ngành, số hàng tồn kho sản phẩm đã hình thành hoặc gần hoàn thành phải đến cả trăm ngàn căn hộ. Số tiền tồn kho phải đến 200.000 tỉ đồng làm nghẽn mạch nền kinh tế tài chính quốc gia. Vì thế, phải có biện pháp giải quyết hàng tồn kho này.
Các thống kê chỉ là bề nổi vì chỉ tính ở báo cáo của doanh nghiệp A, chưa kể hàng tồn kho ở nhà đầu tư B, ngân hàng C, sàn bất động sản D và một số người thân của doanh nghiệp A là E để vay ngân hàng. Số hàng tồn kho thứ cấp này rất lớn có khi còn hơn hàng tồn kho của doanh nghiệp A nên tổng số hàng tồn kho phải cao gấp hai hoặc ba lần con số báo cáo. Hàng tồn kho của A, B, C, D và E phải cạnh tranh khốc liệt với nhau để tiêu thụ. Nếu dạo quanh các chung cư vào buổi tối, thông qua ánh đèn chúng ta có thể nhận biết được lượng khách ở, nhưng cũng có doanh nghiệp tự thắp sáng chung cư để người dân nghĩ đã bán được nhiều căn. Vì vậy, để chính xác hơn, nên quan sát tầng hầm để xe và người dân ra vào chung cư sáng chiều mới có thể nhận ra dự án đó đã bán được hay chưa. Điển hình một dự án tại Bình Chánh, có tổng số căn hộ hơn 1.000 căn, riêng nhà đầu tư B đã là 700 căn, nhưng thực tế nhà đầu tư B vẫn chưa bán được, không quá mươi người ở.
Để phù hợp với sức mua
Hàng tồn kho chủ yếu là căn hộ trên một tỉ đồng nên rất khó bán, trong khi doanh nghiệp phải giải quyết hàng tồn kho của mình trong bốn đến năm năm tới.
Thời gian qua thanh khoản của thị trường bất động sản rất thấp, thế nhưng thực tế cho thấy, những dự án có diện tích nhỏ, giá vừa phải, cơ sở hạ tầng tốt vẫn được những người có nhu cầu tìm đến. Dự án đáp ứng ba yếu tố trên sẽ tiêu thụ tốt trên thị trường.
Nguyên nhân của sự thất bại là nhà ở xã hội có giá trị quá cao, không phù hợp với sức mua của người dân (tại Hà Nội giá bán của nhà ở xã hội còn cao hơn giá bán nhà ở thương mại của các doanh nghiệp) giá cung vượt khả năng cầu, doanh nghiệp thì ngán ngẩm khi được kêu gọi hay bị thúc ép đầu tư vào nhà ở xã hội, được thì ít mà bổn phận lại quá nhiều: phải chấm điểm để bán đúng đối tượng sau khi UBND tỉnh thẩm định giá bán, không được phép huy động vốn lần đầu quá 20% trong khi doanh nghiệp rất cần nguồn tài chính để tiếp tục dự án, bán trả góp thời hạn tối thiểu là 10 năm…
Để nhà ở xã hội thực sự phục vụ nhu cầu của người dân có khả năng, cần phải thay đổi cách thức thực hiện. Cho phép mở rộng mô hình nhà ở xã hội theo phương thức thương mại, gọi là nhà bình dân. Doanh nghiệp đầu tư được áp dụng chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc, diện tích căn hộ, chỗ để xe như nhà ở xã hội, được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, khi đó, giá bán sẽ bằng hoặc thấp hơn nhà ở xã hội. Doanh nghiệp tự do bán, khách hàng mua không phải qua xét duyệt, cộng với gói hỗ trợ tài chính từ nhà nước cho vay mua nhà lãi suất 6 – 8%/năm, người dân sẽ có nhiều cơ hội sở hữu nhà ở. Nhiều doanh nghiệp sẽ đua nhau tham gia, tích cực áp dụng khoa học kỹ thuật để giảm giá bán còn 10-13 triệu đồng/m2, diện tích 30m2/căn hộ, tổng giá bán khoảng 300-400 triệu đồng/căn, đáp ứng được mong muốn của chính phủ, giải quyết được vấn đề nhà ở xã hội cho người dân và doanh nghiệp giải quyết được hàng tồn kho hoặc hạ tầng tồn kho.
Nghị quyết 02 của Chính phủ, ban hành ngày 7-1-2013, đã đưa ra nhiều giải pháp hỗ trợ đồng bộ, cụ thể cho phân khúc nhà ở xã hội (NOXH). Chính phủ giao cho Ngân hàng Nhà nước chủ trì, chỉ đạo các ngân hàng thương mại nhà nước dành một lượng vốn tối thiểu khoảng 3% tổng dư nợ của mình để cho các đối tượng thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để thuê, thuê mua NOXH và thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 với lãi suất thấp, kỳ hạn trả nợ phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng và cho vay đối với các doanh nghiệp xây dựng NOXH, doanh nghiệp chuyển đổi công năng của dự án đầu tư sang dự án NOXH với lãi suất hợp lý và kỳ hạn trả nợ phù hợp với kỳ hạn của nguồn vốn và khả năng trả nợ của khách hàng.
Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, Nghị quyết này giúp các doanh nghiệp kết hợp giữa tái cơ cấu nợ cũ và giải quyết cho vay mới để hoàn thành các dự án dở dang đã có đầu ra; được giảm 50% thuế suất VAT đối với đầu tư, kinh doanh NOXH; giảm 50% thuế VAT đầu ra đối với đầu tư, kinh doanh nhà thương mại đối với căn hộ dưới 70m² có giá bán dưới 15 triệu đồng/m² trong thời hạn 12 tháng (từ 1-7-2013); áp dụng thuế suất 10% thuế thu nhập doanh nghiệp đối với thu nhập từ đầu tư, kinh doanh NOXH; cho phép các doanh nghiệp bất động sản nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ bán sản phẩm, các địa phương có tồn kho sản phẩm bất động sản lớn mua lại các dự án nhà ở thương mại phục vụ nhu cầu tái định cư, NOXH cho thuê giá rẻ…
KS Nguyễn Văn Đực
