Để đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà chung cư, tránh việc “treo” sổ hồng, giới chuyên gia cho rằng “người dân có thể kiện chủ đầu tư” nếu “không thực hiện các cam kết trong hợp đồng.”
Thời gian qua, chính sách tháo gỡ vướng mắc trong việc cấp sổ hồng tại nhiều dự án phát triển nhà ở trên cả nước đã được Chính phủ và các Bộ ngành liên quan đặc biệt quan tâm. Tuy nhiên, việc cấp sổ hồng cho người dân vẫn bị “treo” trong thời gian dài, nhất là tại các dự án có sai phạm về mật độ xây dựng, sai quy hoạch thiết kế…
Tại buổi giao lưu trực tuyến “Gỡ vướng việc cấp sổ hồng tại các chung cư” diễn ra ngày 26-11, đại diện một số Bộ, ngành cho rằng “người dân có thể kiện chủ đầu tư nếu không thực hiện các cam kết trong hợp đồng.”
Người dân có thể kiện chủ đầu tư
Trước thông tin có tình trạng người dân mua nhà tại các chung cư đã nộp 95 – 100% giá trị căn hộ nhưng nhiều năm nay vẫn không được xem xét cấp sổ hồng, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng “người dân có quyền khởi kiện chủ đầu tư ra tòa án.”
Phân tích rõ hơn thực trạng nêu trên, ông Hưng cho hay, tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định: Việc thanh toán trong mua bán thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần.
Theo đó, lần đầu thanh toán không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà cho khách hàng và tối đa không quá 95% giá trị hợp đồng cho đến khi chưa bàn giao sổ đỏ cho người mua.
Tại Khoản 2 Điều 22 và Khoản 2 Điều 23 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng đã quy định về trách nhiệm và nghĩa vụ của chủ đầu tư. Theo đó, chủ đầu tư có trách nhiệm giao “sổ hồng” cho người mua theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Khoản 4 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng đã quy định: Bên mua nhà có quyền yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại nếu không thực hiện các cam kết trong hợp đồng, trong đó có việc chậm bàn giao sổ hồng.
Như vậy, pháp luật đã có quy định trong việc bảo vệ quyền lợi của người mua nhà (quy định khống chế số tiền tối đa được thu của chủ đầu tư) cũng như quyền yêu cầu chủ đầu tư bồi thường thiệt hại (nếu có) trong việc thực hiện các thỏa thuận trong hợp đồng, trong đó có trách nhiệm làm thủ tục và bàn giao sổ hồng.
Người dân cũng có quyền khởi kiện chủ đầu tư ra tòa án để bảo vệ quyền lợi của mình khi chủ đầu tư không thực hiện việc làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền làm thủ tục cấp sổ hồng cho người mua nhà.
Về việc người mua nhà dự án Tasco Vân Canh phản ánh đã nhận bàn giao nhà và vào ở từ năm 2015 nhưng đến giờ vẫn chưa được cấp sổ (nguyên nhân là do chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước), bà Phạm Thị Thịnh, Phó Cục trưởng Cục đăng ký đất đai, khẳng định “người dân có thể kiện chủ đầu tư về việc chưa nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước mà đã bán nhà cho người mua nhà ở”.
Bà Thịnh cho hay, theo quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở thì chủ đầu tư có trách nhiệm hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước (chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; phải thực hiện nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước khi được công nhận quyền sở hữu nhà ở cũng như khi thực hiện các giao dịch và trong quá trình sử dụng nhà ở theo quy định của pháp luật).
Việc chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất là một trong những vi phạm pháp luật do chính chủ đầu tư gây ra. Trách nhiệm này đã được quy định cụ thể tại Điều 179 và Điều 180 của Luật Nhà ở (người có hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật…).
Không để mối quan hệ “tay ba”chi phối
Liên quan đến việc chủ đầu tư vi phạm về quy hoạch, xây dựng, đất đai trong thực hiện dự án nhà ở tại Hà Nội, TP.HCM khiến người dân bỏ tiền mua nhà nhưng chưa được cấp sổ hồng, ông Mai Văn Phấn, Phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý Đất đai khẳng định, quan điểm xử lý của Bộ Tài nguyên và Môi trường luôn bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua nhà cũng như phải làm rõ và xử lý vi phạm của các chủ đầu tư và trách nhiệm của các cơ quan có liên quan.
Tuy nhiên, theo ông Phấn, trong quá trình xử lý cơ quan Nhà nước có trách nhiệm phải tách bạch giữa người mua nhà, chủ đầu tư và cơ quan nhà nước có liên quan, không để mối quan hệ “tay ba” chi phối.
Trong đó, nếu người mua nhà có đầy đủ các giấy tờ theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật nhà ở thì phải được xem xét cấp sổ hồng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp chính đáng. Với cơ quan nhà nước phải làm rõ các hành vi vi phạm của chủ đầu tư và trách nhiệm của các ban ngành có liên quan trong quá trình chủ đầu tư thực hiện từ thời điểm đề xuất dự án đến khi bán nhà cho người mua.
Đối với chủ đầu tư, phải có trách nhiệm khắc phục các vi phạm làm ảnh hưởng đến công trình đã xây dựng để đảm bảo việc cấp sổ hồng cho người mua. Trường hợp không đảm bảo việc cấp giấy chứng nhận cho người mua, thì phải hoàn trả và bồi thường; không để vi phạm của chủ đầu tư dẫn đến khó khăn cho công tác cấp sổ hồng cho người mua làm thiệt thòi, ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua.
Đề cập đến việc chủ đầu tư chậm trễ hoàn thiện hồ sơ cấp sổ hồng, ông Hà Quang Hưng cho hay tại Điều 26 của Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10-11-2014 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đã quy định rõ chế tài xử phạt khi chậm cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Theo đó, tổ chức được Nhà nước giao đất xây dựng nhà ở để bán nhận trách nhiệm làm thủ tục cấp sổ đỏ, nếu quá thời hạn quy định sẽ bị phạt tiền.
Thời gian chậm cấp giấy chứng nhận được tính kể từ ngày bàn giao nhà ở, đất ở. Mức phạt sẽ phụ thuộc vào thời gian và số lượng hộ gia đình, cá nhân bị chậm cấp. Theo đó, từ 3 đến 6 tháng với từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên sẽ bị phạt từ trên 50-100 triệu đồng; từ trên 12 tháng với từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên sẽ bị phạt từ trên 500 triệu đồng tới 1 tỉ đồng.
Như vậy, pháp luật đã quy định rõ trách nhiệm trong việc làm thủ tục cấp sổ cho người mua là thuộc về chủ đầu tư (trừ trường hợp người mua tự nguyện đi làm thủ tục đề nghị cấp sổ) cũng như chế tài xử phạt trong trường hợp chủ đầu tư chậm trễ trong việc làm thủ tục cấp sổ hồng cho người dân hoặc không cung cấp các giấy tờ pháp lý có liên quan cho người dân.
Sáu lý do chậm sổ hồng căn hộ chung cư Điều 13, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp sổ hồng cho bên mua, bên thuê mua…”.
Tuy vậy, trên thực tế sau khi chủ đầu tư đã hoàn thành các thủ tục mua bán nhà đất nộp cho Sở Tài nguyên và Môi trường, khoảng từ 6-18 tháng sổ hồng mới được cấp cho chủ sở hữu từng căn hộ.
Bên cạnh yếu tố khách quan trên, việc chậm sổ hồng còn do các nguyên nhân như: Chủ đầu tư dự án chung cư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính; chủ đầu tư thế chấp tài sản tại ngân hàng trước khi xin cấp sổ hồng; chủ đầu tư chậm hoàn công; xây dựng chung cư có những yếu tố trái pháp luật; chủ đầu tư chưa hoàn thành thủ tục pháp lý; thủ tục ra sổ phức tạp tốn nhiều thời gian.
Ngoài những lý do trên, việc hoàn thành cách thủ tục theo quy định Nhà nước cũng tốn nhiều thời gian khiến việc ra sổ thường sẽ chậm hơn dự kiến.
