Quốc hội chuẩn bị thông qua Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, trong đó có nội dung hình thành Quỹ tiết kiệm nhà ở, giúp những người thu nhập thấp có khó khăn về nhà ở được vay để mua nhà. Điều này là rất cần nhưng chưa đủ, vì chỉ là những giải pháp tín dụng cho phía cầu. Bên phía cung – các doanh nghiệp bất động sản cũng rất cần những nguồn vốn dài hạn mới, thay vì chỉ dựa vào nguồn vốn ngân hàng và người mua nhà như trước kia hay việc phát hành cổ phiếu, trái phiếu chuyển đổi như hiện nay. Những công cụ tài chính phù hợp với thị trường bất động sản như quỹ tín thác, chứng khoán hóa hợp đồng mua nhà dài hạn… đã được đề cập nhưng chưa thể có trong hiện tại. Nếu không có những nguồn vốn mới, thị trường sẽ không thể giải quyết nhiều vấn đề tồn tại, là hệ quả của một thời “nhà nhà làm bất động sản”. Khó khăn nhất chính là những dự án xây dựng dở dang. Theo số liệu của Sở Xây dựng TP.HCM, trên địa bàn thành phố hiện có 1.403 dự án phát triển nhà ở, trong đó có đến gần một nửa (49%) dự án đang gặp khó khăn hoặc phải ngưng triển khai.
Dù các nhà làm chính sách hiểu được những khó khăn của doanh nghiệp và đã có những giải pháp tháo gỡ như cho phép doanh nghiệp có thể chia nhỏ căn hộ, chuyển dự án thương mại qua nhà ở xã hội, thay đổi công năng dự án… nhưng trên thực tế số dự án có thể tái khởi động theo hướng mới vẫn rất ít. Đơn giản vì muốn làm được điều này thì phải có tiền, mà đó chính là điều đa số các doanh nghiệp không thể có. Không thể vay vốn ngân hàng hay ứng trước tiền của người mua, lựa chọn duy nhất của chủ dự án là chuyển nhượng hoặc hợp tác với một doanh nghiệp có vốn lớn. Thế nhưng muốn chuyển nhượng thành công cũng không dễ, bởi tìm được doanh nghiệp mua lại dự án có đủ tiềm lực tài chính với giá hợp lý là rất khó. Đặc biệt khó nữa là việc chuyển nhượng này phải được tiến hành nhanh, nếu không thì chi phí phát sinh sẽ ngày càng lớn. Các ngân hàng trước đây tài trợ vốn cho những dự án loại này cũng bị thiệt hại nặng nề do đa phần các dự án ấy được định giá cho vay quá cao so với thực tế, nay khối tài sản còn lại có giá trị chẳng bằng một phần của khoản vay. Vậy là từ chết lâm sàng, các dự án dở dang chết thật, trở thành những khối bê tông xám xịt chẳng được ai đoái hoài, kể cả chủ đầu tư lẫn chủ nợ (ngân hàng).
Không chỉ các doanh nghiệp lỡ sa chân vào dự án căn hộ cao cấp, không đủ sức hoàn thành dự án nên đành từ bỏ, nhiều doanh nghiệp đã tập trung vào phân khúc nhà giá rẻ ngay từ đầu cũng gặp phải khó khăn về vốn. Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, từng nói “doanh nghiệp lớn sẽ chết, doanh nghiệp nhỏ sẽ chết, chỉ có căn hộ nhỏ là sống”, để hình tượng hóa việc doanh nghiệp nếu không muốn phá sản thì phải từ bỏ lối suy nghĩ xây căn hộ cao cấp diện tích lớn, bán với giá cao để kiếm lời nhiều. Theo đó, chỉ tập trung làm những căn hộ diện tích nhỏ, giá hợp lý thì sản phẩm địa ốc mới được thị trường chấp nhận, giúp doanh nghiệp vượt qua giai đoạn khó khăn. Hướng đi là vậy nhưng Công ty Đất Lành cũng không thể tìm được nguồn vốn để tự triển khai dự án nhà diện tích nhỏ giá rẻ của mình. Ông Đực thừa nhận nếu công ty của ông không bắt tay với Hưng Thịnh để triển khai dự án 8X Thái An thì dự án ấy cũng không thực hiện được.
Nghĩa là, lối thoát cho các doanh nghiệp địa ốc, nhất là những doanh nghiệp nhỏ hoặc cạn kiệt nguồn vốn, là phải hợp tác với một đối tác có tiềm lực tài chính. Khi những khó khăn về vốn được giải quyết, nếu doanh nghiệp có thể tung ra được những sản phẩm phù hợp với nhu cầu của thị trường, bảo đảm bàn giao căn hộ đúng tiến độ, thì vẫn sẽ bán được hàng và tồn tại được. Vì những sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực người mua vẫn được thị trường chấp nhận.
Hồng Thuận
