Thời gian qua, dư luận chú ý nhiều đến phản ứng của các nhà kinh doanh bất động sản sau khi ông Alan Phan, một nhà đầu tư Việt kiều, đưa ra quan điểm rằng “hãy để thị trường bất động sản rơi tự do”, dẫn đến một cuộc tranh luận sau đó mà không gian đối thoại bị vẩn đục bởi những ngôn từ hằn học, thậm chí xúc phạm cá nhân, xuất phát từ lợi ích riêng nhiều hơn là lợi ích chung. Cho dù cuộc tranh luận chưa đi đến đâu vì khác biệt về góc nhìn vấn đề, nhưng cũng thêm một dịp để chúng ta nhìn rõ hơn không chỉ về thực trạng ngành kinh doanh địa ốc một thời siêu lợi nhuận nay đang gặp khó khăn, mà còn cho thấy những khó khăn trong việc tìm giải pháp phục hồi thị trường bất động sản.
Vấn đề trước tiên cần đặt ra là Nhà nước nên cứu thị trường hay cứu doanh nghiệp? Dường như nhiều người vẫn còn lẫn lộn hoặc cố tình đồng hóa hai khái niệm này.
Nói như ông Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng “cứu thị trường bất động sản, chứ không cứu doanh nghiệp bất động sản, bởi đã kinh doanh, khi có rủi ro thì phải chịu trách nhiệm, lỗ hay lãi hoặc phá sản đó là việc của riêng một cá thể”. Chúng ta dễ dàng chia sẻ quan điểm này khi nhìn lại thời hoàng kim của kinh doanh địa ốc, lợi nhuận cao ngất thì doanh nghiệp hưởng, nay lúc thị trường suy thoái thì “kêu cứu” là không công bằng, nhất là khi cứu doanh nghiệp bằng tiền của ngân sách tức tiền đóng góp của nhân dân và của cả nền kinh tế. Phải khẳng định rằng, số tiền lớn 30.000 tỉ đồng Nhà nước chi ra là để cứu thị trường, cho nên nếu ai đó đề nghị bơm 1/3 số tiền này cho doanh nghiệp là không hợp lý. Bởi suy cho cùng thì doanh nghiệp phải trả giá cho những tính toán sai lầm của mình trong quá trình hoạt động và không đổ lỗi cho chính sách của Nhà nước hay tình hình suy thoái của kinh tế toàn cầu.
Một khu biệt thự cao cấp ở TP.HCM
Thị trường bất động sản suy thoái sẽ ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế, vì hàng hóa trên thị trường này có tính liên thông nhất là với thị trường tài chính, lao động, vật liệu xây dựng. Thế cho nên sử dụng đòn bẩy cứu thị trường là đúng nhưng cứu thế nào để không mang tiếng chiếu cố đến các nhóm lợi ích.
Vấn đề thứ hai là có nên để thị trường tự điều tiết hay Nhà nước phải can thiệp? Câu hỏi này cần nhìn dưới hai góc độ, một là suy thoái của địa ốc đã xuống đến đáy chưa và hai là nếu Nhà nước can thiệp thì bằng cách nào, hỗ trợ bằng chính sách hay bằng tiền bạc.
Nhiều người cho rằng thị trường bất động sản đã gần đến đáy, nhất là ở phân khúc nhà cao cấp. Cụ thể như trước đây, giá một căn hộ ở The Manor (TP.HCM) hay Saigon Pearl có lúc lên đến 36 triệu đồng đến 60 triệu đồng/m² nay chỉ còn 32 triệu đồng – 42 triệu đồng/m², như vậy là trong hai năm qua giá đã giảm gần 50%. Với giá này, ai có 3 tỉ đồng là đã có thể sở hữu một căn hộ cao cấp.Đây chính là phân khúc đang gặp khó khăn nhất hiện nay.
Trong tình hình như vậy, các nhà đầu tư vẫn giữ giá bán cao liệu có phải là giải pháp tốt nhất không? Thông thường một phân khúc được kích hoạt sẽ kéo theo các phân khúc khác, nhờ vậy thị trường sẽ sớm phục hồi. Mặt khác, nếu gói cứu trợ thị trường bất động sản tập trung cho phân khúc nhà cho người thu nhập thấp thì hai đầu thị trường sẽ xích lại gần nhau.
Đây là phân khúc bao gồm các dự án nhà thương mại có diện tích dưới 70m², nhà ở xã hội mà trong hai năm qua vẫn không giảm giá vì các nhà đầu tư cho rằng giá đã rất thấp.Trong tình hình thị trường suy thoái, người dân có tâm lý chờ đợi.Một biện pháp kích cầu ở phân khúc này sẽ tạo hơi ấm cho thị trường là điều có thể.
Đó cũng chính là sự can thiệp của Nhà nước vào thị trường mà hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đang chờ đợi. Sở dĩ giá bất động sản của chúng ta lên cao ngất ngưởng hơn các nước phát triển là do giá đất đô thị bị thổi phồng trước đây, bây giờ làm thế nào để đưa giá đất vào mức hợp lý, chỉ có những biện pháp và chính sách của Nhà nước làm được.
Một vấn đề khác bộc lộ qua cuộc tranh luận đã cho thấy các nhóm lợi ích là một thực thể và cũng là một thế lực trong thị trường bất động sản từ nhiều năm qua. Câu kết làm giá khi thị trường hưng phấn, rồi đồng loạt kêu cứu khi gặp khó khăn, được ưu tiên phân bổ đất đai các dự án, biết trước các chính sách về đất đai sắp sửa ban hành, thắng lợi dễ dàng trong việc đấu thầu các lô đất vàng ở đô thị, được phân bổ các khoản tín dụng cứu trợ với lãi suất ưu đãi… là những biểu hiện của nhóm lợi ích trong hoạt động bất động sản thường được biết đến lâu nay.
Mới đây dư luận cũng đã phản ứng gay gắt về một đề xuất của Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, theo đó nên đánh thuế vào các khoản tiết kiệm trên 500 triệu đồng của người dân. Nhiều ý kiến cho rằng mục tiêu mà đề nghị này nhắm đến là kéo dòng tiền trong xã hội vào thị trường bất động sản vốn là chiêu thức làm lợi cho các nhóm lợi ích.
Chúng ta cũng dễ nhận ra hoạt động của ngân hàng và bất động sản gắn bó với nhau như thế nào. Vào lúc thị trường địa ốc suy thoái, doanh nghiệp bất động sản nợ chồng chất đe dọa sự sụp đổ của các ngân hàng thì đó là lúc những gói cứu trợ được tung ra. Vậy mà kinh nghiệm nhiều năm cho thấy tình hình vẫn chưa có đổi thay tích cực và hiện nay nợ xấu ngân hàng đang là bài toán hóc búa chưa có lời giải.
Dưới giác độ của người dân, chúng tôi cho rằng khi những gói cứu trợ ấy không tạo được hiệu ứng tốt trên thị trường thì Nhà nước cần nghiên cứu lại về các biện pháp phân bổ hợp lý đồng tiền ngân sách vốn còn eo hẹp.
Cuộc tranh luận về tình hình bất động sản vừa qua cũng là dịp để người dân nhìn rõ hơn một hoạt động kinh doanh có nhiều khuất tất lẫn nhạy cảm, qua đó người dân không chỉ nâng cao kiến thức cũng như khả năng nắm bắt các vấn đề kinh tế vĩ mô, mà còn được cung cấp khá đầy đủ thông tin trong việc chọn lựa giải pháp nhà ở cho mình.
Trong chừng mực, tình hình nước ta hiện nay có nhiều điểm tương đồng với cuộc khủng hoảng tài chính – tiền tệ ở Thái Lan vào năm 1997 mà điểm xuất phát là từ bong bóng địa ốc kéo theo suy thoái của hệ thống tài chính ngân hàng. Biết đâu cuộc tranh luận mà chúng ta đang chứng kiến lại mang đến nhiều thông tin bổ ích cho một giải pháp cứu thị trường mà Chính phủ đang tập trung sự quan tâm.
Và sau cùng là mong ước làm sao tiếp tục có những cuộc tranh luận tương tự trên nhiều lĩnh vực, không phải với tinh thần cay cú hơn thua vì lợi ích cá nhân và phe nhóm, mà xuất phát từ lợi ích chung của toàn xã hội.
Ngọc Anh (Quận 3 – TP.HCM)
