Hội thảo nhằm tổng hợp những ý kiến tích cực để điều chỉnh, hoàn thiện Luật Đất đai năm 2003, đặc biệt là về cơ chế thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư sao cho nhanh chóng, hợp lý, tránh để lãng phí tài nguyên đất cũng như việc khiếu kiện liên quan đến đất đai. Có nên duy trì cả hai cơ chế trong công tác thu hồi đất là nhà nước đứng ra thu hồi rồi giao lại cho nhà đầu tư và nhà đầu tư tự thỏa thuận với chủ đất là nội dung được các đại biểu thảo luận sôi nổi nhất trong suốt hội thảo.
Cần có cơ chế tự thỏa thuận
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, hằng năm có đến hơn 10 ngàn vụ khiếu kiện liên quan đến đất đai (chiếm hơn 65% tổng số vụ khiếu kiện của người dân), riêng thanh tra nhà nước tiếp nhận từ 5-7 ngàn đơn khiếu kiện vượt cấp liên quan đến vấn đề này, là nguyên nhân gây kéo dài thời hạn giải phóng mặt bằng, làm chậm tiến độ thực hiện các dự án đầu tư, trong đó có các dự án, công trình trọng điểm của Nhà nước. Nguyên nhân khiếu kiện chủ yếu là liên quan đến vấn đề thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và định giá đất để bồi thường, như vụ Tiên Lãng (Hải Phòng), Văn Giang (Hưng Yên) và gần đây nhất là ở Trà Nóc (Cần Thơ).
Hiện nay, hai cơ chế thu hồi đất đang được thực hiện song song là Nhà nước thu hồi và nhà đầu tư tự thỏa thuận để chuyển quyền sử dụng đất. Theo quy định, Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng, phát triển kinh tế (đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các công trình trọng điểm quốc gia…). Đối với dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì nhà đầu tư được quyền tự thỏa thuận với người sử dụng đất để thực hiện dự án của mình.
Phát biểu tại hội thảo, bà Đỗ Thị Loan, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng nên bỏ cơ chế nhà đầu tư tự thỏa thuận với người dân có nhà, đất trong diện giải tỏa vì người dân luôn đòi hỏi mức bồi thường cao hơn nhiều so với quy định, vừa khó đi đến thỏa hiệp mà vừa gây kéo dài thời gian thu hồi đất, gây lãng phí tài nguyên. Bà Loan nói: “Chỉ nên duy trì cơ chế Nhà nước tiến hành thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch, sau đó chọn nhà đầu tư bất động sản có đủ năng lực để bán lại”.
Thực tế, cơ chế tự thỏa thuận đã tạo điều kiện cho nhà đầu tư chủ động quỹ đất thực hiện dự án, rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng, hạn chế khiếu kiện, giảm tải cho các cơ quan hành chính nhà nước các cấp trong việc thu hồi đất. Đồng thời, người dân cũng thường được lợi vì doanh nghiệp có xu hướng bồi thường với giá cao hơn so với giá Nhà nước để giải phóng mặt bằng càng nhanh càng tốt. Chẳng hạn như một doanh nghiệp đã đồng ý trả cho một hộ dân ở Củ Chi với giá 1,4 tỉ đồng (so với giá Nhà nước là 350 triệu đồng) để giải phóng mặt bằng kịp thời hạn. Do đó, rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đồng ý với ý kiến của ông Đào Anh Kiệt, Giám đốc Sở Tài nguyên – Môi trường TP.HCM: “Tất yếu phải tồn tại song song hai cơ chế trên, vấn đề là phải có những quy định thật cụ thể, rõ ràng để cả hai cơ chế đều vận hành tốt”.
Linh hoạt trong cơ chế tự thỏa thuận
Nhiều doanh nghiệp trong Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng nên ưu tiên cơ chế tự thỏa thuận trong việc thu hồi đất, đặc biệt là đối với các dự án vừa và nhỏ. Nhưng với những dự án lớn, cần thương lượng với nhiều hộ dân sống trong đất dự án thì quá trình thỏa thuận thường kéo dài. Thậm chí có những dự án phải kéo dài từ năm đến sáu năm chỉ vì 2% hộ dân chưa thỏa thuận được, như dự án The Estella của Công ty TNHH Keppel Land Estate liên doanh với Công ty TNHH Tiến Phước (P. An Phú, Q.2, TP.HCM). Trong trường hợp này, ông Lê Ngọc Tú – Giám đốc Công ty Phát triển nhà Bình Dân cho biết: “Nếu có từ 80 – 90% hộ trong khu vực đất dự án đã đồng thuận với mức giá do nhà đầu tư đưa ra thì từ 10 – 20% hộ còn lại buộc phải chấp nhận mức giá đó. Nhưng tuyệt đối không được sử dụng vai trò của ban bồi thường giải phóng mặt bằng để ép giá đất, nhằm thu lợi lớn cho doanh nghiệp”.
Một giải pháp khác, khi nhà đầu tư và người dân không thể đi đến thỏa thuận, sẽ nhờ đến sự thẩm định giá của một cơ quan thẩm định độc lập và khách quan. Chi phí thẩm định thường là do nhà đầu tư chi trả. Ngoài ra, nhà đầu tư có thể bồi thường cho chủ đất mức giá cao nhất mà nhà đầu tư đã thực hiện bồi thường trong dự án. Phương án này cũng chỉ thực hiện khi chỉ còn lại một số ít hộ dân mà thôi. Với những mảnh đất có một giá trị kỷ niệm, tín ngưỡng đối với chủ đất (như đất thờ cúng tổ tiên hoặc đây là nơi họ làm ăn, kiếm sống nhiều năm) thì việc bồi thường cho chủ đất bằng với mức giá cao nhất cũng khó lòng làm họ thỏa mãn. Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Bất động sản Lê Thành cho biết: “Có thể bồi thường một diện tích đất dự án bằng từ 20 – 25% diện tích đất đã thu hồi hoặc tái định cư ở các vị trí gần đất dự án để người dân có thể tiếp tục hoạt động kinh doanh và được hưởng cơ sở hạ tầng mới được xây dựng trên miếng đất đã thu hồi”.
Như vậy, cơ chế tự thỏa thuận thực hiện linh hoạt sẽ giúp giảm thiểu khiếu kiện liên quan đến đất đai. “Với một số ít hộ không thể thương lượng, gây kéo dài thời gian triển khai dự án, dự thảo sẽ đề xuất cơ chế là nhà đầu tư thỏa thuận 80% và Nhà nước sẽ đứng ra thu hồi 20%”, ông Nguyễn Mạnh Hiển nói thêm. Nhưng dù thu hồi đất theo cơ chế nào thì việc thực hiện cũng khó tiến hành nhanh chóng khi chưa giải quyết bất cập trong chính sách quản lý, sự chồng chéo và thiếu tính thực tiễn của các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực đất đai, chẳng hạn như việc đăng ký tách rời đất và tài sản gắn liền với đất với ba hệ thống đăng ký riêng biệt, một hệ thống cho đất ở có nhà ở, một hệ thống cho đất không có nhà ở và một hệ thống cho công trình xây dựng hoặc Luật Đất đai quy định đăng ký đất đai là bắt buộc, trong khi Luật Nhà ở lại không bắt buộc đăng ký đất ở có nhà ở… Do vậy, để đi đến sự thống nhất, cần xây dựng một hệ thống đăng ký tài sản bất động sản riêng và trình tự làm thủ tục đất đai cần xử lý sao cho đơn giản và minh bạch nhất.
Theo Xuân Lộc (DNSGCT 454)
