Quý I-2015 đã đi đến những ngày cuối, những dự báo lạc quan về thị trường bất động sản vẫn tiếp tục được đưa ra. Có vẻ như mọi chuyện đang ngày càng tốt đẹp với những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Khối lượng giao dịch tăng trong khi giá đã ngưng giảm, thậm chí có dấu hiệu tăng. Đến giờ, nỗi băn khoăn đang thuộc về người thực sự có nhu cầu: có nên bắt đáy để mua, hay tiếp tục chờ đợi giá giảm thêm?
Giao dịch tăng mạnh
Thời gian qua, không ít người có nhu cầu về nhà ở đang gửi tiền tiết kiệm ở ngân hàng và tiếp tục dành dụm tiền đã có xu hướng rút tiền ra để mua nhà. Nếu thiếu, họ sẵn sàng vay thêm tiền của ngân hàng. Số liệu từ các ngân hàng cho thấy điều đó. Với các ngân hàng, điều này cũng không đáng lo, một mặt vì họ đã dư thừa vốn, mặt khác họ còn hưởng lợi vì cũng muốn đẩy mạnh vốn cho cá nhân vay mua nhà. Rất nhiều người cho rằng đây đang là thời điểm tốt nhất trong nhiều năm qua để mua nhà, đặc biệt là với những người có nhu cầu thực về nhà ở. Lãi suất đang giảm xuống mức cực kỳ hấp dẫn, còn giá bất động sản được cho là đã chạm đáy và đang bắt đầu tăng.
Theo số liệu từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, ngay trong tháng 2 có kỳ nghỉ tết, số ngày thực sự có thể giao dịch khá ít ỏi nhưng không khí mua bán vẫn nhộn nhịp hơn hẳn cùng kỳ những năm trước, cả trong Nam lẫn ngoài Bắc. Cụ thể, tại Hà Nội có khoảng 1.200 giao dịch thành công, gấp đôi so với cùng kỳ năm 2014. Còn tại TP. Hồ Chí Minh, con số tương ứng khoảng 1.100 giao dịch thành công, gấp ba lần so với cùng kỳ năm ngoái. Giá bán đa phần giữ nguyên hoặc có dấu hiệu tăng nhẹ. Cũng theo nguồn số liệu này, tính đến hết tháng 2-2015, tổng giá trị tồn kho bất động sản chỉ còn khoảng hơn 73 ngàn tỉ đồng, giảm nhẹ so với một tháng trước, chứng tỏ có nhiều sản phẩm bất động sản tồn kho được giao dịch trong tháng qua.
Tuy nhiên, đến thời điểm cuối tháng 3, giá bán căn hộ thương mại tại các dự án đã có dấu hiệu tăng thêm. Gần hai phần ba sản phẩm tại các dự án đã tăng giá, với mức tăng phổ biến là 3 – 5%, thậm chí những căn có vị trí đẹp tăng giá 8 – 10%. Đà tăng này khá đồng đều, ở cả dự án cao cấp, trung cấp cho đến giá rẻ. Các căn hộ tăng giá hầu hết đều có thời điểm bàn giao nhà vào cuối năm 2015. Số còn lại thì giữ nguyên giá bán hoặc giảm giá thông qua hình thức chiết khấu. Có thể do thanh khoản thị trường đã cải thiện và có xu hướng khởi sắc từ cuối năm ngoái, người mua tăng lên nên nhiều chủ đầu tư cho rằng đã có thể tăng giá bán. Giá không chỉ tăng từ phía chủ đầu tư, mà còn đến từ các nhà đầu tư thứ cấp và khi ấy, mức tăng giá cũng được đẩy lên cao hơn. Đặc biệt là ở Hà Nội, khi những căn hộ có diện tích nhỏ và trung bình thực sự đang cung không đủ cầu. Những sản phẩm loại này có giá từ 1-2 tỉ đồng không sợ thiếu người mua và từ cuối năm ngoái, giá cả đã có dấu hiệu tăng. Việc thị trường được dự báo ấm lên cũng khiến nhiều chủ đầu tư quyết định tăng giá bán căn hộ cho mở bán sau nếu sản phẩm địa ốc ở đợt mở bán trước đó “hút khách”. Những doanh nghiệp tin rằng nguồn cung bất động sản hiện nay vẫn chưa thể đáp ứng hết nhu cầu thực tế. Thời gian qua, người ta không mua nhà là vì mất niềm tin vào thị trường và mang nặng tâm lý chờ thị trường giảm giá. Còn vào lúc này, nhiều người đã nhận ra rằng giá căn hộ khó có thể giảm thêm nên quyết định giao dịch. Bên cạnh niềm tin vào thị trường hồi phục, nhiều người còn quyết định mua nhà để tận dụng các chính sách tín dụng hỗ trợ người mua nhà hiện nay.
Tuy nhiên, một số chuyên gia trong lĩnh vực địa ốc cho rằng, việc các chủ đầu tư tăng giá trong giai đoạn hiện nay coi chừng lợi bất cập hại. Chưa thể khẳng định rằng khi niềm tin của người mua vào thị trường bất động sản phục hồi thì họ sẽ chấp nhận việc tăng giá bất kể lý do. Và càng không nên có suy nghĩ rằng nhu cầu nhà ở của người dân còn rất lớn, lại là nhu cầu thật để dẫn đến quyết định tăng giá. Bởi nhu cầu thật về nhà ở của người dân thì lúc nào cũng có, nhưng nhu cầu kèm theo khả năng tài chính thì không nhiều, và khi cần người ta sẵn sàng chờ đợi thêm để mua với giá rẻ hơn, đó cũng là điều đã được kiểm chứng. Nghĩa là, việc giá của nhiều sản phẩm địa ốc rục rịch tăng lên có thể xem là một phép thử đối với thị trường. Nếu số người có ý định mua lo sợ rằng giá sẽ còn tăng, nên nhanh chóng đưa ra quyết định mua nhà, thì có thể nói giá căn hộ đã tìm được điểm đáy – đó chính là thời điểm cuối năm ngoái. Còn nếu không phải như vậy, việc giá bán căn hộ tăng có thể tác động tiêu cực đến sự tăng trưởng bền vững của thị trường. Người muốn mua nhà sẽ thận trọng hơn và sự thận trọng ấy có thể khiến nguồn cầu tiềm năng – những người có khả năng chi trả – trên thị trường giảm đi đáng kể.
Có nên bắt đáy?
Với những người có ý định mua nhà, thời điểm hiện nay cũng khá nhạy cảm. Trên thực tế, kể từ khi thị trường bất động sản đình trệ từ cuối năm 2011 đến nay, tâm lý chờ đợi giá nhà giảm thêm xuất hiện trong hầu hết những người đang có ý định mua nhà đểở hay đầu tư, nói theo kiểu đầu tư chứng khoán là “chờ bắt đáy”. Bởi diễn biến thị trường từ thời điểm ấy cho đến cuối năm ngoái chủ yếu là đi xuống về giá. Đến giữa năm 2014, giá bất động sản đã giảm khoảng 30 – 40% so với thời kỳ hoàng kim. Nghĩa là, nếu chờ đợi giá xuống, người có ý định mua nhà sẽ có lợi. Tuy nhiên, từ cuối 2014 đến nay, cùng với sựấm lên của thị trường, giá bất động sản tại một số dự án bắt đầu tăng lên. Trên thị trường thứ cấp, ở những dự án được đánh giá tốt, chủ đầu tư uy tín, nếu muốn sở hữu một căn hộ có vị trí đẹp, diện tích phù hợp, chắc chắn người mua sau phải bỏ thêm một khoản tiền khá lớn. Ở đây chúng ta đang nói đến những người có khả năng tài chính để mua, đang chờ đợi đúng thời điểm để mua được nhà với mức giá có lợi nhất. Đa phần đó là những người có khoản tiền nhàn rỗi, mua để đầu tư hay để dành dưới dạng bất động sản. Một sự cân nhắc kỹ về thời điểm, dự án có tính thanh khoản và khả năng sinh lời cao… là điều cần thiết. Còn nếu như người mua đang quá cần một chỗ ở thì giá cả không còn quá quan trọng, vấn đề chỉ là tìm một sản phẩm phù hợp nhất mà thôi.
Yếu tố kinh tế vĩ mô mang tính quyết định trong thời điểm hiện nay. Nước lên, thuyền lên, khi nền kinh tế tăng tốc thì thị trường bất động sản chắc chắn hồi phục. Có thể nói thị trường đang đi lên khá vững chắc, mà diễn biến tăng giá gần đây của nhiều dự án trên cả nước cũng như tốc độ bán hàng tăng dần qua từng quý là những dẫn chứng. “Bắt đáy” trong bối cảnh như thế, với nhiều người, cũng là một sự lựa chọn tốt.
Phi Yến (DNSGCT)
