Càng gần đến cuối năm, những nét chính về thị trường bất động sản càng hiện rõ. Cơ bản là một năm thành công của các doanh nghiệp địa ốc, khi các số liệu chỉ ra rằng 2015 sẽ là năm có số lượng giao dịch kỷ lục. Các chuyên gia kinh tế cũng cho rằng thị trường đã thực sự thoát đáy. Tuy nhiên, vẫn còn rất khó để đưa ra những dự báo mang tính dài hạn, bởi diễn biến của thị trường địa ốc luôn ẩn chứa bất ngờ và phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác.
Thêm nguồn lực để phát triển
Không thể phủ nhận tầm quan trọng của môi trường kinh tế đối với sự hồi phục của thị trường địa ốc. Nhờ vào tốc độ đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng giao thông ngày càng cao, cơ sở hạ tầng của các thành phố lớn ngày càng hoàn thiện, cộng thêm những chính sách mới giúp thu hút đầu tư nước ngoài, lĩnh vực bất động sản đã hưởng lợi và nước ta hiện là một trong những quốc gia tại châu Á thu hút nhiều vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài trong lĩnh vực này và đây cũng là một trong những lĩnh vực phát triển sôi động nhất của nền kinh tế.
Số liệu từ Tổng cục Thống kê cho biết, đầu tư trực tiếp của nước ngoài vào Việt Nam trong năm nay, tính đến thời điểm 20-11-2015 có vốn đăng ký đạt 13,55 tỉ USD, tăng 1,1% so với cùng kỳ năm ngoái. Lĩnh vực kinh doanh bất động sản xếp thứ ba về thu hút nguồn vốn này với 2,33 tỉ USD (chiếm 11,5%). Bất động sản nước ta vẫn đang có sức thu hút đối với các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt sau khi Luật Đất đai mới có hiệu lực, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất đầu tư vào các dự án nhà ở để bán. Nhờ sự tham gia mạnh của các nhà đầu tư nước ngoài theo dạng trực tiếp hay gián tiếp thông qua các quỹ đầu tư mua cổ phiếu của các doanh nghiệp địa ốc, thị trường đã có thêm nguồn lực để tăng trưởng.
Trong lĩnh vực đặc thù như bất động sản, các doanh nghiệp ngoài những nỗi lo về quỹ đất sạch, thị trường, bảo đảm tiến độ và chất lượng xây dựng, quảng cáo bán hàng, quản lý chi phí… thì quan trọng nhất vẫn là khả năng tìm đủ nguồn vốn và cân đối, sắp xếp nguồn vốn cho từng dự án. Thậm chí, có chuyên gia kinh tế còn cho rằng việc điều phối dòng vốn cho các dự án có ảnh hưởng mang tính quyết định đến khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp trên thị trường. Thế nhưng, nguồn vốn của các doanh nghiệp hiện mới chỉ đến từ nguồn lực của chính mình, vốn vay ngân hàng và các khoản tiền của người mua đóng theo tiến độ. Chưa có những kênh thu hút vốn hiệu quả cho doanh nghiệp địa ốc, như quỹ tín thác (mô hình công ty quản lý quỹ đầu tư, đem lại nguồn thu nhập ổn định cho nhà đầu tư thông qua các khoản đầu tư tập trung vào các loại bất động sản), quỹ tiết kiệm nhà ở… Thực ra, từ năm 2014, Bộ Xây dựng đã trình Thủ tướng phê duyệt “Đề án phát triển thị trường bất động sản” trong đó có kiến nghị Chính phủ sớm bổ sung hành lang pháp lý và tổ chức triển khai việc hình thành các định chế tài chính phi ngân hàng như quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tín thác bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở… Nhưng đến nay, vẫn chưa có những nguồn lực mới để giúp thị trường bất động sản nhanh chóng phát triển. Cũng may là hiện nay cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán đang được ưa chuộng, các đợt phát hành thêm cổ phiếu của những doanh nghiệp này vẫn thu hút được dòng tiền đầu tư. Và các quỹ đầu tư nước ngoài cũng đặt một phần lớn nguồn lực của mình vào các công ty bất động sản niêm yết.
Cân đối cung – cầu
Với những người lạc quan, thị trường rõ ràng đã và đang có những chuyển biến tốt cả cho người mua lẫn người bán. Tại TP.HCM và Hà Nội, lượng giao dịch năm nay ước khoảng 40 ngàn, nghĩa là tăng gần gấp đôi so với năm ngoái. Nhìn chung, giá căn hộ kể từ đầu năm vẫn tương đối ổn định, không có nhiều biến động, chỉ tăng nhẹở một số dự án sắp hoàn thành có hạ tầng tốt và mức giá tăng cũng diễn ra chủ yếu trên thị trường thứ cấp. Thị trường bất động sản còn được hỗ trợ bởi những yếu tố như tình hình kinh tế vĩ mô ổn định, hệ thống giao thông công cộng được đầu tư khiến cho nhiều dự án hưởng lợi. Các dự án mới cũng không chỉ tập trung ở các điểm nóng như gần trung tâm, có định hướng khu đô thị mới, dọc theo các tuyến tàu điện ngầm… mà đã có sự trải đều hơn. Tuy nhiên, điều đáng quan tâm hiện nay chính là vấn đề cân đối cung – cầu. Nguồn cung sản phẩm địa ốc sắp tung ra trong hơn một năm tới (từ cuối năm nay đến hết năm sau) đã gần 60 ngàn, vượt xa khả năng hấp thụ của thị trường. Không chỉ vậy, sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp còn chiếm đa số. Những tháng gần đây, số lượng và tỷ lệ căn hộ chào bán thành công đã bắt đầu sụt giảm, trong khi nguồn cung trên thị trường vẫn tiếp tục tăng trong vài ba năm tới. Nếu tỷ lệ hấp thụ sản phẩm địa ốc mới không được cải thiện, dư thừa nguồn cung là điều chắc chắn xảy ra.
Phân khúc cao cấp chiếm ưu thế về số lượng sẽ khiến cho thị trường có sự chênh lệch cung – cầu. Các chủ dự án biết điều đó, nhưng họ cũng có lý do riêng của mình. Đó có thể là nhắm đến tầng lớp người có tiền đang ngày càng nhiều tại các đô thị lớn, cũng có thể là “đón đầu chính sách” một khi câu chuyện về người nước ngoài và Việt kiều được mua nhà tại nước ta trở nên rõ ràng hơn. Nguồn cầu dự kiến này được hy vọng sẽ san lấp khoảng cách lớn về số lượng căn hộ cao cấp đang dư thừa hiện nay. Ngoài ra, phân khúc nhà giá rẻ và trung bình cũng sẽ không bị các doanh nghiệp địa ốc bỏ bê, lý do là dù có tỷ suất sinh lợi thấp hơn, nhưng nhu cầu của người mua dành cho các phân khúc này lại cao hơn. Theo đó, sẽ có khoảng 45 ngàn sản phẩm địa ốc thuộc phân khúc giá rẻ và trung bình được tung ra thị trường trong vài ba năm tới, không ít hơn quá nhiều so với phân khúc cao cấp.
Vậy nên, dù vẫn có những lo ngại về dư cung, lực cầu giảm sút…, nhưng không mấy người nghĩ rằng thị trường sẽ vì thế mà quay trở lại thời kỳ “bất động”. Một phần cũng bởi giá địa ốc thời gian qua vẫn đang duy trì, chưa có dấu hiệu đầu cơ, tăng giá, trừ một số dự án có lợi thế về hạ tầng. Tỷ suất lợi nhuận dành cho các doanh nghiệp địa ốc vẫn đang “chấp nhận được”, nhưng các chuyên gia cho rằng các doanh nghiệp trong lĩnh vực này phải tiếp tục tiết giảm chi phí quản lý, đầu tư vào công nghệ xây dựng để có thể nâng cao tỷ suất lợi nhuận của mình đồng thời vượt qua được áp lực cạnh tranh ngày càng cao trên thị trường. Điều đó càng đặc biệt đúng trong phân khúc cao cấp, khi nguồn cung đang rất lớn, tỷ lệ hấp thụ giảm, khả năng đạt được mức tiêu thụ hợp lý là không dễ dàng. Nếu chủ đầu tư không tìm cách khiến cho sản phẩm của mình trở nên khác biệt, cạnh tranh về giá và chất lượng… thì sẽ phải đối mặt với nguy cơ bị đào thải. Áp lực đang ngày càng lớn dần với các doanh nghiệp.
Đức Nhân (DNSGCT)
