Chung cư hiện nay là một thực thể quan trọng trong các đô thị lớn, không chỉ liên quan mật thiết đến chất lượng sống của người dân mà còn bị chi phối bởi vấn đề quy hoạch, môi trường, cũng như tạo ra những giá trị đáng kể trong đời sống kinh tế xã hội.
Ngày càng nhiều các dự án chung cư được xây dựng đáp ứng nhu cầu của nhiều tầng lớp người dân, đã làm thay đổi bộ mặt của các thành phố một cách nhanh chóng, đồng thời cũng đặt ra nhiều vấn đề khó khăn trong công tác quản lý, vì hoạt động chung cư vốn đa dạng và phức tạp
Thành phố Hồ Chí Minh được xem là đô thị có nhiều chung cư nhất và cũng là nơi thị trường địa ốc sôi động nhất. Theo số liệu ghi nhận hồi giữa năm 2015, trên địa bàn này có 1.244 chung cư phần lớn tập trung ở nội thành (trong đó 494 được xây dựng trước 1975), 1.107 chung cư hoạt động, 107 chung cư đang được thi công.
Theo Sở Xây dựng TP.HCM, trên địa bàn này có 58 chung cư đã phát sinh mâu thuẫn, tranh chấp giữa chủ đầu tư, ban quản trị và cư dân liên quan đến phần diện tích sử dụng và sở hữu chung, sử dụng kinh phí quản lý vận hành, về tình trạng không đảm bảo an toàn phòng chống cháy nổ. Trách nhiệm về những mâu thuẫn này không xuất phát từ cư dân, nhưng cư dân lại là người lãnh hậu quả trực tiếp.
Trong khi trông chờ hiệu ứng tích cực từ Luật nhà ở sửa đổi – có hiệu lực hồi tháng 7-2015 giải quyết các mâu thuẫn trên đây thì lại thêm một vấn đề khác nảy sinh, đó là làm sao giúp người dân – và cả nhà đầu tư – có những thông tin và đánh giá chính xác từ cơ quan chức năng về chất lượng các chung cư. Trong chừng mực, điều này góp phần vào tính minh bạch và một trật tự trong hoạt động kinh doanh nhà ở.
Thông tin từ Bộ Xây dựng cho biết trong thời gian tới, các chung cư sẽ được đánh giá, phân hạng theo nhiều nhóm tiêu chí nhằm xác định giá trị chung cư, qua đó áp dụng mức giá bán, giá dịch vụ quản lý chung cư.
Có người ví von thực hiện điều này không khác bao nhiêu so với việc phân hạng khách sạn thuộc loại mấy sao của ngành du lịch. Đây là vấn đề cần nghiên cứu thấu đáo, cân nhắc nhiều phía, chính vì vậy mà trong quá trình soạn thảo thông tin quy định phân hạng và công nhận hạng chung cư, Bộ Xây dựng đang tổ chức nhiều cuộc trao đổi ý kiến với các chuyên gia, các nhà đầu tư, tất nhiên để tìm một sự đồng tình khi mà có nhiều ý kiến trái chiều về một văn bản quản lý nặng tính chất hành chính.
Tại hội thảo lấy ý kiến dự thảo thông tư nói trên diễn ra tại TP. Hồ Chí Minh, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết thông tư này sẽ áp dụng cho các nhà chung cư thương mại, chung cư tái định cư, bao gồm cả nhà chung cư hỗn hợp dùng đểở và sử dụng vào mục đích khác.
Nhà chung cư được đánh giá phân hạng và công nhận hạng theo bốn nhóm tiêu chí: quy hoạch kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; mức độ và chất lượng hoàn thiện; chất lượng dịch vụ quản lý chung cư. Việc phân hạng nhà chung cư được xác định bằng cách chấm điểm và sau đó được phân thành ba hạng A (đạt từ 90-100 điểm), B (80-89 điểm) và C (dưới 80 điểm).
Bộ Xây dựng sẽ là cơ quan quyết định công nhận nhà chung cư hạng A là công trình cấp 1. Sở Xây dựng các tỉnh, thành là cơ quan quyết định công nhận các nhà chung cư không thuộc diện trên.
Các tiêu chí phân hạng chung cư trong dự thảo thông tư này được liệt kê một cách khá chi tiết. Ví dụ, với tiêu chí vị trí, nếu dự án thuận tiện sử dụng các dịch vụ thể thao, thương mại với khoảng cách dưới 500 mét được chấm 2 điểm, trên 500 mét được chấm 1 điểm.
Theo Bộ Xây dựng, việc phân loại chung cư là bắt buộc bởi điều này đã được quy định trong Luật Nhà ở 2014. Tuy nhiên, nơi đây sẽ cân nhắc hai vấn đề mà nhiều doanh nghiệp còn băn khoăn. Thứ nhất là thời điểm phân loại chung cư là trước hay sau khi đã xây dựng, hoàn thiện dự án. Thứ hai là nên bắt buộc phải phân loại tất cả các chung cư hay là sự tự nguyện của chủ đầu tư.
Một số doanh nghiệp nhận xét việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư là rất cần thiết do đây là căn cứ xác định giá trị tòa nhà và là cơ sở để áp dụng mức giá dịch vụ quản lý, vận hành chung cư theo khung giá đã được UBND cấp tỉnh ban hành. Theo lập luận của các lãnh đạo doanh nghiệp này, việc phân hạng chung cư, được cơ quan quản lý công nhận sẽ tránh việc tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến mức giá dịch vụ, quản lý chung cư.
Thế nhưng nhiều doanh nghiệp khác lại cho rằng quy định phân hạng chung cư là không cần thiết mà nên để giá bán, giá dịch vụ quản lý chung cư theo sự thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng.
Nhận định của không ít nhà đầu tư cũng như giới kinh doanh không phải thiếu cơ sở, khi mà kinh nghiệm trước đây cho thấy cơ quan nhà nước ban hành càng nhiều quy định liên quan đến quản lý vi mô thì càng dễ phát sinh tiêu cực dưới hình thức giấy phép con, dễ dẫn đến tình trạng “xin – cho”. Điều này không chỉ tác động về mặt giá cả công trình xây dựng, làm giá bán không đúng thực chất do phải gánh chịu các chi phí “phi kinh tế”, mà còn làm cho cơ chế thị trường chưa hoàn chỉnh của chúng ta thêm nhiều khuyết tật.
Việc đánh giá và phân hạng chung cư là cần thiết trong tình hình tranh tối tranh sáng, vàng thau lẫn lộn trong hoạt động kinh doanh nhà ở, thiết nghĩ chỉ nên dừng lại ở mức tham khảo vì các lý do sau đây:
– Kinh doanh nhà ở và chọn lựa nơi ở trong sâu xa là tìm kiếm một không gian sống bao gồm nhiều yếu tố, mà bốn nhóm tiêu chí đề ra là cần thiết nhưng chưa phải là tất cả, vì chỉ nhằm vào phạm vi quản lý gồm quy hoạch kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, mức độ và chất lượng hoàn thiện công trình, chất lượng dịch vụ quản lý chung cư.
– Các tiêu chí đưa ra không có giá trịổn định theo thời gian – thậm chí trong thời gian ngắn – do tác động của tự nhiên cũng như biến động của đời sống kinh tế xã hội, điều này dẫn đến việc phân hạng sẽ không còn đúng với thực tế, cũng có nghĩa là chung cư cần được đánh giá và phân hạng lại để không lạc hậu với thực trạng.
Chẳng hạn, mấy năm trước đây quận 7 – TP.HCM, nơi có nhiều chung cư và khu dân cư là không gian sống được nhiều người mơước, nhưng từ khi tình trạng ách tắc giao thông từ quận 7 vào trung tâm thành phố diễn ra hằng ngày, thì nhiều cư dân tại đây đang muốn từ bỏ mơước của mình. Hay như khi chung cư xuống cấp theo thời gian thì thứ hạng được công nhận trước đó có còn giá trị không?
– Không gian sống tất nhiên là quan trọng rồi, nhưng cải thiện chất lượng cuộc sống còn quan trọng hơn. Yếu tố này không chỉ tùy thuộc vào trình độ quản lý chung cư mà còn tùy thuộc tập quán sinh hoạt đặc thù của từng nhóm cư dân thường xuyên dịch chuyển. Vậy thì làm sao đánh giá chính xác “hạ tầng xã hội” như một tiêu chí xếp hạng chung cư?
Thế cho nên, việc xếp hạng và công nhận thứ hạng chung cư nên được xem là một tài liệu tham khảo dành cho người bán lẫn người mua và có giá trị trong một thời hạn nhất định. Giá trị lẫn giá cả của từng chung cư nên để cho thị trường chi phối và không hà cớ gì phải có một quy định nặng tính hành chính.
Theo Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực từ 1-7-2015, ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được tổ chức theo mô hình hội đồng quản trị của công ty cổ phần, có tư cách pháp nhân, có con dấu và tài khoản riêng. Với chức năng và nhiệm vụ được giao, nếu làm tốt thì ban quản trị sẽ là một thành tố quan trọng trong việc xác lập đẳng cấp và thứ hạng của chung cư trên thị trường, sau khi toàn bộ chung cư do cư dân làm sở hữu chủ.
Trần Đại Lộc (DNSGCT)
