Việc nới lỏng điều kiện cho người có nhu cầu được vay tiền mua nhà theo gói 30 ngàn tỉ đồng mới đây thực sự là một trong những chính sách có tác động mạnh đến thị trường bất động sản. Thay cho điều kiện vay quá khắt khe và tập trung chủ yếu cho phân khúc nhà ở xã hội hay một phân khúc hẹp gồm các căn hộ thương mại có diện tích dưới 70m2 và có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2, là các điều kiện rất thoải mái, giúp nhiều đối tượng gặp khó khăn về nhà ở bắt đầu nghĩ đến việc vay vốn mua, xây nhà. Đối tượng vay được mở rộng là cá nhân tại đô thị đã có đất ở cần vay tiền xây nhà, hoặc cần mua căn hộ có giá bán dưới 1,05 tỉ đồng bất kể diện tích và loại nhà, vì vậy tiến độ giải ngân gói 30 ngàn tỉ đồng chắc chắn sẽ được đẩy nhanh. Thời hạn giải ngân gói tín dụng này chỉ còn một năm rưỡi nữa, nếu qua thời hạn này mà vẫn không giải ngân hết thì chính sách ấy đã không thành công. Vì thế, dù mục đích ban đầu của chính sách là nhằm hỗ trợ nhóm đối tượng được ưu tiên trong việc giải quyết khó khăn về nhà ở, qua đó phần nào giúp thị trường bất động sản phục hồi, thì nay sự mở rộng của chính sách vẫn được đồng tình, do đã đem đến cho thị trường nét tích cực mới. Vấn đề chứng minh thu nhập qua tài khoản từng ngăn cản rất nhiều người muốn tham gia gói tín dụng này thì nay cũng được nới rộng. Chỉ cần có bảng kê thu nhập có xác nhận của cơ quan công tác, người mua đã có thể chứng minh thu nhập của mình với ngân hàng. Trước đây, ngân hàng phải từ chối cho vay với những ai có lương không đủ bảo đảm cuộc sống sau khi trích tiền trả nợ gốc và lãi vay hằng tháng, nên những công chức, viên chức có thu nhập ngoài lương không được vay mua nhà.
Trước khi có quy định mới, tốc độ giải ngân gói 30 ngàn tỉ đồng là rất chậm. Một địa phương có nhiều cơ hội để giải ngân nhất là TP.HCM mà đến ngày 15-11-2014 mới chỉ có 1.658 hợp đồng được ký kết với tổng hạn mức tín dụng là 1.392 tỉ đồng. Thêm chính sách mới, tốc độ giải ngân gói 30 ngàn tỉ đồng sẽ tăng nhanh. Tuy nhiên, theo ý kiến của nhiều doanh nghiệp, nếu chính sách có thêm sự hỗ trợ dành cho đối tượng ưu tiên chứ không “cào bằng” như hiện nay, thì gói 30 ngàn tỉ đồng còn hiệu quả hơn nữa. Ngoài ra, mức lãi suất trần 6%/năm đối với người có thu nhập không cao chưa phải là lý tưởng, vẫn là một gánh nặng thực sự với thành phần này. Đã có nhiều đề xuất rằng với người mua nhà ở xã hội, thời hạn được vay nên tăng lên 20 năm thay vì 15 năm như hiện nay. Đây cũng là một hình thức hội nhập hơn với thế giới, khi các nước có chính sách này đều cho vay tối thiểu là 20 năm. Thời hạn vay 15 năm chỉ nên áp dụng đối với người mua nhà ở thương mại. Mức lãi suất cũng nên ưu tiên hơn đối với người mua nhà ở xã hội, chỉ nên trong khoảng 3 – 3,5%/năm, cũng là mức áp dụng phổ biến tại nhiều nước. Riêng với nhà ở thương mại, mức lãi suất 5%/năm là khá hợp lý và có thể giảm thêm nếu mặt bằng chung của lãi suất giảm.
Ngay sau khi chính sách được triển khai, đã có một lực cầu mạnh mẽ đối với căn hộ có giá dưới 1 tỉ 50 triệu đồng. Các chủ đầu tư tận dụng cơ hội để tung ra sản phẩm phù hợp. Một số ngân hàng cũng rộng cửa hơn với những người mua nhà muốn vay vốn tại ngân hàng mình, như để cạnh tranh với gói 30 ngàn tỉ đồng. Người mua có thể vay tới 80% giá trị hợp đồng mua bán căn hộ, nếu chứng minh được thu nhập trả nợ mà không cần phải thế chấp thêm tài sản bảo đảm. Hay nếu người mua không mua căn hộ tại dự án do ngân hàng bảo lãnh, ngân hàng có thể ký thỏa thuận ba bên với chủ đầu tư dự án đó để cho vay. Tác động tích cực của chính sách mở rộng gói 30 ngàn tỉ đồng đối với thị trường địa ốc là rất rõ ràng.
Hồng Thuận (DNSGCT)
