Cùng với sự phục hồi bước đầu của thị trường bất động sản, sự nới lỏng trong chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước, các ngân hàng thương mại đã mở rộng cửa hơn với người vay mua nhà, đặc biệt là vay mua căn hộ thương mại. Tiềm năng cho vay đối với lĩnh vực bất động sản là rất lớn, nhất là khi Thông tư 36 đã giảm hệ số rủi ro cho vay bất động sản từ 250% xuống còn 150%. Ngoài ra, do thị trường vốn của nước ta còn chưa phát triển, nên nguồn vốn của các ngân hàng vẫn có hấp lực nhất định đối với người dân có nhu cầu vay vốn. Song song đó, lãi suất cho vay ngày càng giảm, thời hạn vay lại kéo dài, nên ngày càng có nhiều người tìm đến nguồn tiền ngân hàng khi chưa gom đủ tiền nhưng vẫn muốn có chốn an cư. Dù vậy, cả hai phía, ngân hàng và người cần vay vốn mua nhà vẫn đang… dè chừng nhau.
Đã qua rồi cái thời người ta đua nhau bỏ tiền vào mua dự án căn hộ khi công trình còn chưa xây móng, hay nói cách khác là “mua nhà trên giấy”. Nay các chủ dự án thường chỉ chào bán căn hộ khi đã xây được ít tầng, thậm chí là xong phần xây thô, cùng với đó là chiêu dụ người mua bằng những gói cho vay với lãi suất ưu đãi nhờ liên kết với một ngân hàng thương mại. Thực tế, mô hình liên kết hợp tác giữa ngân hàng, chủ đầu tư dự án và người mua căn hộ là hình thức giúp cho cả ba phía giảm thiểu được rủi ro. Bởi nếu không, cả người vay (mua căn hộ) lẫn người cho vay (ngân hàng) đều rụt rè, thận trọng và cuối cùng thì người bán (chủ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản) không bán được hàng, ôm đống sản phẩm căn hộ tồn kho – chuyện đã xảy ra trong những năm trước.
Với các ngân hàng, bên cạnh tín dụng cho các lĩnh vực ưu tiên, dòng tín dụng cho vay bất động sản cũng đã phục hồi. Tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực bất động sản có mức tăng đứng thứ hai, chỉ sau lĩnh vực công nghệ cao. Tuy nhiên, gánh nặng nợ xấu đến từ hoạt động tín dụng bất động sản cách đây không lâu khiến cho các ngân hàng dù nới lỏng hầu bao nhưng không nới lỏng tiêu chuẩn cho vay. Thậm chí, họ còn khắt khe hơn, quy trình thẩm định cho vay chặt chẽ hơn trước. Với các hợp đồng mua căn hộ từ dự án, bên cạnh việc yêu cầu khách hàng phải chứng minh được khả năng trả nợ, các ngân hàng còn ký hợp đồng ba bên với chủ dự án để biết chắc chắn tiền vay này là cho mục đích mua nhà. Mức thế chấp tài sản đảm bảo cũng được thẩm định chặt chẽ hơn, không thể có chuyện kê khống giá trị tài sản để vay được số tiền lớn hơn giá trị thực của tài sản đảm bảo để rồi sau đó không trả nợ, khiến ngân hàng phải mất vốn, ôm cục nợ xấu như trước.
Về phía người đi vay, nếu như thời bất động sản nóng sốt, một bộ phận không nhỏ người đi vay là giới đầu cơ, lướt sóng, thì hiện nay họ chính là người mua nhà để ở, có nhu cầu thực. Tâm thế của họ cũng khác, không có chuyện cố vay cho bằng được, bất chấp mức lãi suất cao hay thấp. Chính vì vậy, việc các ngân hàng chỉ cho vay ưu đãi lãi suất thấp trong 6-12 tháng đầu, thậm chí cam kết lãi suất ổn định từ 1-5 năm đầu, chứ không cố định lãi suất trong suốt thời hạn vay cũng khiến cho nhiều người muốn vay tiền mua nhà phải chùn chân. Bởi nhiều người đã có kinh nghiệm “nếm trái đắng lãi suất” trong những năm trước. Với mức lãi vay lên tới 18 – 20%/năm, với một khoản vay chỉ 300 triệu đồng cũng khiến người đi vay phải trả lãi suất hằng tháng lên đến 4-5 triệu đồng, chưa kể trả nợ gốc. Vay 500-700 triệu đồng để mua nhà và phải trả lãi cộng với vốn gốc cho ngân hàng trong vòng 10-15 năm là không hề dễ dàng.
Vậy nên, dù tín dụng bất động sản đã được nới lỏng, khó có khả năng sẽ tạo ra sự tăng trưởng ồ ạt để rồi hệ quả là nợ xấu, đổ vỡ… Đơn giản vì cả hai phía – vay và cho vay – đều đang rất thận trọng. Chính điều này tạo nên sự ổn định cho thị trường.
Hồng Thuận (DNSGCT)
