Nên có sự can thiệp
Thị trường bất động sản trầm lắng với con số hàng chục ngàn căn hộ “tồn kho”, hàng trăm dự án xây dựng dở dang phải đắp chiếu,… đã ảnh hưởng đến không chỉ các doanh nghiệp bất động sản mà còn gây thiệt hại cho ngành xây dựng, công nghiệp vật liệu và rất nhiều ngành nghề khác liên quan. Đó là chưa kể con số dư nợ hàng triệu tỉ đồng nằm trong bất động sản và đa số các khoản vay ngân hàng đều thế chấp bằng bất động sản. Vậy nên, việc Nhà nước cần can thiệp theo hướng hỗ trợ thị trường những điểm có thể hỗ trợ được, nhằm giúp thị trường sớm hồi phục là cần thiết. Hỗ trợ không có nghĩa là nhằm giúp đỡ riêng các doanh nghiệp bất động sản mà giúp khai thông một số bế tắc của thị trường, tạo thêm công ăn việc làm cho nhiều người lao động, giúp người dân thu nhập trung bình thêm cơ hội sở hữu căn hộ thông qua việc cho vay mua căn hộ nhỏ với lãi suất ưu đãi,… qua đó cũng là tháo gỡ khó khăn cho nền kinh tế. Để thị trường tự điều tiết có thể gây nên sự lãng phí nguồn lực của xã hội, có thể khiến cả Nhà nước, doanh nghiệp bất động sản, các ngành liên quan và người dân đều thiệt hại.
Một khu căn hộ tại Phú Mỹ Hưng (TP.HCM). Thị trường căn hộ thương mại đang hy vọng sẽ sớm hồi phục
Tập trung vào phân khúc nhà ở xã hội và nhà thương mại giá rẻ, mục đích của chính sách hỗ trợ khá rõ ràng, đó là hướng thị trường vào phân khúc có nhu cầu thực của đa số người dân vốn có thu nhập chưa cao. Một khi lòng tin của người mua được phục hồi, thanh khoản được cải thiện ở phân khúc này sẽ tác động tích cực đến các phân khúc khác. Các doanh nghiệp cũng nhận ra rằng phải giảm chi phí và lợi nhuận để giảm hơn nữa giá thành xây dựng và giá bán, để cung – cầu gặp nhau. Chính phủ và Bộ Xây dựng cũng đang triển khai rà soát, điều chỉnh, sửa đổi lại ba luật là Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng tăng cường công khai minh bạch, quản lý nhà nước hơn, đồng thời giúp thị trường phát triển bền vững hơn.
Thật vậy, có thể thấy những chính sách của Nhà nước thời gian qua đang đi theo hướng này. Với doanh nghiệp, Nhà nước hỗ trợ về cơ chế để tái cơ cấu mặt hàng, thể hiện qua việc chuyển đổi nhà thương mại sang nhà ở xã hội, cho phép chia tách căn hộ để phù hợp với nhu cầu thị trường. Với người mua nhà, thượng tuần tháng 4 vừa qua, Chính phủ đã yêu cầu Ngân hàng Nhà nước phối hợp với Bộ Xây dựng khẩn trương hướng dẫn và triển khai chính sách hỗ trợ tín dụng để hộ gia đình, cá nhân vay mua nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp và nhà ở thương mại có diện tích dưới 70m2 giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 với mức lãi suất ổn định ở mức thấp. Ngoài ra, để tăng thanh khoản cho thị trường, Bộ Xây dựng cũng đề xuất phương án sửa đổi chính sách theo hướng mở rộng đối tượng và điều kiện mua, sở hữu nhà ở đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam, trình cấp có thẩm quyền xem xét, quyết định.
Về gói lãi suất hỗ trợ người mua nhà, nhiều người lo ngại, liệu sau ba năm lãi suất cho vay hỗ trợ nhà ở có còn ở mức ưu đãi 6%/năm hay không? Về điều này, Ngân hàng Nhà nước thể hiện cam kết sẽ để người có thu nhập trung bình vay với lãi suất 6%/năm trong vòng ba năm đầu, sau đó sẽ điều chỉnh theo lãi suất thị trường. Nếu lãi suất thị trường cao hơn 6%/năm, lãi suất cho vay hỗ trợ nhà ở vẫn ổn định ở mức 6%/năm.Còn nếu lãi suất thị trường thấp hơn 6%/năm, lãi suất cho vay hỗ trợ sẽ không quá 50% lãi suất thị trường.Chẳng hạn, nếu lãi suất thị trường sau ba năm chỉ còn 6% thì lãi suất cho vay mua nhà chỉ còn 3%/năm.Chính sách lãi suất cho vay hỗ trợ nhà ở của Ngân hàng Nhà nước như vậy là luôn ưu đãi người mua nhà về lãi suất.
Những tia hy vọng
Quý I vừa qua, đã có những chuyển biến đáng khích lệ từ thị trường.Đến phân khúc có giá “giảm dần đều” lâu nay là văn phòng cho thuê cũng đã có những tín hiệu tích cực.Cuối quý I-2013, giá văn phòng cho thuê tại TP.HCM tăng 2,5% so với những tháng cuối năm 2012.Với diễn biến này, văn phòng cho thuê đang dần thoát ra khỏi vùng đáy của thị trường.Không chỉ văn phòng cho thuê, thị trường căn hộ tại TP.HCM cũng có dấu hiệu ấm dần. Trong quý I, bốn dự án đã đưa ra chào bán với tổng số 784 căn hộ, tăng 21% so với cùng kỳ năm trước, trong đó căn hộ cao cấp chiếm 70% và 30% là phân khúc bình dân. Điều này cho thấy, các chủ đầu tư đã phần nào lấy lại niềm tin vào thị trường nên tung hàng ra chào bán và sự đáp ứng của thị trường khá tích cực, với tỷ lệ bán hết lên đến 72 – 85%. Dù vậy, những thách thức của thị trường căn hộ vẫn còn đó.Các chuyên gia địa ốc nhận định, giá trên thị trường sơ cấp khó có thể giảm thêm.Thay cho giảm giá, các chủ đầu tư thường áp dụng chính sách thanh toán linh hoạt, quà tặng và chiết khấu. Ngoài ra, nhiều chủ đầu tư còn linh động thay đổi phương thức bàn giao, chuyển sang giao nhà thô thay vì bán và giao nhà hoàn thiện, nhằm xoay vòng nhanh đồng vốn, trong khi người mua nhà có thể tự thiết kế căn hộ của mình.
Tất nhiên, dòng tiền vẫn là thách thức lớn, cho dù có những người mua mới hoặc nhà đầu tư cũ rục rịch quay lại thị trường.Các nhà đầu tư đang có xu hướng mua để làm mới danh mục đầu tư, và các chủ dự án nay đã biết định vị dự án của mình trên thị trường để đảm bảo cho giá trị của sản phẩm.Một số sàn bất động sản cũng đã tìm mua lại những dự án dở dang để hoàn thiện, làm mới và phân phối. Đại diện một doanh nghiệp cho biết, một số doanh nghiệp đã triển khai nhà giá rẻ ngay tại thời điểm thị trường bất động sản còn nóng theo hướng vẫn giữ nguyên chất lượng sản phẩm, nhưng giảm diện tích xuống dưới quy chuẩn (dưới 45m2/căn hộ) để có giá thành thấp hơn. Khi việc “đi tắt đón đầu” thành công, với chủ trương của Nhà nước cho phép được chia nhỏ căn hộ lớn, nguồn cung những sản phẩm đáp ứng được nhu cầu của đa số người dân này sẽ càng giúp tính thanh khoản của thị trường bất động sản được cải thiện. Sự năng động, nỗ lực vượt khó của các doanh nghiệp để đưa ra những sản phẩm nhà giá thấp được kỳ vọng sẽ giúp thị trường hồi phục trong tương lai.Rõ ràng, dù chưa thật mạnh mẽ, thị trường bất động sản đã có những phản ứng đầy tích cực với các chính sách của Nhà nước. Dù vẫn chỉ là những tín hiệu ban đầu…
Phong Vân – Hải An
