Những thông tin “giá bất động sản tiếp tục xuống, giao dịch trầm lắng” trở nên quen thuộc trên các phương tiện truyền thông.
Giá bán căn hộ được dự báo sẽ còn giảm
Ảnh T. Tùng
Vẫn chưa tới đáy
Với chủ dự án căn hộ, doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư thứ cấp đang “ôm” hàng, tâm trạng của họ là mong giai đoạn đáy sớm kết thúc, thị trường nhanh chóng “leo dốc” trở lại. Còn với những người có nhu cầu mua bất động sản, họ kỳ vọng giá sẽ tiếp tục giảm, đáy sẽ còn được đào sâu nữa. Có vẻ như diễn tiến thị trường đang ủng hộ người mua, dù cho bên bán liên tục “đăng đàn” tuyên bố giá đã xuống hết mức có thể, với giá đó người bán đã phải chịu lỗ.
Ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam, cho rằng sắp tới sẽ là thời điểm đi lên của thị trường, vì giá bất động sản đã ở mức thấp nhất trong mấy năm qua. Ông Mai lý giải, theo báo cáo của nhiều doanh nghiệp bất động sản, lợi nhuận của hầu hết các dự án đều âm, tức là việc thực hiện các dự án bất động sản không thu được lợi nhuận nữa. Tuy nhiên, điều này có đồng nghĩa với “giá bán tại thời điểm này là thấp nhất”, “đây cũng là cơ hội tốt cho người tiêu dùng để có thể lựa chọn cho mình một sản phẩm vừa ý, hợp túi tiền” và “niềm tin của thị trường sẽ sớm được cải thiện, thị trường sẽ có chiều hướng đi lên” hay không thì còn phải bàn.
Thị trường tuân theo quy luật cung cầu, không hẳn người bán cứ chào hàng ở giá “không có lời” thì người mua sẽ vào cuộc. Người ta chỉ mua một loại hàng hóa, dịch vụ nào đó khi cảm thấy thu được lợi ích từ hoạt động mua đó. Khi thị trường lên cơn “sốt”, ai cũng biết giá đất đai, căn hộ quá cao so với giá trị thực, mua là “mua đắt” nhưng vẫn đổ xô vào, vì họ tin rằng việc mua đấy có lợi cho họ. Nhà đầu tư thứ cấp cho rằng giá sẽ còn cao hơn, mình sẽ bán lại thu được lợi nhuận; người có nhu cầu thực sợ rằng nếu không mua, sau một thời gian giá còn cao nữa, mình sẽ bị thiệt.
Còn bây giờ, nhà đầu tư thứ cấp “mua rẻ” để làm gì, khi dự đoán rằng mua xong cũng không biết bán lại cho ai! Những người có nhu cầu thực, do dự đoán giá còn hạ nữa nên sẽ còn chờ để có thể mua với giá rẻ hơn nữa. Vậy nên, “giá rẻ” chưa hẳn đã được thị trường chấp nhận, nếu nó vẫn chưa đáp ứng được sự mong đợi của người mua; nói cách khác là phía cung chưa đáp ứng được đòi hỏi giá thấp hơn nữa từ phía cầu. Cũng như “giá cao” thời gian trước đó chưa hẳn là bất lợi với người bán nếu cầu lớn hơn cung.
Khi thông tin các ban ngành cũng như cơ quan chức năng có những động thái “nâng đỡ” các chủ doanh nghiệp bất động sản, như nới lỏng tín dụng đối với lĩnh vực này, tạo điều kiện cho các ngân hàng đảo nợ, giãn nợ đối với các khoản vay cho các doanh nghiệp bất động sản, cho các dự án không hoàn thành sau năm 2012 cũng được vay vốn…, nhiều người tỏ ý lo ngại sự can thiệp ấy có thể làm lệch lạc thị trường. Nếu có một sự đổ vốn ồ ạt vào thị trường này khiến giá nhà đất tăng trở lại một cách không thực chất, thì những hệ lụy sau đó sẽ rất nguy hiểm. Một chính sách kiểm soát chặt chẽ về tín dụng với bất động sản, để thị trường tự điều tiết là điều nên làm trong dài hạn.
Nâng đỡ thị trường, nên thế nào?
Nhiều ý kiến cho rằng để thị trường lâm vào tình trạng như hiện nay, lỗi chính là phía doanh nghiệp, muốn “ăn dày” nên đã đẩy giá căn hộ lên quá cao trong một thời gian dài. Dẫn chứng: Như tuyên bố của một doanh nghiệp, năm 2009 họ đã giảm giá căn hộ 40%, năm 2011 giảm thêm 20% và sắp tới sẽ có căn hộ được bán với giá bằng 50% sản phẩm cùng vị trí mà vẫn có lời. Vậy nếu doanh nghiệp không giảm giá thì mức sinh lời sẽ kinh khủng đến thế nào? Theo tính toán, giá thành xây dựng một chung cư 20 tầng là khoảng 11 triệu đồng/m2 nếu là chung cư bình dân, và khoảng 15 triệu đồng/m2 nếu là chung cư cao cấp. Như vậy, nếu một căn hộ có giá bán lên tới 25-30 triệu đồng/m2, thì chỉ có thể lý giải, hoặc những chi phí “ngoài xây dựng” quá cao, hoặc mức lãi của doanh nghiệp dự tính là quá lớn. Giờ thì một số doanh nghiệp bất động sản đã quyết định giảm mạnh giá bán để tự giải thoát mình, tuy nhiên cũng không ít doanh nghiệp cương quyết gồng mình giữ giá.
Các chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản có thể sụt giảm liên tục trong khoảng năm ba năm, nhưng không vì thế mà có một sự sụp đổ, mà chỉ là “quãng nghỉ” cho một làn sóng đầu tư mới. Tầm quan trọng của lĩnh vực bất động sản trong nền kinh tế là rất rõ ràng. Ngay ở các nước phát triển, chỉ số căn hộ xây mới, số căn hộ bán được hằng quý, hằng năm luôn là tiêu chí quan trọng để biết nền kinh tế ấy vẫn phát triển tốt hay đang trì trệ. Bởi một khi thị trường bất động sản phát triển sẽ kéo theo nhiều lĩnh vực sản xuất – kinh doanh khác như xi măng, sắt thép, trang thiết bị nội, ngoại thất, đồ gia dụng, dịch vụ xây dựng… phát triển theo. Khi thị trường bất động sản đóng băng, sụt giảm như tình trạng hiện nay của nước ta, các ngành liên quan cũng gặp khó. Ở nước ta, nguồn vốn chủ yếu cung cấp cho thị trường chưa đa dạng mà chỉ đến từ các ngân hàng, thế nên trong giai đoạn tái cơ cấu ngành ngân hàng, tín dụng bất động sản không được khuyến khích như hiện nay, thị trường bất động sản gặp khó là tất yếu.
Thay vì lo lắng giải cứu thị trường bất động sản bằng những giải pháp tình thế, điều các cơ quan chức năng nên làm là tạo thuận lợi cho việc mua bán, thủ tục, cơ sở pháp lý cho những vấn đề liên quan đến tín dụng cho bất động sản…, còn thì tập trung vào những phân khúc mà doanh nghiệp khó thể tham gia, đó là nhà cho người có thu nhập thấp và nhà cho thuê. Phải có bộ phận chuyên trách việc này, đứng ra quy hoạch đất sạch, tìm nguồn tiền đầu tư, quản lý, đấu thầu xây dựng, giám sát việc bán, cho thuê đúng đối tượng. Có thế mới tạo ra nguồn cung đúng cho người có nhu cầu thực ở loại hình này. Còn với cách làm như lâu nay – giao hết cho doanh nghiệp kèm một số chính sách ưu đãi về thuế, đất đai…, không cần biết họ lấy vốn ở đâu để xây dựng, xây dựng xong có được người thu nhập thấp chấp nhận mức giá hay không, người thu nhập thấp có đủ tiền để mua, thuê hay không – thì câu chuyện nhà ở xã hội vẫn tiếp tục khó có lời giải.
Phong Vân – Hải An
