Phân khúc văn phòng hạng A tại Hà Nội đang thu hút các nhà đầu tư nước ngoài với mức tỷ suất vốn hóa hấp dẫn vào khoảng 6-7%. Một trong những lời lý giải cho con số nêu trên là do hoạt động của thị trường văn phòng vẫn tốt ngay cả trong giai đoạn Covid-19, theo công ty bất động sản Savills Việt Nam cho biết vào ngày 3-12.
Theo Savills Việt Nam, năm nay mặc dù nền kinh tế bị ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch Covid-19, thị trường văn phòng tại Hà Nội vẫn duy trì nguồn cầu ổn định, cho dù các loại hình bất động sản khác chứng kiến sự suy giảm đáng kể.
Các chuyên gia của Savills Việt Nam phân tích, sở dĩ thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội hoạt động tốt, hấp dẫn đầu tư vì các lý do sau: trong 9 tháng đầu năm nay GDP Hà Nội tăng 3,3% so với cùng kỳ năm ngoái trong khi GDP cả nước chỉ tăng 2,1%.
Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) ước tính, năm 2020 GDP Việt Nam sẽ tăng 1,8% trong khi hầu hết các quốc gia Đông Nam Á khác sẽ suy giảm. Với mức dự kiến 6,3% vào năm 2021, Việt Nam vẫn sẽ là một trong những quốc gia có tăng trưởng kinh tế mạnh nhất Đông Nam Á. Bên cạnh đó nhiều Hiệp định thương mại tự do sẽ tác động đến hoạt động thị trường nhờ các cam kết thuế quan, cạnh tranh nâng cao, nguồn vốn đầu tư nước ngoài mạnh mẽ và tăng trưởng kinh tế nói chung. Ngày càng nhiều các công ty đa quốc gia xem xét chuyển sang Việt Nam sau khi căng thẳng thương mại Mỹ – Trung.
Từ các cơ sở nêu trên, Savills Việt Nam cho biết văn phòng chất lượng cao có xu hướng hấp dẫn khách thuê nước ngoài, đặc biệt là các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Trong khi đó các nhà đầu tư nước ngoài có nhiều thế mạnh trong việc phát triển tòa nhà văn phòng theo tiêu chuẩn quốc tế, đáp ứng yêu cầu sử dụng của các khách thuê nước ngoài và có lượng khách đầu ra nhất định khi tòa nhà đi vào hoạt động.
So với phân khúc khách sạn hay nhà ở, thị trường văn phòng mang lại dòng tiền đều cho chủ đầu tư khi hợp đồng thuê của khách thường kéo dài từ 3-5 năm. Bên cạnh đó, thị trường văn phòng tại các thành phố lớn như Hà Nội luôn duy trì tỉ lệ lấp đầy ở mức cao trên 90% trong suốt 5 năm qua.
Bên cạnh đó, theo phân tích, lợi nhuận từ kinh doanh của các tòa văn phòng cũng là yếu tố hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài. Lợi nhuận gộp từ hoạt động kinh doanh (Gross Operating Profit margin – GOP margin) dao động trong khoảng 25-30% cho phân khúc khách sạn 5 sao và đạt 40-50% đối với khách sạn 3-4 sao. Trong khi đó, phân khúc văn phòng có thể đạt trung bình lên đến 70-80%. Điều này cho thấy, việc đầu tư vào các tòa nhà văn phòng đạt lợi nhuận cao và hiệu quả hơn nhiều so với các dự án nhà ở và khách sạn.
Sự quan tâm của các nhà đầu tư với thị trường văn phòng ngày càng cao dẫn đến làm tăng giá trị tòa nhà văn phòng ở mức tỉ suất vốn hóa rất hấp dẫn. Tỉ suất vốn hóa cho văn phòng hạng A tại Hà Nội hiện đang ở mức 6-7%.
Bà Hoàng Nguyệt Minh, Phó giám đốc về đầu tư, Savills Hà Nội, cho biết thị trường Hà Nội thu hút nhiều sự chú ý của các nhà đầu tư đến từ Singapore, Nhật Bản và Hàn Quốc. So về mặt bằng giá thuê, thị trường văn phòng Hà Nội đang thấp hơn so với TP.HCM. Tại các khu vực trung tâm, giá thuê của văn phòng hạng A ở TP.HCM có thể lên đến 55-60 đô la Mỹ/m2 trong khi giá chỉ dao động ở mức 40-43 đô la Mỹ/m2 tại Hà Nội. Điều này khiến các nhà đầu tư kỳ vọng vào thị trường văn phòng Hà Nội có thể sớm bắt kịp với thị trường TP.HCM về giá thuê.
“Về tỷ lệ lấp đầy, cả thị trường không bị ảnh hưởng quá nhiều. Ngay cả trong giai đoạn Covid-19, vẫn có những giao dịch với giá trị không hề thấp hơn so với thời điểm trước dịch bệnh. Sự thành công trong kiểm soát dịch bệnh của chính phủ Việt Nam đã khiến thị trường văn phòng tại Hà Nội vẫn hoạt động tốt và được săn đón bởi các nhà đầu tư quốc tế,” bà Minh nói.
Theo Savills Hà Nội, so với các thành phố trong khu vực phải chứng kiến công suất thuê giảm mạnh, Hà Nội vẫn là thị trường hấp dẫn và ổn định. Trong ASEAN, công suất thuê của thị trường văn phòng Hà Nội chỉ giảm 1% so với năm ngoái, đạt mức 94%, đứng sau Singapore và TP.HCM. Điều này cho thấy tiềm năng phục hồi mạnh mẽ của thị trường sau đại dịch.
Đến năm 2022, có khoảng 192.000m2 diện tích văn phòng từ 17 dự án sẽ gia nhập thị trường Hà Nội, với phần lớn nguồn cung thuộc hạng A nằm ở khu vực nội thành. Các dự án đáng chú ý bao gồm Century Tower (ra mắt vào cuối năm 2020), Vinfast Tower và BRG Grand Plaza (2021) và Lotte Mall Hà Nội (2022). Ngày càng có nhiều diện tích văn phòng tại khối đế các tòa chung cư.
