Bởi tâm lý người Việt luôn ưa chuộng kiểu bất động sản liền thổ (đất nền, nhà phố, biệt thự) nên một trong những cách đầu tư từng phổ biến nhất trên thị trường bất động sản ở nước ta, chính là mua một mảnh đất, một ngôi nhà, sau đó cho thuê, để vừa có thể kiếm được thu nhập cố định liên tục hằng tháng, vừa có thể để mảnh đất đó tăng nhanh giá trị theo thời gian.
Tuy nhiên, có một thực tế, đó là những mảnh đất hội tụ cả hai yếu tố như thế hiện nay đã không còn nhiều, vì hầu hết giá trị của các bất động sản đã được định giá rất kỹ càng, chi tiết, chứ không còn được định giá đơn giản như cách đây vài chục năm.
Do đó, nhà đầu tư bất động sản thường sẽ buộc phải cân nhắc giữa hai lựa chọn, hoặc là tập trung vào việc cho thuê để tạo thu nhập thường xuyên, như mua nhà chung cư, nhà mặt tiền, thuê văn phòng, nhà trọ… rồi cho người khác thuê lại, hoặc tập trung vào việc gia tăng giá trị tài sản theo thời gian, mua những mảnh đất ở ngoại ô, những mảnh đất nằm ở những khu vực hay những dự án được dự báo là sẽ tăng giá mạnh trong tương lai…
Theo Ben Leybovich, chuyên gia đầu tư bất động sản, hiện sở hữu khối tài sản ước tính hơn 2,5 triệu USD và đang điều hành website justaskben.com, một trong 10 website về bất động sản có lượng truy cập nhiều nhất ở Mỹ (theo ghi nhận của advisoryhq.com), thì khi bước chân vào lĩnh vực đầu tư bất động sản, anh cùng những cộng sự cũng từng phải đối mặt với hai lựa chọn khó khăn tương tự như vậy.
Ben Leybovich cho biết, lựa chọn tạo ra thu nhập đều đặn, một dòng tiền thường xuyên hay chọn tăng giá trị tài sản, tăng vốn chủ sở hữu của bạn, luôn là một câu hỏi hóc búa. Những ý tưởng tranh luận về vấn đề này của anh cùng các cộng sự có thể làm chủ đề cho nhiều buổi thuyết trình hoặc ít nhất là cho cả một quyển sách. Tuy nhiên, theo Ben Leybovich, khi phải đứng trước một lựa chọn đầu tư khó khăn như thế, tốt nhất là bạn nên ngồi xuống, hít thở một chút và cân nhắc thật kỹ ba điều sau:
Tại sao bạn đầu tư vào lĩnh vực đó?
Theo Ben Leybovich, trước khi bạn quyết định chọn hình thức đầu tư cho mình, hãy tự hỏi rằng bạn đang muốn điều gì.
Với hình thức đầu tư tạo ra các khoản thu nhập thường xuyên, hay bất động sản cho thuê, bạn sẽ có một khoản thu nhập đều đặn hằng tháng hoặc hằng năm và đó là một khoản thu nhập thụ động khá đáng giá.
“Bạn chỉ cần gắng trả hết những khoản nợ liên quan đến bất động sản cho thuê đó, cố gắng tạo ra những sản phẩm cho thuê cạnh tranh tốt để thu hút người thuê, thì bạn hoàn toàn có thể về hưu sớm và thảnh thơi với thu nhập thụ động đều đặn mỗi năm”.
Tuy nhiên, theo Ben Leybovich, sở dĩ bất động sản cho thuê có thể tăng giá trị theo thời gian, là bởi hai lý do chính: một, do bất động sản cho thuê nằm ở khu dân cư sinh hoạt và làm việc, nên nó sẽ tăng giá theo việc tăng chi phí sinh hoạt, chi phí thị trường, các chi phí mà người thuê bất động sản của bạn phải chi trả hằng ngày, và hai, do xu hướng di dân, xu hướng phát triển xã hội, nếu nơi bạn cho thuê càng ngày càng đông người, sẽ khiến giá trị bất động sản cho thuê của bạn tăng lên cao.
Và cũng chính vì hai nguyên nhân tăng giá có phần thụ động như trên, cộng với các chính sách kiềm chế lạm phát và hạn chế dân cư tập trung ở đô thị ngày nay của hầu hết các nước, nên thông thường, bất động sản cho thuê sẽ hiếm khi đáp ứng được nhu cầu gia tăng giá trị nhanh và lớn như nhà đầu tư kỳ vọng. Việc này sẽ thuộc về phạm vi của hình thức đầu tư tăng giá trị bất động sản, hình thức đầu tư giúp bạn có thể tạo ra những kỳ tích trong thời gian không quá lâu.
Sự lên xuống của thị trường
Nếu bạn không có nhiều hiểu biết về thị trường bất động sản, về tình hình kinh tế cũng như những biến động khác nhau của các quy luật kinh tế, Ben Leybovich khuyên bạn nên chọn hình thức đầu tư bất động sản cho thuê.
“Về cơ bản, chỉ trừ khi thế giới này diệt vong, hoặc đất đai có đủ cho tất cả mọi người, thì con người mới dừng thuê nhà để buôn bán hay để ở. Vì thế, thu nhập từ cho thuê bất động sản của bạn chỉ bị ảnh hưởng chút ít bởi biến động kinh tế. Chủ yếu thu nhập này vẫn sẽ phụ thuộc vào cách bạn thương thuyết và cách bạn chốt giá với người thuê. Tất nhiên, nhiều người có thể nói là nếu tình hình kinh tế phát triển tốt, mọi người có nhiều tiền thì sẽ sẵn sàng trả cho chi phí thuê nhà cao hơn, nhưng thực ra nếu họ có nhiều tiền, họ cũng sẽ có nhiều cơ hội hơn để mua một mảnh đất và tự sở hữu chứ không còn đi thuê nữa, do đó theo tôi, giá cả cho thuê thường chỉ chênh lệch chút ít theo tình hình tác động bên ngoài”.
Còn về việc đầu tư bất động sản nhắm vào giá trị, bởi những khoản lợi tạo ra có thể rất lớn, nên những cú sốc thị trường cũng sẽ có ảnh hưởng đặc biệt tới giá cả. Đôi khi chỉ một chính sách thay đổi, một dự án bất động sản có thể bị ngừng thi công và khi đó, từ một mảnh đất, một căn hộ đang được thị trường thèm muốn, bỗng chốc có thể phải nằm “đắp chiếu” suốt một thời gian dài.
Tính thanh khoản
Trong giới kinh doanh bất động sản thường có câu, khi bạn mua một bất động sản, bạn sẽ luôn phải trả nhiều hơn giá trị hiện tại của nó chứ ít khi nào có cơ hội trả ít hơn giá trị hiện tại. Bởi các chuyên gia, ngân hàng và công ty bất động sản luôn định giá chúng rất tỉ mỉ và rất kỹ càng. Vì thế, nhà đầu tư bất động sản luôn phải nhờ đến tác động của thời gian để tạo ra lợi thế cho mình, và điều này khiến bất động sản trở thành khoản đầu tư có tính thanh khoản không cao.
Trong hai loại bất động sản ta đề cập, Ben Leybovich và cộng sự của mình xếp bất động sản cho thuê là tài sản có tính thanh khoản cao hơn so với bất động sản tập trung vào giá trị gia tăng, nên khi cân đối các danh mục đầu tư, đặc biệt là danh mục đầu tư chỉ toàn bất động sản, nhà đầu tư cần phải cân nhắc kỹ tính thanh khoản ở cả hai hình thức đầu tư này, nhằm tạo ra sự an toàn và tính hiệu quả nhất, tránh những rủi ro đáng tiếc do thiếu tiền mặt trong danh mục đầu tư của mình.
