Theo các chuyên gia bất động sản, phân khúc căn hộ cao cấp vẫn có những khách hàng có nhu cầu thực. Đó là doanh nhân, chuyên gia, người có thu nhập cao… muốn chọn những nơi này để tận hưởng các dịch vụ, tiện ích của một khu đô thị hiện đại. Giao dịch trên thị trường bất động sản cũng phản ánh điều này: Trong quý III-2012, thị trường căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh có tỷ lệ hấp thụ đạt 8% – một con số khá tích cực trong bối cảnh trầm lắng hiện nay, điều đáng nói là phân khúc căn hộ cao cấp có tỷ lệ hấp thụ tăng 10%, mức cao nhất của phân khúc này kể từ quý III-2011. Vậy nên dù trong ngắn hạn phân khúc căn hộ cao cấp vẫn còn dư cung, nhưng trong dài hạn có thể lại khan hiếm và điều ngược lại xảy ra cho phân khúc căn hộ giá rẻ. Nếu kinh tế Việt Nam hồi phục kể từ cuối năm 2013 như dự báo của nhiều chuyên gia kinh tế, thị trường bất động sản nói chung và phân khúc căn hộ cao cấp nói riêng sẽ có cơ hội lớn để hồi phục.
Cẩn trọng với phân khúc nhà giá rẻ, nhà ở xã hội
Như đã nói, nếu không có một sự quy hoạch tổng thể mà tất cả đều tập trung vào phân khúc nhà diện tích nhỏ, giá rẻ, nhà ở xã hội, bất chấp điều kiện cơ sở hạ tầng có phù hợp hay không, thì trong tương lai phân khúc này hoàn toàn có thể dư cung.
Khi thị trường vắng bóng căn hộ thuộc phân khúc diện tích nhỏ, giá rẻ, một dự án tung ra sẽ được thị trường chào đón nồng nhiệt, minh chứng rõ nhất là “hiện tượng Đại Thanh” ở Hà Nội. Tuy nhiên, khi sự hào hứng đi qua và thị trường “tràn ngập” căn hộ giá rẻ, liệu phân khúc này có còn độ hấp dẫn như hiện nay? Một số doanh nghiệp cẩn trọng đã cân nhắc kỹ trước khi gia nhập phân khúc này cũng bởi phân tích như trên. Có một thực tế là lâu nay, từ các tổ chức xã hội đến đa số doanh nghiệp bất động sản đều chưa có một cuộc khảo sát, nghiên cứu thị trường để có đường hướng chiến lược ngắn hạn cũng như dài hạn. Thông thường, người ta nhận xét rất cảm tính, rằng nhu cầu nhà ở của người dân là rất lớn, còn hàng chục triệu người ở thành thị chưa có nhà ở… để cho rằng “cầu về căn hộ” (là người có nhu cầu và có khả năng tài chính để thực hiện việc giao dịch để thỏa nhu cầu đó) là rất lớn, từ đó tiến hành thực hiện dự án bất động sản. Một chủ doanh nghiệp cho biết, không rõ những người luôn nói rằng “phân khúc nhà ở xã hội có nhu cầu rất lớn” ấy có tiến hành cuộc khảo sát thực tế nào hay không, chứ doanh nghiệp của ông tiến hành khảo sát tại một quận ven của TP.HCM và thu được kết quả không hề khả quan. Chính vì vậy, dù cũng xin được một dự án nhà ở xã hội nhưng doanh nghiệp này vẫn lo xây xong chưa chắc đã có người mua, bởi đối tượng mua – cán bộ công nhân viên nhà nước – chưa chắc đã có tiền để mua, hoặc nếu có tiền thì chưa chắc họ đã muốn căn hộ xã hội.
Đó là chưa kể các dự án nhà ở xã hội thì không thể xây dựng ở các quận trung tâm mà phải ở các quận vùng ven, cách xa trung tâm, cơ sở hạ tầng không thể bằng các quận nội thành, nên chưa chắc đã khuyến khích những người đang ở nhà thuê thuộc khu vực nội thành chuyển ra sinh sống, còn những người vốn sống ở gần đó có thể lại thích tìm một nhà phố có diện tích nhỏ hơn là một căn hộ giá rẻ. Một sự điều nghiên kỹ lưỡng của doanh nghiệp cùng với sự kiên định và bài bản trong quy hoạch tổng thể luôn là điều cần thiết, để thị trường bất động sản có thể phát triển bền vững.
Phong Vân – Hải An
