Từ 1-7, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi chính thức có hiệu lực và một trong những điểm đáng chú ý nhất của luật này là đã bổ sung điều khoản bảo vệ người mua nhà bằng quy định chủ đầu tư phải được ngân hàng bảo lãnh cho sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai. Cuối tháng 6, Ngân hàng Nhà nước cũng đã ban hành Thông tư số 07/2015/TT-NHNN thay thế cho Thông tư 28/2012/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Theo đó, kể từ ngày 9-8-2015 – thời điểm Thông tư 07 có hiệu lực, các dự án mua, bán nhà ở hình thành trong tương lai bắt buộc phải có bảo lãnh của ngân hàng về nghĩa vụ tài chính. Việc bảo lãnh mua bán nhà hình thành trong tương lai sẽ được thực hiện theo hợp đồng ba bên giữa người mua nhà, chủ đầu tư và ngân hàng bảo lãnh.
Trong thời gian qua, đã xảy ra không ít trường hợp người mua căn hộ khiếu nại chủ đầu tư dự án bất động sản không bàn giao nhà đúng tiến độ quy định trong hợp đồng. Đó là chưa kể những trường hợp chủ đầu tư chây ỳ hoặc không còn khả năng hoàn thiện dự án. Để người mua nhà không còn bị lâm vào những tình huống tương tự, điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi quy định rằng chủ đầu tư dự án trước khi bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai phải được một ngân hàng thương mại có đủ năng lực cam kết bảo lãnh về tài chính. Nếu chủ đầu tư giao nhà trễ và người mua nhà yêu cầu, ngân hàng có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng đã ký kết.
Các chuyên gia bất động sản đánh giá rằng với quy định này, người mua nhà sẽ được bảo vệ, là công cụ giúp họ không còn phải “nắm đằng lưỡi” như trước kia. Vậy nên, quy định phải có ngân hàng bảo lãnh tài chính cho các dự án sẽ là một trong những động lực quan trọng thúc đẩy người mua tham gia thị trường khi có nhu cầu. Về phía các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, dù biết rằng quy định phải có ngân hàng bảo lãnh cho dự án khiến cho giá thành sản phẩm căn hộ tăng lên nhưng đa số tỏ ra đồng tình, vì quy định mới sẽ giúp thị trường trở nên minh bạch hơn. Rõ ràng, đây là một hình thức sàng lọc những doanh nghiệp yếu kém, giúp thị trường có thêm thông tin minh bạch về chủ đầu tư và dự án bất động sản. Một khi chủ đầu tư hay doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có được sự bảo lãnh từ phía ngân hàng cho dự án thì đồng nghĩa với việc họ được bảo đảm có đủ tiềm lực tài chính để thực hiện dự án. Bởi trước khi bảo lãnh, ngân hàng sẽ phải xét duyệt về năng lực tài chính của chủ đầu tư, mức độ khả thi của dự án, khả năng tiêu thụ bất động sản tại thời điểm cụ thể của thị trường… Chính vì vậy, việc bảo lãnh này giúp nâng cao uy tín cho doanh nghiệp, tạo điều kiện thu hút người mua.
Cuối cùng, việc tham gia của các ngân hàng thương mại vào quá trình mua bán các sản phẩm căn hộ hình thành trong tương lai cũng mang lại lợi ích không nhỏ cho các ngân hàng thương mại, không chỉ đơn thuần là khoản phí bảo lãnh. Trước đây, các ngân hàng vẫn cung cấp khoản vay cho các chủ dự án kinh doanh bất động sản và từng gặp không ít rủi ro, với các khoản nợ xấu mà đến giờ này vẫn còn phải giải quyết. Việc tham gia bảo lãnh, vì vậy, đòi hỏi năng lực, thực lực tài chính của các ngân hàng cũng phải được nâng cao tương ứng. Ngoài ra, quy định mới còn giúp ngân hàng tham gia bảo lãnh cho chủ đầu tư có thể tiếp cận trực tiếp với người mua nhà, từ đó có cơ hội mở rộng hoạt động cho vay.
Để đảm bảo lợi ích của các bên, các chuyên gia kinh tế cho rằng các chủ đầu tư nên chủ động mở tài khoản ở ngân hàng bảo lãnh cho dự án của mình. Nếu dự án này do chính ngân hàng bảo lãnh cấp vốn xây dựng thì mối quan hệ đó càng trở nên chặt chẽ, ngân hàng sẽ dễ dàng kiểm soát được dòng tiền của dự án. Mà một khi ngân hàng yên tâm về dự án thì mức phí bảo lãnh được thỏa thuận sẽ giảm xuống, phù hợp với yêu cầu của cả ba bên tham gia.
Hồng Thuận (DNSGCT)
