Thời gian qua, nhằm gắn việc phá băng thị trường bất động sản với thực hiện chiến lược nhà ở, Chính phủ và Bộ Xây dựng đã tập trung phát triển nhà ở xã hội. Bên cạnh gói hỗ trợ 30 ngàn tỉ đồng là nhiều chính sách trợ giúp khác. Bộ Xây dựng cũng quyết tâm giảm thủ tục hành chính nhằm giúp đỡ các doanh nghiệp. Ví dụ, để chuyển mục đích dự án từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, trước đây doanh nghiệp phải gửi văn bản đến tất cả các sở, ban, ngành xin ý kiến, sau đó tập hợp lại để trình UBND cấp tỉnh quyết định, nay thì chỉ cần Sở Xây dựng tổ chức một hội nghị, các sở liên quan tham gia, lấy ý kiến chính thức trình Chủ tịch UBND cấp tỉnh. Hay như việc bộ này nhanh chóng đưa ra văn bản hướng dẫn để “gỡ rối thủ tục” việc cho vay mua nhà từ gói hỗ trợ 30 ngàn tỉ đồng, một chính sách rất được quan tâm hiện nay…
Liệu có gỡ được rối?
Một tháng kể từ khi gói hỗ trợ cho vay mua nhà ở xã hội có hiệu lực, vấn đề khúc mắc nhất vẫn là xác định mức thu nhập và làm sao để người vay chứng minh mình có thu nhập thấp. Cuối tháng 6 vừa qua, Bộ Xây dựng đã có văn bản gửi Ngân hàng Nhà nước và năm ngân hàng thương mại nhà nước triển khai gói hỗ trợ 30 ngàn tỉ đồng để hướng dẫn cụ thể nhằm xác định đối tượng được vay ưu đãi, “gỡ rối” phần nào cho mớ bòng bong thủ tục khiến người mua nhà rất khó vay được vốn từ gói hỗ trợ. Điểm mới của văn bản lần này là người mua nhà ở xã hội và nhà ở thương mại diện tích dưới 70m2, giá dưới 15 triệu đồng/m2 đều không cần phải chứng minh thu nhập khi vay vốn, mà chỉ cần đáp ứng các điều kiện có hợp đồng thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội đã ký kết với chủ đầu tư sau ngày 7-1-2013. Dĩ nhiên, người mua cần có đủ số tiền ban đầu theo quy định và có khả năng trả nợ theo điều kiện vay vốn ngân hàng. Điểm “giải quyết khúc mắc” đáng kể nữa là người lao động tự do, kinh doanh cá thể sẽ được UBND phường, xã xác nhận về hộ khẩu và thực trạng nhà ở, các ngân hàng không được yêu cầu thêm các thủ tục xác nhận về đối tượng hay các điều kiện khác. Bộ Xây dựng cũng đề nghị các ngân hàng phối hợp với các chủ đầu tư dự án hướng dẫn người mua được tiếp cận vốn vay nếu có nhu cầu, tốt nhất là tạo điều kiện để người mua được vay cùng một ngân hàng với chủ đầu tư.
Đất nền ở khu vực có cơ sở hạ tầng hoàn thiện vẫn có tính thanh khoản cao
Như vậy, với văn bản hướng dẫn mới, đối tượng có thể vay theo gói hỗ trợ lãi suất được làm rõ hơn trước đây. Tuy nhiên, việc này không đồng nghĩa với điều kiện vay dễ dàng hơn, vì quyền tự quyết vẫn thuộc về các ngân hàng, họ phải thẩm định để đảm bảo thu hồi được nợ, không làm phát sinh thêm nợ xấu. Thế nên văn bản có lưu ý rằng “trong trường hợp ngân hàng yêu cầu khách hàng chứng minh về thu nhập để bảo đảm cho phương án trả nợ thì khách hàng phải thực hiện theo quy định của ngân hàng”, đồng nghĩa với người đi vay vẫn phụ thuộc vào những quy định và đánh giá của từng ngân hàng. Chúng ta hãy cùng chờ xem, sự gỡ rối của Bộ Xây dựng có giúp được người đi vay và cả các ngân hàng đẩy nhanh tốc độ giải ngân gói tín dụng ưu đãi này hay không.
Sự cạnh tranh từ đất nền giá rẻ và căn hộ thương mại
Bên cạnh việc người mua nó dễ dàng hơn khi vay vốn, nhà ở xã hội còn trở nên hấp dẫn hơn nhờ vào những quy định khác. Chẳng hạn, người mua nhà ở xã hội sẽ được dùng chính căn nhà đã xây dựng hoặc hình thành trong tương lai làm tài sản đảm bảo để vay vốn ngân hàng. Đây là một trong những nội dung quan trọng của Thông tư 1250/BXD-QLN vừa được ký ban hành cuối tháng 6 vừa qua. Nhờ những ưu đãi này mà thời gian qua nhà ở xã hội trở thành điểm sáng của thị trường bất động sản. Dù vậy, nếu xét về độ thanh khoản và khả năng sinh lợi, phân khúc nhà ở xã hội vẫn nên “dè chừng” những đối thủ cạnh tranh nặng ký.
Trước hết là các dự án đất nền giá rẻ. So với thời điểm sốt đất năm ba năm trước, giá đất nền nhiều khu vực hiện đã giảm từ 30 – 50%, tạo nên sự hấp dẫn nhất định về giá đối với người mua. Đó là những người có nhu cầu thật, mua để xây nhà ở, hoặc những người đang có tiền nhàn rỗi, mua với mục đích đầu tư. Nắm bắt nhu cầu này, nhiều doanh nghiệp gần đây đã tung ra những dự án khá hấp dẫn và giao dịch cũng trở nên nhộn nhịp. Đặc biệt là những dự án có cơ sở hạ tầng tương đối hoàn chỉnh, chủ đầu tư có uy tín.
Kế đến là căn hộ thương mại có diện tích vừa phải, giá hợp lý. Việc Bộ Xây dựng vừa ban hành công văn hướng dẫn chỉ tiêu kiến trúc áp dụng cho công trình nhà ở cao tầng giúp cho người mua an tâm hơn về những tiện ích sẵn có của căn hộ thương mại. Chẳng hạn, với nhà ở thương mại, cứ 100m2 diện tích sử dụng của căn hộ phải bố trí tối thiểu 20m2 chỗ để xe, trong khi con số này đối với nhà ở xã hội chỉ là 12m2. Ngoài ra, chủ đầu tư được quyền quyết định cơ cấu các loại căn hộ tùy vào dự báo nhu cầu của thị trường. Trước nay, chủ đầu tư phải xây dựng khu căn hộ theo một tỷ lệ nhất định các căn hộ có diện tích lớn, trung bình và nhỏ. Quy định mới giúp chủ dự án chủ động tăng tỷ lệ căn hộ diện tích nhỏ và trung bình trong dự án của mình, tăng thêm nguồn cung căn hộ phù hợp với nhu cầu của người mua.
Các doanh nghiệp, hiệp hội doanh nghiệp cũng đang vận động để căn hộ thương mại được hưởng ưu đãi như đối với nhà ở xã hội. Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đã có công văn kiến nghị một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, đáng chú ý là đề nghị không cấp tín dụng từ gói hỗ trợ 30 ngàn tỉ đồng đối với các dự án nhà ở xã hội khởi công xây dựng mới, mà nên lấy từ một nguồn vốn khác. Nguồn tín dụng ưu đãi ấy nên dành cho dự án nhà thương mại diện tích căn hộ dưới 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng. Lý do được đưa ra là nếu tập trung vào các dự án nhà xã hội được khởi công mới, dự án nhà thương mại chuyển sang nhà xã hội thì sau vài ba năm nữa nguồn cung sẽ tăng mạnh, càng tạo sức ép lên nguồn cung, vốn đang dư thừa hiện nay. Trong khi các doanh nghiệp đang xây dựng dở dang các dự án nhà ở thương mại có diện tích căn hộ dưới 70m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 đang rất khó khăn về vốn thì lại không được nhận nguồn vốn vay ưu đãi.
Những lập luận trên dù có hợp lý nhưng tính khả thi không cao, nhất là trong bối cảnh kinh tế hiện nay. Thay vì trông chờ vào những ưu đãi từ phía Nhà nước, các doanh nghiệp cần dựa vào nội lực của chính mình. Thị trường bất động sản đóng băng thời gian qua phần lớn do người mua không có niềm tin vào giá cả, chất lượng, tiến độ của các sản phẩm địa ốc. Một khi nhận định rằng bất động sản được định giá quá cao, người ta sẽ đứng ngoài thị trường, đóng băng là tất yếu. Nếu như người có nhu cầu nhà ở cho rằng mức giá 10-12 triệu đồng/m2 là hợp lý đối với một căn hộ thương mại bình dân, theo thời gian, sẽ ngày càng có nhiều người mua bán, giao dịch lại sẽ nhộn nhịp.
Phi Yến
