Những bất cập trong chính sách giá, thời hạn thuê, chính sách chi trả tiền thuê đất tại các khu công nghiệp tiếp tục gây khó cho các doanh nghiệp. Hiện nhiều chủ đầu tư buộc doanh nghiệp phải thanh toán tiền thuê 40 năm một lần thay vì hằng năm như trước đây, chậm cấp quyền sử dụng đất dù doanh nghiệp đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính… khiến tranh chấp về việc thuê đất tại khu công nghiệp ngày càng gay gắt.
Có hay không chuyện doanh nghiệp bị o ép?
Tại Hội nghị đối thoại giữa doanh nghiệp và chính quyền thành phố diễn ra vào ngày 28-10-2016 tại TP.HCM, vấn đề tiền thuê đất và cấp sổ chủ quyền tại các khu công nghiệp là chủ đề nóng. Ông Nguyễn Quốc Tuấn, Giám đốc Công ty Sản xuất – Thương mại – Dịch vụ các loại vải Nguyễn Quốc, cho biết hiện nay nhiều doanh nghiệp thuê đất sản xuất kinh doanh tại khu tiểu thủ công nghiệp Lê Minh Xuân (Bình Chánh, TP.HCM) bị chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (BCCI) ép đóng tiền thuê đất một lần cho hợp đồng thuê 40 năm, nếu ký hợp đồng và trả tiền hằng năm, giá thuê sẽ tăng bốn đến năm lần so với trước. Sự việc này đã kéo dài từ năm 2015 và các doanh nghiệp này nhiều lần gửi văn bản lên Sở Tài nguyên và Môi trường nhưng vẫn chưa được giải quyết thỏa đáng.
Được biết, trước năm 2005, các doanh nghiệp có hợp đồng thuê đất hằng năm tại khu tiểu thủ công nghiệp Lê Minh Xuân với giá thuê 52.000 đồng/m2. Năm 2015, chủ đầu tư BCCI đã làm đơn gửi Sở Tài nguyên và Môi trường xin chuyển đổi sang hình thức đóng tiền một lần thay vì đóng hằng năm tại khu công nghiệp này, bắt đầu hình thức ký kết hợp đồng mới. Sau đó, BCCI tăng giá thuê và buộc doanh nghiệp phải trả tiền thuê 40 năm/lần thì mới ký lại hợp đồng và cấp sổ đỏ. Trong thông báo ngày 2-11-2015 gửi đến các doanh nghiệp tại khu tiểu thủ công nghiệp Lê Minh Xuân, BCCI đã thông tin về việc sẽ ký hợp đồng mới, yêu cầu các doanh nghiệp phải nộp tiền thuê đất một lần cho hợp đồng 40 năm với giá thuê 2 triệu đồng/m2. Chủ đầu tư cho rằng phương án đóng tiền thuê đất một lần nhằm đảm bảo các quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp như nhận chuyển nhượng quyền thuê lại đất theo Luật đất đai 2013. Tuy nhiên, theo đại diện của nhiều doanh nghiệp, hình thức chi trả một lần vượt quá khả năng của họ. Đơn cử như Công ty Nguyễn Quốc hiện thuê hơn 800m2 tại khu công nghiệp này, mỗi năm họ đóng 45 triệu đồng tiền thuê đất. Nếu áp theo hợp đồng mới và đóng một lần cho 40 năm, số tiền phải nộp lên đến 1,8 tỉ đồng. Bên cạnh đó, chủ đầy tư còn kèm thông báo nếu doanh nghiệp nào không ký kết hợp đồng, đồng nghĩa với việc không còn nhu cầu thuê lại đất thì sẽ bị thu hồi mặt bằng và chuyển nhượng quyền thuê đất cho doanh nghiệp khác. Doanh nghiệp phải di dời toàn bộ thiết bị và kiến trúc ra khỏi khu đất trong vòng 30 ngày.
Tương tự, ông Phùng Trung Thủy, Giám đốc điều hành một doanh nghiệp trong khu công nghiệp Cát Lái (quận 2), tố Công ty Dịch vụ Công ích quận 2 cố tình không làm thủ tục ra giấy chủ quyền cho doanh nghiệp của ông. “Năm 2008, chúng tôi ký hợp đồng nguyên tắc với chủ đầu tư thuê 8.000m2. Đến nay họ vẫn chưa chịu ký hợp đồng chính thức dù chúng tôi hối thúc rất nhiều lần. Vì vậy, công ty chúng tôi vẫn chưa được cấp giấy đỏ, làm quyền lợi bị ảnh hưởng do không thể vay vốn, góp vốn kinh doanh…” – ông Thủy nói.
Cần tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp
Di chuyển các cơ sở sản xuất tiểu thủ công nghiệp gây ô nhiễm môi trường tại khu vực nội thành đến các khu công nghiệp là xu hướng phù hợp với chủ trương, chính sách của nhà nước để xây dựng một ngành công nghiệp sạch với công nghệ cao, giải quyết việc làm và bảo vệ môi trường. Để khuyến khích doanh nghiệp, cơ chế chính sách phải thật sự thông thoáng và có các cơ chế ưu đãi. Tuy nhiên, chính sách cho thuê đất cũng như việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn nhiều bất cập như hiện nay, rất khó để các doanh nghiệp an tâm sản xuất kinh doanh tại các khu công nghiệp.
Theo Luật đất đai năm 2013, doanh nghiệp có thể chọn hình thức chi trả hằng năm hoặc chi trả một lần cho 50 năm và ứng với mỗi hình thức sẽ có quyền lợi khác nhau, tuy nhiên, trong trường hợp của các doanh nghiệp tại khu tiểu thủ công nghiệp Lê Minh Xuân (Bình Chánh, TP.HCM), có thể thấy họ đang lép vế và không có quyền đàm phán với chủ đầu tư. Theo ông Tuấn, việc chủ đầu tư thay đổi chính sách giá và thu tiền đã ảnh hưởng không nhỏ đến lợi ích và kế hoạch kinh doanh của các doanh nghiệp. Ông Tuấn cũng bức xúc việc chủ đầu tư không lấy ý kiến của doanh nghiệp về việc thay đổi điều khoản ký kết hợp đồng mà đơn phương đưa ra thông báo và áp đặt. Ông nhấn mạnh, tài sản gồm nhà xưởng, máy móc… mà các doanh nghiệp đã đầu tư tại đây rất cần được bảo vệ, nếu chủ đầu tư chỉ cần đưa thông báo rồi thu lại đất, bắt họ phải di dời nhà xưởng thì thật bất công.
Chia sẻ với những khó khăn hiện nay của các doanh nghiệp, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường đề nghị khi chủ đầu tư kinh doanh hạ tầng trì hoãn việc cấp giấy chủ quyền khi doanh nghiệp đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính thì các doanh nghiệp thông tin để Sở phân loại giải quyết. Trường hợp của các doanh nghiệp tại khu tiểu thủ công nghiệp Lê Minh Xuân, ông Thắng cho biết Sở sẽ mời các chủ đầu tư cùng các doanh nghiệp nêu trên làm việc trực tiếp để tìm cách giải quyết. Tuy nhiên, ông cũng không loại trừ khả năng doanh nghiệp khởi kiện chủ đầu tư ra tòa để tự bảo vệ quyền lợi cho mình vì đây là quan hệ dân sự.
Luật đất đai 2013 có quy định hai hình thức thuê đất: thuê đất trả tiền một lần hoặc thuê đất trả tiền hằng năm. Ứng với mỗi hình thức thuê đất, người thuê có những quyền lợi khác nhau. Chẳng hạn, trả tiền thuê đất hằng năm doanh nghiệp không được thế chấp quyền sử dụng đất để vay tiền, còn thuê đất trả tiền một lần trong cả thời gian thuê thì doanh nghiệp được thế chấp quyền sử dụng đất để vay tiền.
Đối với đất ở các khu công nghiệp, nếu doanh nghiệp trực tiếp ký hợp đồng thuê đất với Nhà nước thì sẽ được áp dụng các hình thức thuê theo quy định. Còn những doanh nghiệp thuê lại đất của các công ty đầu tư hạ tầng thì các điều kiện thuê, giá cả, thời hạn… do hai bên thỏa thuận, Nhà nước không can thiệp. Nếu như có tranh chấp, các bên khởi kiện ra tòa kinh tế hoặc các tòa án có thẩm quyền.
Thiên An (DNSGCT)
