Theo Cục Đầu tư nước ngoài thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu tư, năm tháng đầu năm 2015, lĩnh vực kinh doanh bất động sản đứng thứ hai trong số các lĩnh vực thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài, với tổng vốn đăng ký cấp mới và tăng thêm là 461,5 triệu USD, chiếm 10,7% tổng vốn đầu tư (4,29 tỉ USD). Trong đó, riêng tháng 5, lĩnh vực này đã thu hút thêm hơn 130 triệu USD. Con số đó nói lên bất động sản vẫn đang tiếp đà hồi phục…
Ngày càng lạc quan
Gần nửa năm 2015 đã trôi qua, những con số thống kê trên thị trường bất động sản tiếp tục đem đến những nhận định tích cực. Tồn kho bất động sản, theo thống kê của Bộ Xây dựng, ngày càng giảm dần, đã cho thấy một sự khởi sắc. Dù vẫn còn nhiều bất đồng về cách tính toán số liệu, thế nào là tồn kho trong lĩnh vực bất động sản, nhưng với cùng một cách tính mà con số tuyệt đối giảm dần theo thời gian thì đó là bằng chứng cho thấy hàng hóa tồn kho đã ngày càng hạ xuống. Theo đó, tính đến thời điểm cuối tháng 5 vừa qua, tổng giá trị tồn kho bất động sản trên cả nước vào khoảng 67.443 tỉ đồng, giảm gần một nửa (47,53%) so với thời điểm cuối quý I-2013 và nếu chỉ so với thời điểm một tháng trước đó cũng đã giảm 1.338 tỉ đồng (gần 2%). Giai đoạn vừa qua, thanh khoản của căn hộ thương mại – chủ yếu tại phân khúc căn hộ có diện tích vừa và nhỏ – là tốt nhất, nên không lấy gì làm lạ khi tồn kho của mặt hàng này giảm nhanh nhất, hiện chỉ còn 12.908 căn (gần 20 ngàn tỉ đồng). Số còn lại thuộc về nhà thấp tầng, đất nền nhà ở và đất nền thương mại.
Những giao dịch thành công trong thời gian qua chủ yếu là tại các dự án căn hộ thương mại đã hoàn thành, khu vực có đầy đủ công trình hạ tầng hoặc đang thi công đảm bảo tiến độ. Dù vậy, phân khúc căn hộ trung và cao cấp cũng đã gia tăng đáng kể số giao dịch thành công, nhất là những căn hộở vị trí đẹp, được nhiều người có tiền nhàn rỗi mua để cho thuê. Trong tháng 5, Hà Nội có khoảng 1.650 giao dịch thành công, tăng 5% so với tháng trước và gần gấp hai lần so với cùng kỳ năm 2014, còn tại TP. Hồ Chí Minh cũng có khoảng 1.600 giao dịch thành công, tăng 6% so với tháng trước và gấp hơn hai lần so với cùng kỳ năm trước. Mặt bằng giá nhìn chung ổn định, cho thấy thị trường đang tìm được điểm cân bằng nhất định.
Những con số tích cực kể trên là sự cộng hưởng của nhiều yếu tố, trong đó có sự vận động tự thân của doanh nghiệp và tác động tích cực từ một số chính sách hợp lý dành riêng cho thị trường của nhà điều hành. Sắp tới, thị trường sẽ đón nhận nhiều yếu tố mới từ sáu nghị định và chín thông tư chuẩn bị được ban hành nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.
Một sự hỗ trợ quan trọng cho sự tăng trưởng của thị trường thời gian qua chính là dòng tiền tín dụng. Các ngân hàng sau một thời gian siết chặt cho vay đã mở rộng đáng kể đối với lĩnh vực nhạy cảm này. Tính đến cuối quý I năm nay, dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản đã lên đến 333.701 tỉ đồng, tăng 10,5% so với một năm trước. Dư nợ tăng nhưng tỷ lệ nợ xấu đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản lại ngày càng giảm so với trước là một tín hiệu đáng mừng khác.
Chờ tác động từ chính sách mới
Khi mà gói hỗ trợ lãi suất tín dụng 30 ngàn tỉ đồng không còn tác động nhiều đến thị trường, ý tưởng về những gói tín dụng mang tính hỗ trợ khác đã được manh nha. Do phân khúc chiếm ưu thế trên thị trường thời gian qua là căn hộ thương mại, nên một nguồn vốn hỗ trợ tín dụng cho người mua thuộc phân khúc này, không phân biệt đối tượng mua, rõ ràng sẽ có tác động tích cực. Đã có một số ngân hàng tung ra kế hoạch về gói 50 ngàn tỉ đồng, nhưng thời gian đã cho thấy đó chỉ là mong muốn chứ không có nguồn tiền để thực hiện. Thời gian qua, vẫn chỉ là những chương trình cho vay của từng ngân hàng thương mại đối với khách hàng muốn vay để mua nhà mà thôi.
Tuy nhiên trong thời gian tới, một sự hỗ trợ bài bản dành cho người vay mua nhà có thể sẽ xảy ra, khi Ngân hàng Nhà nước đưa ra một chương trình tín dụng thương mại hỗ trợ người mua nhà của các ngân hàng thương mại có cổ phần nhà nước. Theo đó, nhằm chủ động tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, đồng thời tạo điều kiện để các tổ chức tín dụng đẩy nhanh tiến độ xử lý nợ xấu, đặc biệt là nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản, Bộ Xây dựng đã thống nhất với đề xuất của Ngân hàng Nhà nước được triển khai “Chương trình tín dụng thương mại hỗ trợ người mua nhà của các ngân hàng thương mại nhà nước”. Ngân hàng Nhà nước sẽ hỗ trợ tái cấp vốn cho các ngân hàng thương mại nhà nước, ngân hàng thương mại mà nhà nước nắm giữ cổ phần chi phối khoảng 20 ngàn tỉ đồng (tối đa không quá 30 ngàn tỉ đồng) để thực hiện cho vay đối với người mua, nhận chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở/quyền sử dụng đất tại các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị. Gói tín dụng trị giá hàng chục ngàn tỉ đồng – tạm gọi là vậy – này khi tiến hành sẽ có tác động tích cực đến phân khúc nhà ở thương mại giá trung bình, đặc biệt là hoàn toàn có lợi đối với người mua nhà. Bởi tuy không phải là ưu đãi theo kiểu gói tín dụng hỗ trợ lãi suất 30 ngàn tỉ đồng, nhưng gói tín dụng thương mại này cũng nhận được sự hỗ trợ của Nhà nước. Cụ thể, có ba yếu tố hỗ trợ quan trọng đó là thời gian cho vay khá dài (khoảng 10 năm), ổn định lãi suất cố định trong suốt thời gian vay và đối tượng mua nhà bình đẳng. Yếu tố thứ ba (đối tượng) thì trước đây các ngân hàng thương mại vẫn áp dụng cho khách hàng của mình, miễn là đáp ứng được yêu cầu trả nợ của ngân hàng, nhưng hai yếu tố đầu tiên thực sự rất quan trọng đối với người cần vay tiền mua nhà. Họ không còn phải đi vay khoản vay tương đối ngắn hạn (dưới năm năm) cho một mục tiêu trung và dài hạn như mua nhà. Mặt khác, lãi suất vay ổn định trong suốt thời gian vay luôn là mong muốn của người vay, khi mà nỗi lo lạm phát trong tương lai sẽ dẫn đến lãi suất tăng lên chính là điều mà người đi vay e ngại nhất.
Như vậy, thị trường bất động sản vẫn đang hưởng lợi từ những kết quả tốt từ nền kinh tế vĩ mô và những tác động từ chính sách, và cũng đã có sự tăng trưởng khá để bước vào chu kỳ tăng trưởng mới. Gói tín dụng có tính hỗ trợ cho phân khúc nhà ở thương mại trung bình này hy vọng sẽ là nhân tố quan trọng để đưa thị trường phát triển mạnh mẽ hơn, trong bối cảnh bất động sản cả nước đang đón nhận hàng loạt chính sách phát triển mới sắp có hiệu lực. Hơn bao giờ hết, các doanh nghiệp bất động sản đang có những hoạch định cho chiến lược phát triển, tái cơ cấu dòng sản phẩm để đón đầu những cơ hội mới.
Phi Yến (DNSGCT)
