Năm 2015 được kỳ vọng sẽ là năm phục hồi và tăng tốc của thị trường bất động sản và thực tế đã cho thấy điều đó. Những ngày cuối năm, dù chưa có con số thống kê cụ thể, nhưng có thể khẳng định đây là năm thành công của thị trường bất động sản. Con số căn hộ bán ra trên cả nước có sự gia tăng đột biến so với những năm trước. Người mua thực cũng như mua để đầu tư (chứ không phải “lướt sóng” kiếm lời nhanh) đã quay lại thị trường. Dòng tiền chảy mạnh vào khu vực bất động sản không chỉ đến từ nguồn tín dụng mà còn từ dòng vốn đầu tư trực tiếp và gián tiếp của nước ngoài, dòng tiền tiết kiệm, kiều hối… Dưới đây là một số nét chính của thị trường trong năm vừa qua.
Khơi dòng vốn ngoại
Thị trường bất động sản hồi phục khiến các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm hơn đến thị trường địa ốc nước ta. Tiềm năng của thị trường vẫn còn rất lớn, theo các dự báo, đến năm 2020 nước ta sẽ có trên 30 triệu người gia nhập tầng lớp trung lưu, vì vậy nhu cầu mua nhà sẽ tăng mạnh. Tốc độ đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng cũng đang được chính quyền quan tâm, sẽ tạo cơ hội lớn cho lĩnh vực bất động sản phát triển.
Thị trường đã qua thời kỳ suy thoái, bước vào giai đoạn tăng trưởng, giá bất động sản tại các thành phố lớn ngưng giảm, nhiều khu vực có nhích lên. Đây chính là yếu tố thúc đẩy nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường. Bên cạnh việc tham gia vào các dự án liên doanh, mua lại dự án, nhà đầu tư nước ngoài còn đầu tư gián tiếp bằng cách mua cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán. Tính đến thời điểm này, đã có tám nước khu vực ASEAN có đầu tư vào bất động sản nước ta với tổng vốn đầu tư lên tới 16,9 tỉ USD. Các nước thuộc Liên minh châu Âu cũng đầu tư nhiều vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Đặc biệt, vốn đầu tư của các nhà đầu tư đến từ Vương quốc Anh vào lĩnh vực này là rất lớn, lên đến 2,06 tỉ USD.
Nguồn vốn từ tín dụng và kiều hối tăng nhanh
Từ tháng 4-2012, khi Ngân hàng Nhà nước đưa lĩnh vực bất động sản vào dạng cho vay thông thường, không còn áp dụng những cơ chế kiểm soát đặc biệt, nguồn tín dụng từ các ngân hàng thương mại bắt đầu mở rộng hơn cho các khoản vay đầu tư, mua bất động sản. Các con số cho vay tăng dần, năm nay tín dụng bất động sản tăng khoảng 15 – 16% so với năm 2014. Để thu hút người vay tiền mua nhà, các ngân hàng thương mại đã đưa ra nhiều gói tín dụng có lãi suất ưu đãi. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng sử dụng nguồn vốn vay ngân hàng để phát triển dự án. Tuy nhiên, các ngân hàng hiện đã thận trọng hơn trong việc chọn lựa đối tác cho vay, kiểm soát năng lực thực hiện và trả nợ của chủ đầu tư, để hạn chế rủi ro đến mức thấp nhất. Không thể không kể dòng tiền kiều hối trong các khoản tiền đổ vào lĩnh vực địa ốc. Nhiều người Việt xa quê vẫn muốn có nhà cửa tại quê nhà. Luôn có một tỷ lệ dòng tiền kiều hối lên đến trên chục tỉ USD mỗi năm chảy vào thị trường bất động sản và tỷ lệấy vẫn đang tăng dần. Với việc kiều hối năm nay dự báo tiếp tục tăng, lên đến trên 11 tỉ USD, thị trường địa ốc sẽ còn hưởng lợi.
Các luật mới chưa tác động đến thị trường như mong đợi
Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở 2014 (sửa đổi) với những quy định rất thoáng so với trước đây, được chờ đợi sẽ thúc đẩy thị trường tăng trưởng mạnh mẽ. Luật Nhà ở cho phép người nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam, còn Luật Kinh doanh bất động sản sẽ giúp công tác quản lý thị trường bất động sản bài bản hơn, hướng tới thông lệ quốc tế. Theo đó, các luật này đã và đang sàng lọc các doanh nghiệp bất động sản về vốn, sự minh bạch trong hoạt động kinh doanh để chuyên nghiệp hơn, giảm thiểu hiện tượng đầu cơ. Tuy nhiên, kể từ khi chính thức có hiệu lực (tháng 7-2015) đến nay, dù đã có một số văn bản hướng dẫn thi hành luật được ban hành, nhưng đó vẫn là chưa đủ để tạo cú hích mạnh cho thị trường, nhất là giúp đối tượng người nước ngoài đang sống và làm việc tại nước ta dễ dàng hơn trong việc mua nhà. Trong quá trình thực thi, đã phát sinh nhiều vướng mắc cần được các cơ quan chức năng sớm tháo gỡ để guồng máy của thị trường hoạt động trơn tru hơn.
Gói tín dụng 30 ngàn tỉ đồng hoàn thành nhiệm vụ
Thời gian qua, các cơ quan chức năng đã có nhiều cố gắng để tăng tốc độ giải ngân cho gói tín dụng này, nhằm đạt được kết quả như kỳ vọng. Đến nay, cam kết cho vay của gói tín dụng này đã đạt tỷ lệ khoảng 75%, trong đó giải ngân khoảng 45%. Dù vậy, vẫn có thể nói gói tín dụng này đã hoàn thành nhiệm vụ của mình. Trong bối cảnh thị trường bất động sản gần như đóng băng, tháng 6-2013, gói hỗ trợ lãi suất 30 ngàn tỉ đồng không chỉ mang ý nghĩa là một chính sách quan trọng thể hiện sự quan tâm của Nhà nước đến vấn đề an sinh xã hội, mà đã thực sự là cú hích, góp phần làm “tan băng” thị trường bất động sản. Chính nhờ sự quan tâm của người mua dành cho phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, dưới 1 tỉ đồng, dần dần các phân khúc căn hộ trung, cao cấp được khai thông, dẫn đến sự bùng nổ số căn hộ bán được trong năm nay. Tuy nhiên, đến thời điểm này, ảnh hưởng của gói 30 ngàn tỉ đồng với thị trường chung là khá nhỏ. Dĩ nhiên, do đây là lần đầu tiên nước ta có gói tín dụng hỗ trợ nhà ở nên trong quá trình thực hiện còn nhiều vướng mắc và mục đích chính của gói hỗ trợ này là giúp cho một số đối tượng chính sách có được nhà ở với giá rẻ, nên vẫn có thể xem đây là một chính sách thành công. Một khi những vướng mắc còn lại được tháo gỡ, gói tín dụng này sẽ còn phát huy hơn nữa tác dụng của mình.
Các phân khúc nhà ở trên thị trường chưa cân đối
Hiện nay thị trường có các sản phẩm địa ốc cơ bản là căn hộ thương mại, nhà cho thuê, biệt thự, nhà liền kề, đất nền và nhà phố, tất cả các phân khúc sản phẩm này đều phục hồi ở mức độ nhất định. Tuy nhiên, nếu xét sản phẩm căn hộ thương mại, được chia làm ba phân khúc giá rẻ, trung bình và cao cấp, thì đã có sự phân hóa nhất định. Trong khi các sản phẩm thuộc phân khúc giá rẻ còn nhiều nhu cầu, tỷ lệ hấp thụ tốt thì lại có ít doanh nghiệp tham gia, còn phân khúc căn hộ cao cấp cũng như biệt thự, nhà liền kề lại có số lượng khá áp đảo, dù tỷ lệ bán được không cao. Điều này về lâu dài sẽảnh hưởng đến việc phát triển bền vững của thị trường. Tất nhiên, cả doanh nghiệp lẫn các giới chức liên quan đều đặc biệt quan tâm đến vấn đề này, nên tình hình có lẽ sẽ không trầm trọng đến mức lệch lạc dẫn đến sự đóng băng của thị trường như cách đây 4-5 năm.
Đức Nhân (DNSGCT)
