Đề án “Thành phố Thủ Đức” với mục tiêu hình thành một vùng tăng trưởng mới, thông qua việc gộp ba quận gồm quận 2, 9 và Thủ Đức thành một thành phố trực thuộc TP.HCM đã được Đảng bộ TP.HCM khóa X đề xuất và đang trình xin ý kiến Trung ương. Dự kiến có diện tích 21.000ha và có hơn 1 triệu dân, thành phố mới đặc biệt này được kỳ vọng sẽ giúp TP.HCM thực hiện giấc mơ chuyển đổi cơ cấu kinh tế theo hướng tri thức, sáng tạo, công nghệ… mà gần 20 qua chưa thực hiện được. Và việc hình thành một đơn vị hành chính thống nhất, quy mô như vậy cũng nhằm đảm bảo sự tương tác liên thông và tận dụng tối đa lợi thế của vùng, tạo động lực phát triển kinh tế cho TP.HCM nói riêng và cả nước nói chung…
Chia sẻ về đề án “thành phố trong thành phố” tại toạ đàm “Những điều kiện cần và đủ để hiện thực hoá thành phố Thủ Đức – Thành phố sáng tạo: Thuận lợi, thách thức và lộ trình” hôm 4.9 (*), ông Dương Anh Đức, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM, khẳng định “Hiện nay TP.HCM đang thực hiện đề án này với quyết tâm cao nhất, bởi thành phố đang cần tìm những giải pháp tiếp tục thúc đẩy sự phát triển bền vững của mình, cũng như tiếp tục nâng cao khả năng đóng góp của thành phố cho sự phát triển của Việt Nam”.
Cũng theo Phó Chủ tịch UBND TP.HCM, dù hiện nay thành phố đang chờ ý kiến Trung ương để thành lập Thành phố thủ Đức nhưng với kỳ vọng tạo ra một môi trường sống tốt cho người dân, một mô hình kiểu mẫu về một đô thị hiện đại, phát triển, xanh và bền vững thì ngay trong quá trình triển khai, xây dựng đề án này, lãnh đạo thành phố cầu thị và chủ động tạo ra nhiều toạ đàm, nhiều hội thảo để lắng nghe những góp ý, phản biện cũng như tiếp nhận các đề xuất sáng kiến mới của các chuyên gia, nhà khoa học… cho đề án, nhằm đưa ra những quyết sách để có thể phát triển tốt nhất khu vực đặc biệt này.
Nhân sự kiện buổi toạ đàm quy tụ đông đảo các chuyên gia, nhà nghiên cứu, nhà đầu tư thuộc các lĩnh vực hữu quan với nhiều ý kiến trao đổi, luận bàn và những đề xuất tâm huyết đã được đưa ra; đồng thời để bạn đọc hình dung mô hình “thành phố trong thành phố” chưa có tiền lệ này được phác thảo như thế nào qua góc nhìn riêng của các chuyên gia, Người Đô Thị xin giới thiệu một số ý kiến nêu ra tại toạ đàm này.
***
TS. Võ Kim Cương, Nguyên Phó Kiến trúc sư trưởng TPHCM:
Thách thức lớn nhất vẫn là tiền ở đâu?
Là người theo dõi quá trình phát triển của phố từ lâu nay, tôi có thể khẳng định ngay từ năm 1993 chúng ta đã có xu hướng quy hoạch phát triển thành phố về phía Đông. Nhưng thực tế sự phát triển của khu Đông đến nay vẫn còn rất chậm nên với chủ trương mới này hy vọng sẽ có biến chuyển. Đây là khu vực có vị trí rất tốt trong vùng đô thị TP.HCM và làm sao khai thác lợi thế trung tâm ấy là một vấn đề lớn. Vì vậy để xây dựng và phát triển nơi đây, nên tìm cho ra cái gì còn khó khăn, thách thức phải vượt qua.
Thứ nhất, ngay mô hình “thành phố trong thành phố”, về luật pháp thì không sai nhưng chưa có tiền lệ. Thành phố trực thuộc tỉnh được xếp là cấp huyện vậy thành phố này trực thuộc cấp gì? Như vậy phải có sự thay đổi đồng loạt theo cấp hành chính. Phương án của chúng ta là lập một đơn vị hành chính thành phố nhưng thử so sánh một phương án khác là ba đơn vị hành chính có một cơ quan phát triển chung, do thành phố trực thuộc chỉ đạo thì sao? Còn bây giờ chưa gì đã lập một UBND thành phố phía Đông, trong khi đó chức năng nhiệm vụ, đặc biệt quy trình hoạt động để thực thi việc phát triển thành phố thì chưa rõ ràng. Về mặt tổ chức, muốn đưa ra một phương án tổ chức thì nên có nhiều phương án để lựa chọn, trong đó từng phương án sẽ gồm các nội dung cụ thể để so sánh.
Về mặt tiềm lực phát triển, có lẽ thách thức lớn nhất vẫn là tiền ở đâu, kinh phí ở đâu để làm? Về mặt nguyên lý thì đô thị sinh ra từ đất, nếu khai thác được quỹ đất, xây dựng khai thác cơ sở hạ tầng dần dần sẽ phát triển đô thị lên. Hiện nay đất bị đầu cơ như vậy thì thành phố sẽ vượt qua trở ngại như thế nào?
Trong một hội thảo tổ chức trước đây, tôi từng đề cập đến mô hình thành phố đôi và giải pháp tài chính. Trong đó chúng tôi cũng đã đề nghị nên gán kinh phí đầu tư hạ tầng của thành phố trên từng m2 đất, tức mỗi m2 đất có nghĩa vụ đóng góp để xây dựng. Ai là chủ đất thì phải có nghĩa vụ đóng góp chứ không phải Nhà nước bao hết. Nếu như thực hiện được điều này thì chúng ta sẽ có giải pháp về tài chính. Như vậy, nên chăng cần phối hợp với các chủ đất để tìm hướng phát triển thành phố này như thế nào. Một thực tế là có những người đang sống ở đó thì không có tiền mà những người nắm quỹ đất lớn lại không ở đó. Cần có nghiên cứu để có nguồn tài chính mà nguồn tài chính đầu tiên chính là khai thác từ đất, huy động được nguồn lực từ những người đang sở hữu và hưởng lợi từ đất đai ở đấy.
Về quy hoạch cũng còn nhiều câu hỏi cần trả lời. Tôi cũng đang băn khoan việc tách Thủ Thiêm vì lâu nay theo quán tính nhập ba quận thành một quận như một phép cộng cụ thể tuy nhiên đô thị thì không theo ranh giới hành chính mà theo cấu trúc không gian. Vì vậy, ở thành phố mới này ít nhất cũng phải có một khu trung tâm thương mại dịch vụ chứ không lý gì thành phố có ba khu thiên về chức năng sản xuất, đào tạo, nghiên cứu. Cái để tạo nên một đô thị phải là thương mại, dịch vụ…
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM:
Cần dẹp nạn đầu cơ bất động sản
Thành phố Thủ Đức phải bắt đầu từ quy hoạch. Quy hoạch đó phải chuẩn. Thành phố đó phải là thành phố khởi nghiệp, với các phân khu chức năng rõ ràng là sản xuất, đào tạo, nghiên cứu mà chúng ta đã nghe lâu nay.
Tôi tán đồng với ý kiến của PGS-TS. Nguyễn Minh Hoà (Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Kiến trúc Phát triển Đô thị TP HCM, người điều hành buổi toạ đàm – PV), thành phố Thủ Đức không thể là thành phố “chết” về đêm. Cho nên thương mại dịch vụ là yếu tố cần quan tâm. Chúng tôi cũng xác định hình thành đô thị phải gắn với phát triển thị trường bất động sản, tạo nguồn thu ngân sách cho nhà nước xuất phát từ quy hoạch, xuất phát từ điều tiết địa tô. Quy hoạch vừa là tầm nhìn của Nhà nước, vừa là lợi ích của nhà nước và nó gắn liền với lợi ích cộng đồng.
Sau quy hoạch, bước thứ hai là phát triển hạ tầng. Hiện nay hạ tầng ở đây chưa đồng bộ, như đường Vành đai 2 có khoảng 10km nằm trên địa bàn Thủ Đức chưa làm được. Đường Vành đai 3 chúng ta mới làm được khoảng ¼, còn lại trên địa bàn quận 9 chưa làm được km nào. Khi làm xong hạ tầng đường, sẽ kết nối với những cây cầu mới tạo ra kết nối với Đồng Nai, các địa phương còn lại. Nối tuyến của tuyến metro số 1 cũng rất cần thiết để phát triển thành phố Thủ Đức…
Về thị trường bất động sản, chúng tôi thấy hiện nay có một thực tế đó là tình trạng đầu cơ, tình trạng thổi giá (bất động sản) ở các khu vực địa bàn này. Hiện tượng này không phải bây giờ mới có nhưng hiện nay tính chất đầu cơ càng nghiêm trọng. Có một thời gian trước đây, do sự buông lỏng quản lý Nhà nước cho nên có tình trạng phân lô bán nền tràn lan, đó là nhữn rào cản cho sự phát triển đô thị của thành phố Thủ Đức trong tương lai.
Theo chúng tôi, thành phố này sẽ cần có bất động sản cao cấp, thu hút người thu nhập cao sẵn sàng chi trả để về đây và nếu kế hoạch tốt thì sẽ càng nhiều người giàu có về đây sinh sống. Nhưng bên cạnh đó cũng cần phát triển các dự án nhà ở có giá trung bình, vừa túi tiền.
Một điều trăn trở của chúng tôi trong suốt 20 năm qua đến nay mới được Chính phủ chấp thuận đó là cho phép dự án nhà ở thương mại có diện tích tối thiểu là 25m2. Hiện nay chúng tôi đang cùng Bộ Xây dựng làm đề án phát triển nhà thương mại giá thấp, vừa túi tiền.
Xây dựng thành phố Thủ Đức phát triển thì người dân bản địa, đặc biệt là những người có thu nhập trung bình, những người thu nhập thấp phải là những người được hưởng lợi trước nhất chứ không bị đưa ra khỏi tiến trình đô thị hoá, chỉnh trang quy mô lớn này.
Giáo sư Trần Ngọc Thơ, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia:
Môi trường và chính sách pháp lý tốt để thu hút đầu tư
Thứ nhất, thông qua báo đài tôi được biết có nhiều đơn vị tham gia cuộc thi tìm ý tưởng quy hoạch thành phố mới này và thành phố cũng đã tìm được đơn vị thắng cuộc để trao giải. Vậy, đồ án này đã tính tới hành vi thay đổi của con người, hành vi các tập đoàn tài chính, các tập đoàn đa quốc gia sau đại dịch COVID-19 hay chưa? Nếu không tính đến yếu tố này thì có thể dẫn tới những đầu tư, những quyết định sai lầm.
Tôi nghe thấy nhiều người đề xuất chúng ta phải có những trung tâm thương mại nhộn nhịp, sân bay bận rộn nhất thế giới, bến cảng, trung tâm tài chính quy mô… Tuy nhiên vấn đề là người ta đang có xu hướng giao dịch trên không gian mạng, mua sắm cũng vậy, và như vậy liệu có cần thiết phải đến trung tâm thương mại đông người hay không?
Đọc trên báo thấy những chia sẻ chúng ta sẽ xây dựng một thành phố với viễn cảnh sống động, cả ngày và đêm nhưng liệu rằng số tiền chúng ta bỏ ra đầu tư nhiều nhưng nó sẽ là một thành phố “chết” hay không? Từ câu chuyện Dubai được xây dựng trên nền tảng các cửa hàng siêu thị bán lẻ khổng lồ, các nhà hàng cao cấp, các khách sạn 5 – 6 sao đồ sộ… nhưng khách hàng ngày càng vắng, chúng ta rút ra bài học kinh nghiệm gì cho thành phố Thủ Đức trong tương lai?
Thứ hai là nguồn tài chính, nguồn tài trợ như thế nào? Hiện nay tôi nghe nhiều người đang nói nhiều về quỹ đất nhưng đó có phải là mấu chốt? Tôi cho rằng muốn thành lập thành phố Thủ Đức thì cần chính sách tạo ra một môi trường đẳng cấp quốc tế cao nhất. Luật của chúng ta phải là luật uyên bác, độc lập. Đồng tiền của chúng ta phải là đồng tiền chuyển đổi được, hoặc ít nhất phải có một khu tài chính đặc biệt cho phép đồng vốn nước ngoài chuyển ra/chuyển vô tự do. Nhân tài trong số 8,8 tỉ dân số trên thế giới này làm sao thu hút về đây. Muốn vậy chúng ta phải có chế độ visa, chế độ lao động như thế nào?
Tất cả những điều này sẽ tạo nên nguồn tài chính cho chúng ta, chứ không phải chỉ là quỹ đất bởi quỹ đất là hữu hạn.
Ở góc độ chuyên môn, có một rào cản lớn đó là cơ chế nào để đồng tiền chảy ra chảy vào được tự do hoá và tự do chuyển đổi thế nào, đánh thuế như thế nào, được quản lý, bảo mật ra sao? Hàng loạt vấn đề để thu hút nguồn vốn đầu tư liên quan không chỉ đến tài chính ngân hàng mà còn dính đến an ninh quốc gia… Vì vậy dự án này cần phải được đặt trong tổng thể là chiến lược của quốc gia.
Tôi rất đồng tình với chủ trương của thành phố khi đưa đề án thành lập thành phố Thủ Đức vào dự thảo văn kiện đại hội Đảng sắp tới để trở thành ý chí của cả dân tộc, của Đảng, Nhà nước mà TP.HCM chỉ là toạ độ địa lý để thực hiện ý chí chính trị của cả nước. Để thực hiện tham vọng đưa Việt Nam trở thành nước phát triển vào năm 2030.
PGS-TS-KTS. Nguyên Hạnh Nguyên, Đại học Kiến trúc TP.HCM:
Bài học từ tạo ra di sản và khai thác di sản
Nói về yếu tố di sản, nó không chỉ là cái đã có mà chúng ta có thể xây ngay từ lúc này. Nếu đô thị sáng tạo được làm thực sự tốt, nó cũng sẽ trở thành một di sản cho tương lai. Đây là bài học kinh nghiệm của Singapore khi họ tạo ra Sentosa và Marina Bay. Khi tạo ra hai không gian này họ không thể ngờ rằng người ta đến Singapore không còn cần biết đến Little India, Chinatown mà “lao vào” hai địa chỉ mới này. Singapore từ đó họ tự hào với thế giới khi có hai di sản mới.
Câu chuyện này rất giống với trường hợp của Pháp khi làm La Défense. Bởi một ngày bỗng có một toà nhà cao tầng xuất hiệt trong lõi của Paris cổ, làm ảnh hưởng đến không gian di sản nên người ta cho rằng nếu để yên cho sự phát triển này thì sẽ mất di sản và mất giá trị của lõi đô thị. Lúc đó, họ bắt đầu nghĩ tại sao không đưa tất cả những gì muốn xây cất hoành tráng ra khỏi thành phố này và La Défense ra đời.
Quả thật sau khi xây La Défense xong, họ thống kê số lượng khách đến đây tương đương lượng người đến trung tâm của đô thị di sản. Du khách đến Paris thường rơi vào tình cảnh là phải chia thời gian của mình để được thăm cả di sản cũ và di sản mới. Câu chuyện này cũng giống với Thượng Hải, khi xây dựng xong Phố Đông thì nó lập trở thành hình ảnh chính của thành phố này…
Vậy với thành phố sáng tạo, lộ trình của chúng ta là gì? Mục tiêu đầu tiên đó là phải xác định đề bài. Cần kiểm tra lại đô thị với mục tiêu ban đầu đưa ra là tài chính – khoa học – giáo dục.
Về tài chính, nếu nói Thủ Thiêm là một phần của quận 1 (trung tâm hiện hữu), không thể tách ra khỏi quận 1 thì chúng ta không có Thủ Thiêm ở thành phố mới. Mà khi không có Thủ Thiêm ở đây thì xem ra từ “tài chính” đã đẩy quá cao và tham vọng ấy gây khó cho một đô thị mới. Vậy phải xem thử giá trị cốt lõi chúng ta đang có ở thành phố mới này là gì? Một là giá trị khoa học – công nghệ, với khu công nghệ cao, thành phố đại học. Chúng ta có không gian thể thao, y tế, các dịch vụ… Nhưng chúng ta cũng có tình trang ngập lụt, chúng ta có triền sông dài. Vậy tại sao không nghĩ đến việc tạo ra đô thị sinh thái – một đô thị nông nghiệp?
Với giá trị cốt lõi chúng ta đang có này thì đô thị sáng tạo cần đến ba mô hình: một là đô thị công nghệ cao – thành phố khoa học; hai là đô thị giáo dục – thành phố đại học; ba là đô thị sinh thái – đô thị nông nghiệp. Không gian đặc biệt này sẽ trở thành bài toán kinh nghiệm rất hay không chỉ cho châu Á, đó là cách vận hành một không gian khi nằm ở vùng trũng và làm thế nào để chuyển biến nó để tạo ra vùng di sản mới – một đô thị có du lịch sinh thái tạo ra sản phẩm dịch vụ để nuôi chính vùng đất ấy.
Nên với ba yếu tố như thế tôi nghĩ chúng ta có thể quay trở lại để nói về một đề bài và đi vào vấn đề quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết không bỏ qua một bước nào.
Nhưng nếu chúng ta xác định phát triển thì cần đi vào đúng giá trị cốt lõi. Nếu nhìn vào 10% diện tích, 10% dân số và muốn tạo ra 30% GDP cho thành phố thì đây là chúng ta đang nghĩ đến bài toán kinh tế. Nếu chúng ta nghĩ đừng vội đặt nặng nhiệm vụ 30% GDP cho thành phố này mà nghĩ con số ấy được tạo ra vì chúng ta sẽ có di sản cũ và di sản mới. Tức, đồng thời cần làm cùng một lúc, vừa đầu tư cho thành phố mới nhưng quay trở lại chăm lo cho di sản ở không gian cũ như Singaore đã, họ tạo ra hai không gian mới nhưng lập tức đầu tư lại di sản nằm trong lõi thành phố, họ xây lại Chinatown, cải tạo lại khu Little India và thành công như đã thấy.
Nếu chúng ta cũng làm song song như vậy thì tôi nghĩ rằng TP.HCM sẽ có điều kiện trở thành thành phố đậm đặc về di sản, đúng nghĩa là trung tâm tài chính, trung tâm của một đô thị lịch sử. Vì vậy tôi nghĩ con 30% chúng ta cần nghĩ theo cách “mềm” hơn.
Bà Lưu Thị Thanh Mẫu, Tổng giám đốc Phuc Khang Corporation:
Thành phố Thủ Đức phải có bản sắc riêng
Theo tôi quy hoạch thành phố Thủ Đức phải nhìn trên quan hệ liên vùng, liên tỉnh. Không chỉ đơn giản là gom ba quận thành một theo cơ sở địa giới hành chính. Bởi thành phố Thủ Đức muốn trở thành động lực phát triển kinh tế, có chất lượng tri thức và đời sống cao, thì cần có quy hoạch cấu trúc chiến lược, tổng thể cho toàn vùng (bao gồm cả TP.HCM, vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, các đô thị lân cận).
Thứ hai, hạ tầng là yếu tố quan trọng cốt lõi cần ưu tiên hàng đầu. Xây nhà từ móng, phát triển một thành phố phải bắt đầu từ hạ tầng, tránh những bài học mà TP.HCM hiện nay đang phải đối mặt như ngập lụt, kẹt xe, quá tải và xuống cấp hạ tầng nghiêm trọng.
Thành phố sáng tạo và thành phố công nghệ không thể là thành phố suốt ngày sống trong kẹt xe và ngập lụt. Nếu chỉ loanh quanh giải quyết các bài toán về hạ tầng và cơm áo đời sống thì sẽ rất khó bật lên để trở thành thành phố sáng tạo, có sức cạnh tranh trong khu vực và tầm quốc tế.
Thứ ba, cần hiểu rõ các đặc trưng và tiềm năng của khu vực này để tìm ra được sự khác biệt giúp thành phố Thủ Đức ghi dấu ấn trong nước và quốc tế. Sáng tạo và công nghệ là những mục tiêu phát triển mà nhiều thành phố mới trên thế giới theo đuổi, vậy điều gì là bản sắc riêng của thành phố sáng tạo Thủ Đức. Không thể và không nên gọi Thủ Đức là “Singapore” hay “Phố Đông Thượng Hải” của TP.HCM. Thành phố Thủ Đức cần là chính nó, tạo dựng vị thế mới mẻ và riêng biệt nhưng cũng đầy sức thu hút.
Thứ tư, chiến lược phát triển kinh tế xã hội thành phố Thủ Đức cần đi kèm với chiến lược phát triển không gian. Cần có bộ khung hướng dẫn thiết kế đô thị cho thành phố, xác định rõ các khu vực cao tầng, các khu vực điểm nhấn để kiến tạo hình ảnh, bộ mặt đặc trưng cho đô thị, đặc biệt là hình bóng đô thị (Silhouette/Skyline) mặt sông Sài Gòn, sông Đồng Nai.
Thứ năm, quy hoạch thành phố mới cần dành chỗ cho các không gian công cộng (Public space), đặc biệt là dải đất ven sông Sài Gòn và sông Đồng Nai. Những công viên cảnh quan dọc hai bên bờ sông sẽ góp phần làm đẹp cảnh quan, bảo vệ môi trường, thu hút người dân và khách du lịch, làm tăng gấp nhiều lần giá trị đất đai và sức thu hút đầu tư.
Thứ sáu, xây dựng cho thành phố những quy chế đặc thù, để xây dựng nguồn vốn và thu hút đầu tư. Thành phố cần được tự chủ và tự quyết trong cả kế hoạch phát triển kinh tế, thu hút đầu tư lẫn quy hoạch không gian và phát triển hạ tầng. Để làm được như vậy thành phố Thủ Đức cần có sự đổi mới và tinh gọn trong bộ máy quản lý lẫn quyền được quản lý – giúp đô thị này thực sự năng động để bật lên so với các khu vực khác.
Cuối cùng, để đẩy nhanh tiến độ xây dựng và phát triển thành phố Thủ Đức trước hết cần giải quyết các vướng mắc thủ tục hành chính cho các dự án bất động sản trong khu vực đã lập kế hoạch, đang chờ phê duyệt và được phê duyệt trước đó. Để làm được điều này cần thành lập Hội đồng Quy hoạch và thiết kế đô thị thành phố Thủ Đức, hoạt động chuyên môn độc lập để khách quan đánh giá, tích hợp và điều chỉnh các dự án bất động sản với bản quy hoạch chung của thành phố. Hội đồng này cũng sẽ hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản để cùng đẩy nhanh các thủ tục hành chính cho các dự án sau khi tích hợp với bản quy hoạch chung.
Theo tôi việc thành lập thành phố sáng tạo Thủ Đức không chỉ là đòn bẩy phát triển kinh tế ở khu vực TP.HCM, mà còn là yếu tố kích thích phát triển thị trường và các sản phẩm bất động sản tại khu vực này. Chính vì vậy, rất cần những sản phẩm bất động sản có những giá trị và phẩm chất phù hợp với những kỳ vọng và viễn cảnh tương lai của thành phố.
Thành lập thành phố sáng tạo là cơ hội để chúng ta triển khai áp dụng những chiến lược phát triển đô thị bền vững, những công nghệ thân thiện và bền vững với môi trường và cộng đồng. Xây dựng công trình xanh là một trong những chiến lược và công nghệ đó. Hình thành nên một lối sống mới thực sự không chỉ dừng lại ở những công trình xanh, mà cần đến cả một hệ sinh thái có tính tương trợ liên quan.
* Cuộc toạ đàm “Những điều kiện cần và đủ để hiện thực hoá thành phố Thủ Đức – Thành phố sáng tạo: Thuận lợi, thách thức và lộ trình” do báo Sài Gòn giải phóng – Đầu tư Tài chính tổ chức vào sáng 4.9.
