Với nhiều người, hình thức đầu tư bất động sản phổ biến, đơn giản và được xem là an toàn nhất ở nước ta là kinh doanh bất động sản cho thuê. Văn phòng, nhà nguyên căn, mặt bằng buôn bán, phòng trọ…
Tuy nhiên, giống như huyền thoại đầu tư Warren Buffett (người giàu thứ tư thế giới với tài sản ước tính 72,7 tỉ USD – theo ghi nhận từ Bloomberg Billionaire Index 2017) từng nói, đầu tư là một công việc đơn giản nhưng không hề dễ dàng. Bởi tiềm ẩn trong tất cả cơ hội, luôn là những rủi ro.
Bradon Turner, chuyên gia đầu tư bất động sản, người sở hữu hơn 30 bất động sản cho thuê trên khắp nước Mỹ, là tác giả sách và nhà bình luận thường xuyên của tờ Forbes, Business Insider, Entrepreneur… mới đây đã có những chia sẻ thú vị xoay quanh lĩnh vực đầu tư này trên website chuyên về bất động sản BiggerPockets.com.
“Điều khác biệt giữa môi trường kinh doanh và môi trường giáo dục đó là chúng ta thường không có sẵn thầy cô để chỉ cho mình đâu là lỗi sai, đâu là thứ khiến chúng ta không thể có được điểm số, có được thành công như mình mong muốn” – Bradon Turner nhìn nhận – “Và trong quá trình đầu tư, tư vấn cũng như giúp đỡ vô số người trong lĩnh vực đầu tư bất động sản cho thuê, tôi nhận thấy đa phần kế hoạch kinh doanh của ai cũng có lỗi. Giống như lỗ thủng trên một xô nước, nếu không hàn lại kịp thời, chúng ta chẳng thế nào có nước được”.
Không tăng tiền thuê
Theo Bradon Turner, hai thứ ngăn cản chúng ta không tăng tiền thuê, dù giá cả và mọi chi phí bên ngoài đang bắt đầu nhảy múa, là những quy chuẩn đạo đức của bản thân và sự sợ hãi bị… “bỏ rơi”.
“Tôi biết nhiều nhà đầu tư khi nghe tôi nói đến việc tăng tiền thuê, thì cho tôi là kẻ cơ hội, chộp giật và thậm chí còn nguyền rủa tôi là một kẻ đầu tư thiếu đạo đức. Nhưng theo tôi, khi làm gì, chúng ta đều phải hiểu rõ vai trò của mình. Nếu đã là một chiến binh, nhiệm vụ của chúng ta trong cuộc chiến là tiêu diệt đối thủ. Nếu là một bác sĩ, nhiệm vụ của chúng ta trong ca mổ là cứu bệnh nhân. Còn nếu là một người kinh doanh, một nhà đầu tư, nhiệm vụ của chúng ta là tạo ra lợi nhuận” – Bradon Turner chia sẻ về vấn đề thứ nhất.
Vấn đề thứ hai, đó là sự sợ hãi mà nhà đầu tư phải đối mặt khi có nguy cơ bị khách hàng, những người thuê nhà phản ứng với việc tăng giá bằng cách rời đi.
“Lần đầu tiên nghĩ đến việc tăng tiền thuê nhà, tôi khá sợ hãi. Bởi tôi nghĩ, nếu tôi tăng tiền thuê, biết đâu khách hàng có thể bỏ đi hết, và tôi lỗ trắng” – Bradon Turner nhớ lại – “Tuy nhiên, tôi dừng lại và cố nhìn nhận mọi chuyện tỉ mỉ. Tôi thấy rằng, nếu bạn có một người thuê nhà đã sống trong tài sản của bạn suốt hơn ba năm, họ có thể đã nhận được một thỏa thuận quá tốt nên không muốn rời đi, bởi lạm phát lúc nào cũng có, vì thế sau ba năm, chắc chắn chi phí mọi thứ đều thay đổi, và nếu thu nhập của một người không đổi sau từng đó thời gian, thì đó cũng thực sự là lỗi của anh ta”.
Theo đó, Bradon Turner quyết định tăng tiền thuê đồng loạt trên 30 bất động sản cho thuê của ông, khoảng 10% tiền thuê hằng tháng. Và Bradon đã không mất đi một khách hàng nào, mà còn nhận về thêm 10% doanh thu.
“Không ai bỏ đi, thậm chí chẳng có ai gọi điện phàn nàn. Tại sao? Theo tôi, đó là bởi họ nhận ra cuộc sống xung quanh đang thay đổi. Khi đi mua sắm, họ sẽ nhanh chóng nhận thấy rằng, giá cả mọi thứ đã thay đổi trong suốt ba năm nay và trên thị trường cũng không thể có một nơi nào khác, với tiện ích và lợi ích tương đương mà lại có giá rẻ hơn” – Bradon Turner ghi nhận.
Chậm trả tiền thuê
Nhiều người đầu tư, kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản cho thuê đều nhìn nhận rằng, khi tham gia vào lĩnh vực này, bạn sẽ có cơ hội nghe hàng trăm lý do khác nhau cho việc chậm trễ trả tiền thuê. Từ lý do cá nhân, đau ốm, thất nghiệp, tới lý do gia đình, ai đó bị bệnh, ai đó vay chưa chịu trả… Cái nào cũng có vẻ hợp lý, và cái nào cũng xứng đáng để hoãn trả tiền nhà.
“Nếu bạn là người đầu tư bất động sản cho thuê, khách hàng chậm trả tiền, bạn phải tùy trường hợp và khả năng của bản thân để có cách giải quyết thỏa đáng. Nhiều người không muốn phiền hà, tranh chấp, nên họ chỉ cho những người biết điều, tôn trọng quy tắc thuê; nhiều người không ngại tranh chấp thì dùng biện pháp đòi tiền theo thời gian, liên tục, tính phí trả chậm, hoặc đuổi người thuê thiếu chữ tín đó…” – Bradon Turner chia sẻ.
Tuy nhiên, dù cho sử dụng cách nào, thì có một quy tắc mà Bradon Turner luôn tuân theo, đó là không tự xé cam kết của mình. Bởi theo ông, nếu chúng ta cho họ sai hẹn một lần, sẽ có lần thứ hai. Và với tâm lý con người, họ chỉ thấy áy náy, tội lỗi khi lần đầu phá rào, còn những lần sau, cảm giác đó sẽ biến mất, khi họ quen với hành động đó.
“Nếu bạn nghĩ để họ khất thời gian trả tiền là cách bạn giúp đỡ họ, thì bạn đã lầm. Cũng giống như cha mẹ dung dưỡng đứa con của mình vậy, bạn sẽ không dạy cho chúng giữ trách nhiệm với cam kết của bản thân. Vì thế nếu bạn thực sự không sợ họ bỏ trốn hoặc không sợ bị ảnh hưởng tới kết cấu vốn mà cho họ trả chậm, thì bạn cũng nên có một cột mốc rõ ràng để họ trả tiền cho mình” – Bradon Turner khuyên.
Những căn phòng trống
Rủi ro lớn nhất mà nhà đầu tư phải đối mặt trong lĩnh vực này, không phải là thuế, chi phí bảo dưỡng, mà là những căn phòng trống, hay tình trạng chưa có người thuê.
Bởi một căn phòng trống đồng nghĩa với một số tiền lớn bạn đang ném đi. Chưa kể đến sức ép mà nó tạo ra, có thể khiến nhà đầu tư quyết định sai lầm, cho những người thuê mà bạn chưa hiểu rõ, có thể là tội phạm, kẻ xấu… để rồi làm mọi thứ trở nên tồi tệ đi.
“Cứ mỗi giây trôi qua, một căn phòng trống sẽ phá hủy cấu trúc tài chính của bạn. Và trong lĩnh vực này, khi bạn ngồi chờ khách hàng tới, 90% bạn chỉ nhận về thất bại. Hãy tìm cách tiếp cận họ. Có thể là hơi trễ, nhưng đầu tiên, bạn phải biết khu bất động sản của bạn phù hợp với đối tượng khách hàng nào, họ cần gì, lối sống như thế nào và đòi hỏi trang thiết bị ra sao. Sau đó, dùng các hình thức quảng cáo internet, radio, báo chí, mạng xã hội để tiếp cận họ. Hãy chủ động, luôn luôn chủ động” – Bradon Turner kết luận.
