Phân khúc nhà ở giá rẻ được dự báo sẽ phát triển mạnh trên thị trường bất động sản năm 2017. Đây được xem là phân khúc phù hợp với nhu cầu phần lớn người nghèo, được kích cầu bằng tín dụng ưu đãi mới dành cho chương trình nhà ở xã hội.
Sự bùng phát của hàng loạt dự án nhà ở giá rẻ sẽ tạo ra một cuộc cạnh tranh ngày càng gay gắt giữa các nhà đầu tư, điều này sẽ giải quyết tình trạng lệch pha cung cầu nhà ở thuộc các phân khúc, đồng thời quyền lợi của người mua nhà sẽ được đảm bảo hơn. Có nhiều dự báo cho thấy, trong 10 năm tới, do tốc độ phát triển của các đô thị và tình trạng nhập cư của một bộ phận lao động từ nông thôn vào các thành phố lớn, nhà giá rẻ vẫn là một áp lực lớn cho các chính quyền địa phương.
Có thể nói đi đầu trong cố gắng giải tỏa áp lực đó là tỉnh Bình Dương, nơi thu hút nhiều nhất lao động các tỉnh vào các ngành công nghiệp. Địa phương này với dân số 2 triệu người trong đó lao động nhập cư và gia đình chiếm gần phân nửa. Từ năm 2018, tỉnh đã triển khai 85 dự án nhà ở xã hội với 70.000 căn hộ.Đến nay 25 dự án đã được đưa vào sử dụng. Mặt khác để tạo điều kiện sống tốt cho người lao động, 200 doanh nghiệp trên địa bàn này đã đầu tư vào 270.000 mét vuông nhà ở. Dự kiến trong ba năm nữa tỉnh này sẽ có gần 1,7 triệu mét vuông nhà ở xã hội được đưa vào sử dụng nhằm đáp ứng nhu cầu của 1,2 triệu công nhân và người lao động nghèo. Nhà ở xã hội tại đây được bán với giá ưu đãi hoặc hỗ trợ cho vay, mức giá từ 100 đến 200 triệu đồng với một căn hộ 20 mét vuông. Thế nhưng vẫn có người chưa mua được nhà vì tiếp cận với nguồn vốn vay không dễ.
Mô hình nhà ở giá rẻ của Bình Dương đang thu hút sự quan tâm của TP.HCM với gần 13 triệu dân, trong đó có gần 3 triệu người nhập cư đang sinh sống và làm việc trong nhiều ngành nghề khác nhau.
Ngày 5-2 vừa qua, Bí thư Thành ủy Đinh La Thăng đã đi tìm hiểu thực tế, chia sẻ với lãnh đạo tỉnh Bình Dương về các dự án nhà giá rẻ. Ông Thăng đánh giá cao mô hình này và cho biết muốn học tập kinh nghiệm Bình Dương để thực hiện các dự án nhà ở xã hội cho công nhân với mức giá hợp lý, đặc biệt là căn hộ giá rẻ 100 triệu đồng.
Thành phố Hồ Chí Minh là một đô thị lớn nhất nước, trong đó công nhân lao động là lực lượng nòng cốt trong việc đóng góp cho sự phát triển của thành phố. Tuy nhiên, đời sống của công nhân còn gặp nhiều khó khăn nhất là chỗ ở. Ông Đinh La Thăng nhấn mạnh nhu cầu nhà ở xã hội tại thành phố này rất lớn, sắp tới đây sẽ kêu gọi các doanh nghiệp cùng với chính quyền tham gia xây nhà xã hội cho người có thu nhập thấp mà ông nói rằng “là một trong những chương trình đột phá”.
Ý tưởng thì tốt, nhưng điều kiện cần và đủ cho một kế hoạch như vậy đang có nhiều suy nghĩ ngược chiều.
Mới đây, tại cuộc họp về kế hoạch trong năm vào hôm 8-2, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM Trần Trọng Tuấn cho biết đơn vị đang hoàn thành một số hồ sơ về đề án nhà ở giá 100 triệu và từ 300 đến 500 triệu đồng.
Để có nhà ở xã hội giá 100 triệu mỗi căn như Bình Dương, dự án phải hội đủ ba điều kiện: không chịu chi phí về đất (bồi thường, tiền sử dụng đất); phí đầu tư hạ tầng và diện tích căn hộ khoảng 25m2 (suất đầu tư 4 triệu đồng mỗi m2).
Bên cạnh đó, khu nhà ở xã hội giá rẻ còn phải gắn với những nơi đông công nhân lưu trú như khu chế xuất, khu công nghiệp.
Vì vậy, muốn xây dựng nhà ở giá 100 triệu đồng ở TP.HCM chỉ có hai khu vực đủ các điều kiện là KCN Hiệp Phước (huyện Nhà Bè) và Linh Trung (quận Thủ Đức).
Tuy nhiên, ông Tuấn cũng cho rằng không nên phát triển đại trà mô hình này, đồng thời gợi ý các doanh nghiệp đang khai thác khu công nghiệp, khu chế xuất nên đầu tư xây nhà lưu trú công nhân nhằm tạo điều kiện cho người lao động yên tâm làm việc lâu dài.
Ông Trần Trọng Tuấn cho rằng vấn đề không phải ở chỗ căn nhà giá 100 triệu đồng mà là làm sao phát triển nhà ở giá rẻ linh hoạt, hợp lý để đa số người dân có thể mua nhà được.
Phát triển nhà ở cũng phải gắn với chỉ tiêu dân số, hạ tầng giao thông, cấp thoát nước, cây xanh, trường học, nhà trẻ… Căn hộ không chỉ là nơi ở, nó còn gắn với điều kiện, không gian sống để quyết định chất lượng sống ở đó.
Việc xây dựng nhà thu nhập thấp vẫn phải xem xét đầy đủ các tiêu chuẩn về nhà ở, quy định xây dựng, chỉ tiêu quy hoạch đã được phê duyệt.
Ở đây nói đến nhà giá rẻ tại TP.HCM phải làm sao đưa ra định hình khung, mức giá đảm bảo sự hài hòa về lợi ích của chủ đầu tư, người thu nhập thấp và xã hội. Không chủ doanh nghiệp nào bỏ tiền ra mà làm không có lời cả.Bản thân người mua nhà cũng muốn nhà có chất lượng, ổn định lâu dài.
Đồng thời, mô hình nhà đó cũng phải đảm bảo không gian phát triển đô thị bền vững, không thể phát triển tách rời quy hoạch. Cho nên nhà ở 100 triệu đồng, TP.HCM vẫn làm được, nhưng không khuyến khích. Nếu có làm thì cũng làm rất ít, với những vị trí phù hợp, thỏa mãn điều kiện và chỉ làm ở các khu công nghiệp, đáp ứng cho đối tượng công nhân.
Người đứng đầu ngành xây dựng TP.HCM cho rằng nếu xây nhà giá khoảng 500 triệu đồng, thấp nhất là 300 triệu đồng, sẽ đáp ứng được nhu cầu của số đông người thu nhập thấp tại TP.HCM. Hiện nay tại thành phố nhà ở xã hội giá dưới 1 tỉ đồng bán rất tốt.
Ý kiến không được thuận lợi còn xuất phát từ những nhà kinh doanh bất động sản. Ông Nguyễn Vĩnh Minh Thành, Chủ tịch HĐQT Công ty An Cư Lạc nghiệp, nêu ra ba thách thức sẽ phải đối mặt khi TP.HCM thực hiện các dự án căn hộ nhỏ như Bình Dương đang làm.
Quỹ đất rẻ gần nơi làm việc không còn nhiều trong khi khoảng cách tối đa từ nơi ở đến chỗ làm mà người lao động có thể chấp nhận được trong điều kiện giao thông như TP.HCM ước tính trên dưới 15km. Thế nhưng đất nằm trong cự ly 15km đã hình thành mặt bằng giá khá cao. Quỹ đất lại cách trung tâm làm việc từ 18 đến trên 20km nhưng hạ tầng giao thông (cầu, đường) và hạ tầng xã hội (các tiện ích dịch vụ) chưa phát triển đồng đều.
Muốn xây dựng nhà giá rẻ thì phải phá vỡ quy hoạch. Thành phố Hồ Chí Minh khó có thể xây nhà siêu rẻ hàng loạt khi quỹ đất hạn hẹp mà vẫn phải duy trì vị thế, giữ đúng chức năng của trung tâm kinh tế, thương mại lớn của cả nước.
Nhà siêu nhỏ, siêu rẻ đi đôi với không gian sống chật hẹp, chất lượng quản lý ở mức trung bình thấp trở xuống, không loại trừ khả năng hình thành những khu ổ chuột mới trong tầm nhìn phát triển đô thị dài hạn.
Giữa những dòng suy nghĩ không thuận chiều ấy vẫn có một số doanh nghiệp trong ngành bất động sản tìm thấy khả năng tham gia vào cuộc chơi lớn nhà giá rẻ vì cho rằng đây là một tiềm năng lớn. Thế nhưng, như một quán tính trong suy nghĩ, nhiều người cho rằng để các dự án thuộc loại này thành công thì doanh nghiệp rất cần sự tiếp sức của chính quyền, đặc biệt là hỗ trợ đồng vốn và các thủ tục liên quan đến đất đai với quy mô lớn. Đây là một điều kiện khó thực hiện trong tình hình quỹ đất đang cạn kiệt dần và ngân sách nhà nước đang tập trung đồng vốn cho các dự án nhà ở xã hội.
Trong tình hình khó khăn như vậy thì mở rộng không gian đầu tư cho doanh nghiệp nước ngoài cũng là một giải pháp cần nghiên cứu và không nhất thiết phải xây dựng những căn nhà (hay căn hộ) giá rẻ như nhiều nước khác đã làm. Ví dụ một giải pháp trả góp kéo dài đến 30 năm tùy khả năng tài chính và sự chọn lựa riêng của đối tượng, hay là một chế độ lãi suất ưu đãi dành cho doanh nghiệp tham gia các chương trình nhà ở cho người có thu nhập thấp. Cơ chế tài chính có thể được thực hiện từ kết quả phối hợp hành động giữa chính phủ và các định chế tài chính quốc tế. Đã có nhiều bài học từ việc Ngân hàng Thế giới (WB), Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB), Ngân hàng Hợp tác Quốc tế Nhật Bản (JBIC) trong các chương trình nhà ở cho người nghèo ở các nước chậm phát triển. Trong khi đó, các nhà đầu tư vào chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp sẽ được hưởng quyền khai thác kinh doanh từ những khu được giải tỏa hay đặc quyền thương mại có thời hạn trên một số mặt bằng khu chung cư như chợ, phương tiện giao thông, trường học, khu giải trí.
Làm được như vậy chính là tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp sở hữu một căn nhà tươm tất, bởi đồng thời đạt được mục tiêu mà xã hội phúc lợi nào cũng hướng tới là mỗi gia đình mỗi công dân có được cuộc sống chất lượng ngày càng cao.
- Trần Đại Lộc
Xem thêm:
Lời giải nào cho bài toán nhà ở xã hội?
