Trong ngắn hạn, thị trường bất động sản đã có những tín hiệu tích cực. Sản phẩm địa ốc đa dạng, giá cả khá ổn định, số lượng giao dịch thành công tăng dần… Tuy nhiên, để hướng đến sự cân bằng của thị trường trong dài hạn, phía doanh nghiệp và các nhà quản lý vẫn còn nhiều việc phải làm.
Cung tăng, tỷ lệ hấp thụ giảm
Trong số liệu thống kê mà Savills Việt Nam, đơn vị chuyên nghiên cứu và tư vấn bất động sản tên tuổi tại nước ta, đưa ra vào trung tuần tháng 11 vừa qua, có những con số về cung – cầu bất động sản đáng chú ý. Theo đó, số lượng căn hộ bán được trong quý III-2015 tại TP. Hồ Chí Minh tăng khoảng 5% so với quý trước và 59% so với cùng kỳ. Số lượng cụ thể là khoảng 5.220 căn hộ, cao nhất trong vòng năm năm qua. Nếu chỉ nhìn vào số liệu đó, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thể xoa tay hài lòng. Tuy nhiên, nếu nhìn vào tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại thành phố này, mức độ hài lòng ấy sẽ giảm xuống. Bởi tỷ lệấy khá thấp, chỉ 17%, không những vậy còn giảm đi so với quý liền kề và cả so với cùng kỳ năm 2014. Số căn hộ bán được tăng lên trong khi tỷ lệ hấp thụ giảm, điều ấy có nghĩa là lực cầu có tăng nhưng mức tăng không theo kịp đà hưng phấn của nguồn cung. Con số cụ thể cho thấy điều này: trong quý III-2015, có đến 30.500 căn hộ được tung ra trên thị trường sơ cấp, tăng 17% so với quý trước đó và tăng đến 78% so với cùng kỳ năm ngoái. Mà nguồn cung đang trên đà tăng mạnh ấy sẽ còn tiếp tục được bổ sung. Trong giai đoạn từ nay đến năm 2017, thị trường tiếp nhận thêm gần 60 ngàn căn hộ mới. Với xu hướng này, hàng tồn kho sẽ chỉ có tăng chứ khó thể giảm.
Dĩ nhiên, nhìn nhận một cách lạc quan, thị trường phân khúc căn hộ vẫn trong giai đoạn tăng trưởng tốt, thể hiện ở con số bán được tuyệt đối đang tăng. Hơn nữa, tỷ lệ hấp thụ 17% là tính bình quân toàn thị trường, nên sẽ tồn tại những dự án có tỷ lệ bán được hơn xa mức này. Đó chính là động lực để các doanh nghiệp bất động sản có ưu thế về tài chính cũng như năng lực thực hiện, đặc biệt nếu sở hữu quỹ đất sạch lớn ở mức giá thấp, đẩy mạnh tiến độ xây dựng và tung ra sản phẩm nhằm chiếm lĩnh thị phần. Áp lực cạnh tranh trong phân khúc căn hộ đã và sẽ ngày càng gay gắt. Đặc biệt, ngay trong quý IV này, doanh thu và lợi nhuận của nhiều đơn vị kinh doanh bất động sản được kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng nhờ vào tâm lý của người mua nhà thường chọn thời điểm cuối năm để vào cuộc. Ngoài ra, dòng tiền đổ vào thị trường bất động sản trong quý cuối năm bao giờ cũng cao, dù nguồn có đến từ khoản dành dụm của người mua, của tín dụng ngân hàng hay dòng tiền kiều hối. Những năm gần đây, có đến trên 20% nguồn tiền kiều hối được đầu tư vào thị trường bất động sản trong nước. Trong bối cảnh cung lớn hơn cầu như hiện nay, người mua có nhiều cơ hội lựa chọn sản phẩm bất động sản hơn. Không những vậy, họ còn được các ngân hàng liên kết với chủ đầu tư cho vay nếu có nhu cầu.
Còn nhiều việc phải làm
Không thể không nhắc đến những chuyển biến gần đây của nền kinh tế cùng với những hiệp định thương mại được ký kết đã khiến nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đổ vào nước ta tăng mạnh. Các công ty phát triển khu công nghiệp gia tăng, kéo theo nhu cầu tăng cao tương ứng đối với bất động sản khu công nghiệp. Tính đến tháng 9-2015, trên cả nước đã có 299 khu công nghiệp với tổng diện tích 84.000ha, đất công nghiệp có thể cho thuê chiếm 66%. Trong số này, diện tích đất đã cho thuê là trên 26.000ha, tỷ lệ lấp đầy 48%. Cũng trong chín tháng đầu năm nay, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào các khu công nghiệp chiếm 67% tổng vốn FDI tại Việt Nam với 11 tỉ USD.
Đầu tư vào lĩnh vực bất động sản cũng đang đem lại lợi ích tương đối cao cho các nhà đầu tư. Một phân tích của Jones Lang LaSalle Việt Nam – tập đoàn quản lý đầu tư và dịch vụ chuyên nghiệp dành cho các khách hàng mong muốn gia tăng giá trị tài sản bằng cách đầu tư vào bất động sản – mới đây cho thấy các nhà đầu tư hiện có thể được hưởng tỷ suất sinh lời 6 – 7% đối với bất động sản nhà ở và 9 – 11% đối với bất động sản thương mại, tùy vào vị trí, thời gian hoàn thành và chất lượng xây dựng của dự án và thời gian ký kết của khách thuê. Tỷ suất lợi nhuận như vậy là khá cao trong bối cảnh các kênh đầu tư khác còn nhiều khó khăn, dù rằng đầu tư bất động sản tại các thị trường mới nổi nói chung, Việt Nam nói riêng luôn có những rủi ro nhất định. Cũng dễ hiểu, nơi đầu tư có rủi ro cao sẽ đem lại lợi nhuận tiềm năng tương ứng. Với nhà đầu tư nước ngoài, việc tham gia vào một dự án liên doanh với nhà đầu tư trong nước có nhu cầu về vốn sẽ đạt được ích lợi kép. Một mặt họ sẽ dễ dàng đứng chân tại thị trường do tận dụng mức độ am hiểu thị trường của đối tác, mặt khác họ sẽ được đầu tư vào một thị trường tiềm năng với sự gia tăng dân sốấn tượng và tỷ lệ đô thị hóa nhanh.
Như đã nói, nhìn vào góc độ tích cực, tương lai của thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh là khá hứa hẹn. Tuy nhiên, dường như sự tích cực đó không san sẻ đều cho tất cả. Theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), hiện trên thành phố này có 1.219 dự án, trong đó có một phần ba (405 dự án) chưa được khởi công. Ngoài ra, trong số 325 dự án đã khởi công, có tới 97 dự án đang phải tạm ngưng thi công. Nhiều dự án không thể triển khai được do vướng đền bù giải tỏa, nhiều dự án đã giải phóng được mặt bằng trên 80% diện tích, thậm chí đến 98% đất dự án, nhưng phần còn lại doanh nghiệp không thể thỏa thuận đền bù được. Chính những dự án ngưng triển khai này mới là gánh nặng cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chứ không phải là sản phẩm tồn kho tại các dự án đã và đang triển khai. HoREA đã có kiến nghị với chính quyền nhằm có cơ chế hỗ trợ các doanh nghiệp trong trường hợp bồi thường giải phóng mặt bằng được từ trên 80% diện tích, để tạo điều kiện cho họ triển khai thực hiện. Nguồn vốn triển khai dự án cũng là một vấn đề đối với nhiều doanh nghiệp bất động sản, khi họ rất cần nguồn vốn vay trung và dài hạn, nhưng hiện nay chưa có nguồn tín dụng kỳ hạn dài nào có lãi suất hợp lý. Thị trường cũng chưa có cơ chế để tạo nguồn vốn tín dụng cho vay mua nhà ở xã hội dài hạn, tối thiểu 20 năm, với lãi suất khoảng 3 – 3,5%/năm. Ngoài ra, những yếu tố tác động đến thị trường từ phía quản lý như quy hoạch, quản lý đô thị và phát triển kết cấu hạ tầng đô thị… vẫn chưa đáp ứng yêu cầu. Muốn hướng đến sự cân bằng cho thị trường bất động sản, vẫn còn nhiều việc phải làm trong thời gian tới.
Đức Nhân (DNSGCT)
