Còn hiện tại, những vấn đề tồn tại trước đó như cần có thông tư hướng dẫn cho việc chuyển đổi dự án từ thương mại sang nhà ở xã hội, hay sự cần thiết của việc xây dựng chỉ số bất động sản, được nhiều người quan tâm.
Thủ tục chuyển đổi dự án: Cần nhanh chóng!
Tuần qua, Phó thủ tướng Hoàng Trung Hải đã có văn bản yêu cầu Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành liên quan và địa phương tổ chức rà soát, cơ cấu lại thị trường bất động sản, nhằm làm giảm căn hộ tồn kho cho doanh nghiệp, đồng thời hướng dẫn các địa phương chuyển đổi dự án nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, cả nước hiện còn tồn kho khoảng hơn 16 ngàn căn hộ chung cư, trên bốn ngàn nhà thấp tầng và gần 26 ngàn mét vuông nhà văn phòng cho thuê. Để tăng cường minh bạch, Bộ Xây dựng và các địa phương thời gian tới phải thực hiện đăng tải thông tin về lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản trên website. Ngoài ra, cần nghiên cứu và triển khai thí điểm mô hình dự án nhà ở cho thuê đáp ứng yêu cầu của một bộ phận lớn cư dân chưa có điều kiện mua nhà.
Giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch sẽ giúp việc số liệu thu thập để xây dựng chỉ số giá bất động sản chính xác hơn
Nghị quyết 02/NQ-CP ban hành từ 7-1-2013 cho phép doanh nghiệp được chuyển đổi nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội theo những điều kiện và tiêu chí của Bộ Xây dựng. Tuy nhiên, đến thời điểm này, vẫn chưa có thông tư hướng dẫn đầy đủ. Một số chủ đầu tư đã tiến hành chuyển đổi dự án, đặc biệt là những dự án đáp ứng đúng các tiêu chí mà Bộ trưởng Bộ Xây dựng gợi ý trước đó (chưa triển khai xây dựng nhưng đã giải phóng mặt bằng). Hiện cả nước có hàng chục chủ đầu tư có công văn đề xuất cụ thể và phương án chuyển đổi mục đích chung cư thương mại sang loại hình nhà ở xã hội, kể cả một số dự án không đáp ứng được tiêu chí “chưa triển khai” do chủ đầu tư đã làm trước một số hạng mục.
Thực ra, từ nhiều năm trước, tại TP.HCM, chính quyền đã tiến hành hợp tác với các doanh nghiệp nhằm làm tăng quỹ nhà ở xã hội. Giai đoạn 2011 -2015, TP.HCM thực hiện nhiều dự án công ích trên địa bàn, khiến hơn 83 ngàn hộ gia đình phải di dời và vì vậy chính quyền thành phố có chủ trương mua hàng ngàn căn hộ thương mại tồn đọng của các doanh nghiệp để làm nhà ở tái định cư. Ngoài ra, với chủ trương đổi đất lấy căn hộ, TP.HCM cũng khuyến khích các doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư căn hộ để đổi lấy quỹ đất tương ứng. Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, một số dự án căn hộ dành cho người dân có nhu cầu tái định cư đã hoàn thành lại không có người ở, lý do là giá bán nhà tái định cư quá cao, người dân không mua nổi.
Câu hỏi đặt ra là một khi nhà tái định cư còn tồn đọng như thế, cộng thêm lượng nhà ở xã hội được hình thành trong tương lai qua các dự án mới, dự án chuyển đổi mục đích sử dụng, thị trường sẽ phản ứng như thế nào? Hy vọng câu trả lời sẽ là một mặt bằng giá mới được thiết lập và người có thu nhập thấp thực sự hưởng lợi.
Chỉ số bất động sản, còn phải chờ!
Chỉ số giá bất động sản là một tiêu chí quan trọng để những người có nhu cầu mua bán nhà ở và nhà đầu tư, doanh nghiệp có một cái nhìn cụ thể về tình hình thị trường, từ đó ra quyết định mua bán ngay hay chờ đợi… Người ta có thể nắm rõ hơn xu hướng biến động trên thị trường nhờ chỉ số giá bất động sản, được cơ quan nhà nước công bố ba tháng một lần. Không chỉ là công cụ thống kê theo dõi thị trường đơn thuần, các nhà quản lý còn hy vọng rằng việc công bố chỉ số sẽ giúp các đơn vị quản lý nhà nước cũng như nhà đầu tư đưa ra được chính sách, chiến lược phát triển trong lĩnh vực này. Thế nhưng ở ViệtNamchưa có một chỉ số chính thức nào như vậy, chỉ có chỉ số do các… công ty đưa ra. Chẳng hạn, theo chỉ số giá bất động sản Savills (SPPI) thì quý IV-2012, TP.HCM và Hà Nội đều giảm so với quý trước dù tốc độ chậm hơn tốc độ giảm trung bình cả năm 2012. Các chỉ số này được xây dựng và tính toán dựa trên một mẫu gồm hơn 200 dự án nhà ở và 196 dự án văn phòng cho thuê trên thị trường sơ cấp và thứ cấp tại TP.HCM, hơn 160 dự án nhà ở và 195 dự án văn phòng tại Hà Nội. Thế nên, dù công ty này có ý “mô phỏng xu hướng thị trường một cách định lượng, thúc đẩy tính minh bạch của thị trường và cung cấp thêm các công cụ ra quyết định” thì chỉ số ấy cũng chỉ có tác dụng tham khảo, chưa thể dùng để phân tích, nhận định.
Đến nay, vẫn chưa có cơ quan quản lý nhà nước nào đưa ra một chỉ số giá bất động sản. Vậy mà theo các quy định tại Thông tư số 20/2010/TT-BXD, thì bốn đô thị lớn nhất nước (Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng và Cần Thơ) phải công bố chỉ số giá bất động sản từ quý III-2011, là cơ sở để các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan tham khảo, sử dụng vào việc quản lý thị trường bất động sản tại địa phương. Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng nhiều lần đốc thúc các địa phương nhanh chóng công bố chỉ số đánh giá thị trường.
Nhìn chung, từ người dân đến các nhà đầu tư, doanh nghiệp đều mong muốn các cơ quan chức năng sớm đưa ra được chỉ số giá bất động sản. Việc thị trường bất động sản thiếu thông tin trong thời gian dài không chỉ làm cho người dân có thể bị thiệt hại mỗi lần giao dịch do không nắm được xu hướng giá cả, mà ngay cả các doanh nghiệp cũng có thể lâm vào tình cảnh này khi đầu tư vào những khu vực có biến động giá xuống. Tuy nhiên, theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn TrầnNam, khâu khó nhất trong việc xây dựng chỉ số giá hiện nay chính là cơ chế thu thập thông tin. Phải tìm kiếm được thông tin thật do người dân, doanh nghiệp chào bán hoặc trả giá mua, tránh tình trạng kê khai giá ảo. Mà điều này chỉ xảy ra khi các giao dịch bất động sản đều được thực hiện qua sàn giao dịch. Việc các cơ quan quản lý chưa từng công bố chỉ số giá bất động sản, để cho một số công ty quản lý bất động sản tự thu thập qua nhiều nguồn khác nhau với độ tin cậy chưa cao có thể khiến xảy ra tình trạng nhà đất sốt ảo hay sốt cục bộ do bị giới đầu cơ làm giá. Hy vọng trong thời gian tới, nhu cầu chính đáng này sẽ được các cơ quan chức năng đáp ứng, qua đó góp phần giúp thị trường minh bạch hơn.
Phong Vân – Hải An
Ảnh T.Tùng
