Phương thức mới “Giao nhà trước, trả tiền sau” đang được nhiều công ty bất động sản áp dụng. Tại thị trường TP. Hồ Chí Minh, Địa ốc Phát Đạt trong quý I-2015 đã công bố chương trình bán hàng mới, khách mua căn hộ tại đường Đào Trí (quận 7) chỉ thanh toán 20% được nhận nhà vào ở ngay, 80% còn lại trả góp không lãi suất. Cùng thời điểm này, Công ty Him Lam cũng tung ra hai dự án cao cấp tại quận 6, 7 áp dụng chính sách thanh toán 50% nhận nhà hoàn thiện, 50% còn lại trả trong hai năm không lãi suất hoặc bốn năm lãi suất cố định 6%.
Tại thị trường Hà Nội, Tổng công ty Viglacera đã công bố hai chương trình trả chậm. Một là, dự án biệt thự liền kề trung tâm quận Nam Từ Liêm, trị giá 3,9 tỉ đồng/căn, người mua nhận nhà sau khi đóng trước 400 triệu đồng. Hai là, dự án biệt thựở khu đô thị Đặng Xá (Gia Lâm) và chung cư trên đại lộ Thăng Long, người mua trả trước 500-600 triệu đồng cho căn hộ trị giá 4-5 tỉ đồng là được nhận nhà ở ngay, số tiền còn lại được trả chậm không lãi suất. Đề cập đến xu hướng này, ông Troy Griffiths – Phó giám đốc điều hành Savills Việt Nam (công ty bất động sản Anh đã nghiên cứu thị trường Việt Nam trong 20 năm qua), cho rằng cách làm này sẽ tồn tại không lâu.
Xu hướng giao nhà trước, trả tiền sau đang ngày càng phổ biến, ông nhận định như thế nào về cách bán hàng này?
Đúng là có xu hướng này và đó là động thái tốt từ phía chủ đầu tư nhằm tăng tỷ lệ lấp đầy các tòa nhà. Chủ đầu tư dùng chính dòng tiền của mình để cân đối thời điểm cũng như lượng khách mua nhà. Cách làm này của các chủ đầu tư cũng giúp người mua nhà được hưởng lợi từ lãi suất thấp, nếu phải vay tiền ngân hàng.
Nhưng cách làm này sẽ khiến thị trường bất động sản chịu những tác động nào, thưa ông?
Chắc chắn thị trường bịảnh hưởng bởi cách làm này do chủ đầu tư đang bán nhà nhưng giãn tiến độ đóng tiền. Việc giãn tiến độ đóng tiền bằng hình thức này có hai tác động đến thị trường. Một mặt, nó khiến cho tỷ lệ lấp đầy các căn hộ, hay nói cách khác, tồn kho được giải quyết, nhiều căn hộ được bán hơn, nhiều người có nhà ở hơn. Nhưng mặt khác, tiến độ thời gian được giãn ra cũng tạo điều kiện cho giới đầu tư có thể quyết định lựa chọn dự án đầu tư mới.
Với phương thức này, các chủ đầu tư không gặp rủi ro hay khó nào, bởi họ thường quy định, người mua nhà chỉ được nhận sổ đỏ, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở sau khi đã đóng phần tiền cuối cùng, khoản tiền này chiếm từ 5 – 10% giá trị nhà. Về tâm lý, hầu hết các gia đình khi đã chuyển vào ở, họ coi đó là nhà của mình nên sẽ hoàn tất khoản tiền phải đóng để được sở hữu hợp pháp. Có thể đâu đó cũng có một vài chủ đầu tư không may mắn với một số khách hàng không trả hoặc trả chậm tiền nhà.
Cách làm này phổ biến ở các thị trường bất động sản phát triển, nhưng với một thị trường chưa thực sự phát triển như Việt Nam, nó sẽ tác động thế nào trong ngắn hạn cũng như lâu dài?
So với thị trường nước ngoài, đặc biệt là những thị trường phát triển, thị trường bất động sản Việt Nam có những khác biệt. Ở các thị trường phát triển, trách nhiệm thu nợ, đòi nợ, hỗ trợ vốn… đều do phía ngân hàng thực hiện nhưng ở Việt Nam, các chủ đầu tư đã làm hết những công việc này. Họ đã xây xong nhà, có thể bằng vốn của mình hoặc vay ngân hàng, họ không cần thêm vốn. Người mua nhà bằng phương thức này được hỗ trợ từ phía chủ đầu tư, vay vốn của chủ đầu tư và trả sau không phải vay qua ngân hàng. Đó là điểm khác biệt với các nước phát triển.
Nhiều ý kiến cho rằng, người mua nhà cần cân nhắc khả năng tài chính dài hạn khi mua nhà trả góp vì lãi suất thả nổi có thể là “dao hai lưỡi”, ông nói gì về điều này?
Thực tế, không phải khách hàng có thể đăng ký và vào ở ngay mà phải đóng trước 20 – 30% tiền nhà và trả dần phần còn lại. Lãi suất có thể lên, có thể xuống bởi sự thả nổi và đó cũng chính là bản chất của thị trường. Mặt khác, ngân hàng bán lẻ hiện nay đã phát triển đến mức nhà đầu tư có thể thương lượng trực tiếp để chốt lãi suất trong một, hai năm và thả nổi những năm tiếp theo. Một điểm nữa, ngân hàng bây giờ có rất nhiều biện pháp tốt, tôi tạm dùng có thể cho bạn kỳ “trăng mật” ngọt ngào. Như vậy, kể cả việc người mua nhà tham gia chương trình này hay chương trình khác, vay chủ đầu tư hay vay từ ngân hàng, ở thị trường Việt Nam hay thị trường nước khác, thì lãi suất vẫn là “cuộc chơi” khó có thể biết trước.
Như ông nói, cách làm này không tồn tại lâu, tại sao vậy?
Xu hướng này đang tiếp diễn, tôi nói sẽ không lâu vì thị trường đang có biểu hiện ấm dần lên. Một khi thị trường tốt lên, tính cạnh tranh của thị trường tăng cao, chủ đầu tư không cần giảm giá, cũng không cần giao nhà trước trả tiền sau, để khuyến khích người mua và người mua cũng có nhiều lựa chọn hơn. Vì thế, phương thức vào ở trước, trả tiền sau sẽ không còn là cách kích cầu duy nhất.
Cảm ơn ông.
Vân Nguyễn (DNSGCT)
