Những diễn biến dồn dập từ thị trường tài chính – tiền tệ thời gian qua khiến cho những thông tin liên quan đến thị trường địa ốc dường như chìm xuống. Cho dù vậy, vẫn có những tín hiệu cho thấy thị trường này đang tiếp tục chuyển biến tích cực để chờ đón sự bùng nổ của mùa giao dịch cuối năm.
Động lực mới cho thị trường
Dù không tác động trực tiếp, nhưng diễn tiến của tình hình kinh tế thế giới và trong nước thời gian qua cũng hỗ trợ gián tiếp cho thị trường địa ốc. Lãi suất huy động thấp, đồng đôla Mỹ sau quyết định không tăng lãi suất của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ trở nên kém hấp dẫn hơn trước thực sự đem niềm vui đến với thị trường bất động sản. Một số nhà đầu tư có thể rời bỏ kênh tiết kiệm và ngoại tệ để tìm kiếm kênh đầu tư có hiệu suất sinh lời cao hơn và bất động sản là một lựa chọn. Chính sách vẫn đang phục vụ cho sự phát triển của thị trường, các ngân hàng đang đẩy mạnh cho vay nên các chủ đầu tư mở bán dự án thời điểm này được hưởng lợi từ mức lãi suất thấp của các ngân hàng dành cho người mua nhà cũng như chủ đầu tư.
Các thị trường đầu tư khác trên thế giới cũng đang biến động mạnh và các nước trong khu vực trong đó có nước ta trở thành những thị trường hấp dẫn đối với dòng vốn ngoại. Các doanh nghiệp, các quỹ đầu tư nước ngoài và tập đoàn đa quốc gia thời gian qua đã liên tục đổ thêm vốn vào bất động sản Việt Nam. Dòng vốn ngoại chính là một kênh hỗ trợ vốn khá tốt cho thị trường địa ốc và sức ảnh hưởng của khối ngoại tạo thêm không khí sôi động cho các giao dịch bất động sản, đặc biệt là phân khúc trung, cao cấp. Sự xuất hiện của các thương hiệu quốc tế trong lĩnh vực này còn làm tăng thêm tính chuyên nghiệp cũng như uy tín cho thị trường.
Ngoài ra, nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn nước ta vẫn còn rất lớn, là nguồn cầu quan trọng cho sự phát triển của thị trường bất động sản. Ba quý đầu năm 2015 đã chứng minh điều này khi các số liệu giao dịch thành công vẫn đang tăng dần, hứa hẹn một sự bùng nổ trong quý cuối năm. Sau một năm tích cóp dành dụm, nhiều người sẽ chờ đợi dịp này để tham gia thị trường. Chờ đợi để có được mức giá rẻ hơn là điều rất khó. Tính từ quý IV-2014 (thời điểm được coi là thoát đáy của thị trường) đến nay, giá nhà tại mọi phân khúc trên thị trường đã ngưng đà giảm, bắt đầu nhích nhẹở một vài phân khúc. Nguồn kiều hối tăng mạnh vào cuối năm cũng là một tác nhân không nhỏ. Trên lý thuyết, kể từ năm nay, nguồn cung tiền sẽ được bổ sung một lượng lớn từ những người mua là Việt kiều và người nước ngoài sinh sống, làm việc tại nước ta, do Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã cho phép những đối tượng này sở hữu nhà ở trong nước.
Khắc phục những tồn tại
Thị trường bất động sản đã qua rồi giai đoạn khó khăn nhất, nhưng những tồn tại từ việc phát triển quá nóng của thời kỳ “sốt đất” vẫn còn đó với những hệ quả kéo dài đến bây giờ. Đó là thời kỳ mà việc phát triển thị trường bất động sản không được quy hoạch bài bản, dự án được cấp phép vô tội vạ khiến cho có nhiều nơi, dự án bất động sản không hề đi kèm với hạ tầng kỹ thuật xã hội, các khu nhà ở không được kết nối giao thông, thiếu điện nước, thiếu hệ thống xử lý rác, trường học, bệnh viện,… Đó là chưa kể đến vấn đề nghiêm trọng hơn là sự mất cân đối giữa nguồn lực thực tế của doanh nghiệp bất động sản và nền kinh tế với nguồn lực dự kiến thực hiện các dự án. Đã có khoảng 4.000 dự án được cấp phép, tổng số vốn đầu tư khoảng 4,6 triệu tỉ đồng, nhưng đến nay mới chỉ giải ngân được khoảng 7%. Hệ quả là rất nhiều dự án đang dở dang vì thiếu vốn. Cuối cùng là sự mất cân đối giữa nguồn cung và cầu thực, khi tổng diện tích các dự án hiện có vượt quá xa nhu cầu hiện tại, chưa kể đến cơ cấu của sản phẩm (tỷ lệ sản phẩm cao cấp quá cao).
Các chính sách của các cơ quan ban ngành dù có nhiều thay đổi so với trước nhưng vẫn chưa theo kịp với diễn tiến thị trường. Có thể kể câu chuyện sở hữu nhà của Việt kiều và người nước ngoài. Theo đó, từ 1-7-2015, Luật Nhà ở sửa đổi đã có những thay đổi lớn nhằm tạo điều kiện cho Việt kiều và người nước ngoài mua nhà tại nước ta. Nếu có thể áp dụng ngay, đây sẽ là cú hích lớn đối với thị trường, đem đến một nguồn cầu đầy tiềm năng. Cụ thể, có khoảng nửa triệu Việt kiều có ý định trở về quê hương khi về hưu và có nhu cầu mua nhà. Chưa kể hàng trăm ngàn người nước ngoài có nhu cầu tương tự. Thế nhưng, gần ba tháng trôi qua, người nước ngoài có nhu cầu muốn hỏi về sản phẩm bất động sản có tăng lên nhưng cũng chỉ dừng lại ở đó, do chưa có thông tư hướng dẫn chi tiết. Tình trạng này cũng thường gặp với các chính sách mới, đã mở rất rộng nhưng vẫn còn nhiều “nút thắt”. Đó là lý do mà hội thảo “Mở nút thắt cho người nước ngoài và Việt kiều mua nhà tại Việt Nam” được tổ chức cuối tuần qua tại TP.HCM đã thu hút sự quan tâm của nhiều người. Theo các ý kiến từ hội thảo này, chính sách mới tạo điều kiện thuận lợi cho người nước ngoài và Việt kiều có thể mua nhà, tạo cú hích cho nguồn vốn ngoại chảy vào thị trường bất động sản, nhưng vẫn còn nhiều “nút thắt” chưa được tháo gỡ. Chẳng hạn, văn bản luật không được chuyển ngữ gây khó khăn cho người nước ngoài tìm hiểu luật; thủ tục hành chính chưa được đơn giản hóa, vẫn còn kèm theo nhiều rắc rối giấy tờ. Ngoài ra, luật đã có hiệu lực từ lâu nhưng đến nay vẫn chưa có các thông tư, nghị định hướng dẫn cụ thể. Không những vậy, việc quy định người nước ngoài không được trực tiếp đăng ký thuê bao đồng hồ điện, vay vốn ngân hàng… sẽ cản trở người nước ngoài mua nhà. Đây chỉ là một trong số nhiều dẫn chứng cho thấy những bất cập của chính sách và những tồn tại mà thị trường cần khắc phục trong thời gian tới.
Chờ biến chuyển tích cực
Nhận diện được những gì chưa được để có những thay đổi theo hướng tích cực hơn là điều mà thị trường cần vào lúc này. Theo đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, văn bản hướng dẫn Luật Nhà ở, trong đó có các điều kiện cho người nước ngoài mua nhà, hiện đang lấy ý kiến từ các thành viên Chính phủ, dự kiến ban hành vào tháng 10-2015.
Thị trường bất động sản đang có một sự cạnh tranh quyết liệt từ các chủ dự án, các doanh nghiệp sẽ tiếp tục công bố dự án mới, những dự án có yếu tố vốn nước ngoài và nhà ở giá trung bình vẫn là tâm điểm. Nhìn chung, các chuyên gia đều nhận định, thị trường những tháng cuối năm sẽ còn tích cực hơn trước, giao dịch sẽ tăng mạnh. Các chủ đầu tư đều có chiến lược định vị từng phân khúc khách hàng để phát triển dự án bất động sản phù hợp. Lo ngại về việc một thị trường “bong bóng” là có nhưng sẽ khó xảy ra, do quy mô và tư duy tiếp cận thị trường của các doanh nghiệp đã thay đổi. Các nhà đầu tư cá nhân cũng đã đúc rút được nhiều kinh nghiệm sau quá trình biến động của thị trường trong những năm qua, nên rủi ro sẽ được giảm thiểu.
Phi Yến (DNSGCT)
