Một năm nhiều sự kiện của thị trường địa ốc chuẩn bị khép lại. Sau quãng thời gian dài trầm lắng, hay còn được gọi khá lạnh lẽo là “đóng băng”, cuối cùng thị trường bất động sản cũng tìm được lối ra, với sự tiên phong phá băng của căn hộ giá rẻ. Lần đầu tiên sau nhiều năm, người ta mới hướng đến năm mới với cái nhìn tích cực như thế…
Một năm mở rộng chính sách
Từ một khuyến cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam gần đây, rằng các doanh nghiệp bất động sản nên chủ động nghiên cứu những văn bản pháp luật mới ban hành, tích cực tham gia trao đổi thông tin để nắm bắt tổng quan thực tế cũng như xu hướng thị trường, giúp cho việc hoạch định chiến lược, phát triển doanh nghiệp đạt hiệu quả, không bỏ lỡ các “cơ hội vàng” dành cho mình, có thể thấy năm 2014 các chính sách đã có tác động tích cực như thế nào đối với thị trường bất động sản.
Đầu tiên, ngay những ngày đầu năm, là Thông tư liên tịch số 20 được Bộ Xây dựng và Bộ Nội vụ ban hành nhằm hướng dẫn một số nội dung của Nghị định 11 về quản lý đầu tư phát triển xây dựng. Theo đó, từ ngày 5-1-2014, hộ gia đình, cá nhân được chuyển quyền sử dụng đất trong khu đô thị để tự xây dựng nhà ở. Khu vực đã đầu tư hạ tầng được chuyển quyền sử dụng đất cho người dân tự xây nhà có thể là phần đất thuộc nhiều dự án, một dự án hoặc một phần trong dự án. Quy định này giúp sản phẩm đất nền dự án tìm được lối ra, cả người mua lẫn người bán đều hưởng lợi, giúp phân khúc này ấm lên.
Tiếp đó, Thông tư 03 ra ngày 20-2-2014 có hiệu lực từ ngày 8-4-2014 do Bộ Xây dựng ban hành đã thống nhất cách tính diện tích căn hộ theo hình thức thông thủy. Trước đó, cách tính diện tích chung cư từ tim tường bao, tường ngăn khiến người mua căn hộ cảm thấy bị thiệt thòi. Ngày 9-5, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 05 hướng dẫn cụ thể cách tính phí dịch vụ theo diện tích thông thủy, qua đó cũng giảm bớt được mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và người mua trong việc tính phí dịch vụ hằng tháng.
Thông tư trên cùng với Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25-4-2014 giữa Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ Tư Pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Nghị định số 71 đã thực sự giúp cho phân khúc căn hộ thương mại có thêm sinh khí. Loại nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp để vay vốn gồm căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ (gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề) tại các dự án nhà ở thương mại và nhà ở xã hội. Nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thế chấp phải có đủ các điều kiện sau: đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng nhà ở, chưa bị kê biên thi hành án…
Đặc biệt, những chính sách dồn dập trong những tháng cuối năm thực sự là luồng gió mát cho thị trường bất động sản. Đó là Nghị quyết 61/NQ-CP của Chính phủ bổ sung Nghị quyết số 02 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp sản xuất – kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu. Tại Nghị quyết mới này, Thủ tướng đã phê duyệt ba nội dung quan trọng: sửa đổi thời gian hỗ trợ đối với các đối tượng được vay vốn mua, thuê mua, thuê nhà xã hội và nhà ở thương mại cấp có thẩm quyền phê duyệt là 15 năm; bổ sung thêm đối tượng được vay vốn; bổ sung thêm một số ngân hàng thương mại cổ phần do Ngân hàng Nhà nước chỉ định được tham gia cho vay ưu đãi. Ngay sau khi ra đời, chính sách này giúp cho người dân vay vốn của gói hỗ trợ lãi suất 30 ngàn tỉ đồng được thuận lợi hơn, giúp phân khúc nhà giá rẻ và nhà ở xã hội có được cú hích thực sự để phá băng. Cuối cùng, việc Quốc hội thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) cho phép bán nhà cho cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thực sự là một cú hích cho phân khúc căn hộ cao cấp, biệt thự. Chính sách này một khi có hiệu lực sẽ giúp phân khúc này đỡảm đạm hơn.
Giao dịch tăng dần, giá ngưng giảm
Nhờ sự trợ lực không nhỏ bởi chính sách, có thể nói, thành công lớn nhất của thị trường địa ốc Việt Nam năm 2014 chính là sự tin tưởng của nhiều người vào một sự “thoát đáy”. Không chỉ là những số liệu tồn kho giảm, giao dịch tăng, mà quan trọng hơn là niềm tin với thị trường đã quay trở lại. Giá bán căn hộ trong năm nay cũng tương đối ổn định, giảm nhẹ nửa đầu năm, sau đó ngưng giảm, gần cuối năm thậm chí có nhích nhẹở một số dự án chuẩn bị hoàn thành, các căn hộ diện tích nhỏ, hạ tầng kỹ thuật, xã hội hoàn chỉnh.
Lần đầu tiên sau nhiều năm, thời điểm cuối năm lại được các chủ đầu tư lựa chọn để tung hàng. Các buổi mở bán căn hộ bắt đầu được chú ý, đó đây tấp nập cảnh người ta rủ nhau đi nghe thông tin về dự án, xem căn hộ mẫu… Không khí háo hức của những năm 2007-2008 phần nào quay lại ở một số dự án, dù không còn cảnh “xếp hàng đặt cọc căn hộ” như trước. Biết rằng nhiều khách hàng sẽ khó lòng đủ tiền để trả hết một lần hoặc đóng tiền theo tiến độ xây dựng, dự án nào cũng đưa ra nhiều ưu đãi, khuyến mãi hấp dẫn, liên kết với ngân hàng hỗ trợ cho vay lãi suất thấp… Cơ cấu sản phẩm căn hộ dĩ nhiên đa dạng hơn trước, số lượng căn hộ diện tích nhỏ tăng lên, căn hộ diện tích lớn giảm xuống. Nhờ vậy, số lượng căn hộ thương mại giao dịch thành công đã tăng mạnh. Không chỉ phân khúc căn hộ giá rẻ và trung bình hút khách, càng gần về cuối năm, phân khúc căn hộ cao cấp cũng bắt đầu bán được, đặc biệt là những dự án đã hoàn thành, gần trung tâm. Khách mua chủ yếu là những người có nhu cầu thực mua đểở hay mua với mục đích đầu tư cho thuê, rất ít người vay vốn ngân hàng mua để đầu cơ.
Tuy nhiên, tất cả mới chỉ là thuận lợi bước đầu. Thời gian tới, các doanh nghiệp bất động sản vẫn phải rất nỗ lực để đưa ra những sản phẩm phù hợp với nhiều phân khúc khách hàng và giá cả phải hợp lý hơn nữa. Tại phân khúc bình dân, sau một giai đoạn khan hiếm nguồn cung, gần đây đã có hiện tượng thanh khoản chững lại dù vẫn chiếm phần lớn trong các giao dịch thành công. Sự tung hàng ồạt trong khi lực cầu chưa đủ mạnh có thể gây ra hiệu ứng ngược cho sự hồi phục của thị trường. Dù cho bất động sản đúng là đang có cơ hội để “vượt khó”, khi mặt bằng giá cả được đánh giá là đã giảm về mức hấp dẫn và giao dịch bất động sản cuối năm thường thuận lợi do nhiều người muốn mua nhà ổn định để đón năm mới. Đặc biệt, năm nay dòng kiều hối đổ về phần nào sẽ tham gia thị trường bất động sản, đón đầu Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực từ 1-7-2015.
Phi Yến (DNSGCT)
