Một khi nhiều giao dịch mua bán được tiến hành, giá cả đi ngang và không có dấu hiệu của sự “phá đáy”, thì nhiều người tin rằng tương lai của thị trường rồi cũng phải sáng lên.
Khu đô thị Đại Thanh và sự khẳng định của một xu hướng
Cảnh người mua chen nhau đăng ký mua căn hộ tưởng sẽ không thể xảy ra trong thời điểm thị trường khó khăn nhất, khi cung đang “đập bẹp” cầu trong phân khúc này. Vậy mà điều “khó tin nhưng có thật” đó đã xảy ra tại Hà Nội. Ngày 27-6, tòa nhà CT8B thuộc dự án khu đô thị Đại Thanh do Xí nghiệp xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu làm chủ đầu tư đã trở thành “cây đinh” của thị trường bất động sản: Hàng trăm khách hàng đã đăng ký mua và đặt cọc ngay trong ngày đầu mở bán. Đó là những căn hộ thương mại diện tích nhỏ (42 – 66m2) giá 14 triệu đồng/m2, tức là từ gần 600 triệu đến hơn 900 triệu đồng một căn, phù hợp với túi tiền của nhiều người có thu nhập trung bình có nhu cầu về nhà ở. Nhiều người còn phải bỏ thêm tiền chênh lệch cho các sàn giao dịch, khoảng vài chục triệu đồng, mới có thể đăng ký được. Rõ ràng, điều này đã phản ánh đúng những gì mà các phân tích lâu nay đề cập, đó là thị trường căn hộ nước ta vẫn trong tình cảnh vừa thừa vừa thiếu, thừa những căn hộ diện tích lớn giá cao và thiếu những căn hộ nhỏ giá rẻ phù hợp với đa số người thu nhập trung bình.
Xây chung cư thương mại giá rẻ đang trở thành xu hướng được nhiều chủ đầu tư lựa chọn, cả ở TP.HCM lẫn Hà Nội. Bộ Xây dựng cũng ủng hộ xu thế này, dù Luật Nhà ở 2005 quy định nhà ở thương mại phải có diện tích tối thiểu 45m2. Bộ này cho rằng Luật Nhà ở khi đó chưa đề cập hết được những yếu tố tác động đến yêu cầu phát triển và diện tích nhà ở nên đã đề xuất và chuẩn bị đưa vào dự thảo Nghị định để trình Chính phủ giải quyết, cũng là để thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.
Trước nay, nhiều chủ đầu tư đã khiến người mua căn hộ mất lòng tin trầm trọng. Việc các dự án không đúng tiến độ – do cả nguyên nhân chủ quan lẫn khách quan – khiến người mua căn hộ lâm vào tình cảnh tiến thoái lưỡng nan, khi tiền đã bỏ ra nhưng căn hộ chẳng thấy đâu. Thị trường trở nên “bất động” như lâu nay có phần không nhỏ đến từ sự mất niềm tin này. Nay khi nhiều người mua đang hồ hởi với phân khúc căn hộ giá rẻ, khởi động cho một sự hồi phục của thị trường, rất cần sự “chung tay tạo uy tín” từ phía người bán – chủ đầu tư. Nếu doanh nghiệp xem căn hộ giá rẻ chỉ là cái phao để huy động vốn từ phía người mua, nhằm giúp doanh nghiệp vượt qua khó khăn trước mắt, chứ không thực sự quan tâm đến những vấn đề mà người mua quan tâm, đó là tiến độ thực hiện và chất lượng của công trình, thì cái giá phải trả cho toàn thị trường sẽ rất đắt. Chỉ cần một vài dự án “ma”, hiệu ứng domino sẽ khiến cho cả thị trường ngưng trệ, mà phân khúc căn hộ giá rẻ mà ngưng trệ nữa thì không biết khi nào thị trường mới hồi phục. Chính vì lý do này, phòng bệnh hơn chữa bệnh, trong cơn sốt nhẹ chung cư giá rẻ hiện nay, các chuyên gia vẫn khuyên người mua nên cẩn trọng, xem xét kỹ tính hợp lý và hợp pháp của từng dự án cũng như năng lực tài chính và uy tín của chủ đầu tư trước khi mua căn hộ. Hãy thận trọng với những dự án vẫn còn trên giấy. Phải xem rõ tính pháp lý của hợp đồng, xem chủ đầu tư cam kết triển khai đúng tiến độ, chất lượng công trình như thế nào rồi mới tiến hành giao dịch.
Nghĩa là, muốn giữ cho xu hướng này tồn tại lâu dài, rất cần đến sự làm ăn nghiêm túc của các chủ đầu tư. Tham gia vào phân khúc căn hộ giá rẻ giống như “lượm bạc cắc”, không còn những khoản lợi nhuận kếch xù như khi xây chung cư cao cấp, nhưng đừng vì vậy mà coi nhẹ chữ tín với người mua. Được vậy thì thị trường mới có hy vọng hồi phục.
Vẫn nên cẩn trọng
Những tín hiệu tốt từ phân khúc nhà giá rẻ đã nói ở trên chưa thể khiến người ta bớt lo lắng cho thị trường và doanh nghiệp bất động sản.
Hoạt động đầu cơ, xây dựng và kinh doanh không dựa vào quy luật cung cầu, đẩy giá bán lên cao nhằm thu lợi nhuận khủng trong những năm vừa qua, cộng thêm kinh tế suy thoái từ vài năm nay đã khiến thị trường bất động sản đóng băng. Đa số các doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt với những khoản nợ lớn, nhiều doanh nghiệp không còn tiền thi công tiếp dự án dang dở, càng khó khăn trước sức ép đòi tiền từ các nhà thầu và đòi nhà từ phía người mua.
Những giải pháp “linh động” để tồn tại trong thời buổi khó khăn đã được nhiều doanh nghiệp áp dụng và sẽ có những giải pháp tạo ra những hệ lụy. Chẳng hạn, hình thức bán nhà xây thô xuất hiện đầu tiên ở khu Nam Sài Gòn, sau đó lan ra các dự án tại phía Nam và được áp dụng cho cả các dự án đang hoàn thiện tại Hà Nội. Theo đó, khách mua sẽ được giảm giá để nhận căn hộ chưa hoàn thiện nội thất và tự mình hoàn thiện sau đó. Rồi tình trạng các dự án phát triển nhà ở chỉ xây dựng hạ tầng kỹ thuật, sau đó phân lô, bán nền cho người mua nhà tự xây dựng, dẫn đến nhiều dự án khu đô thị mới không hoàn thành đúng tiến độ, phá vỡ quy hoạch tại địa phương, làm mất mỹ quan đô thị. Luật lại chạy theo thực tế khi Bộ Xây dựng sau khi được phản ánh mới đề xuất xóa bỏ hình thức chia lô, bán nền, bán nhà xây thô trong các dự án phát triển nhà ở tại đô thị, chế tài xử phạt các chủ đầu tư bán nhà xây thô và không thực hiện tốt việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật đồng bộ…
Theo đánh giá của nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, lạm phát cao sẽ khiến thị trường này lao đao và chỉ phục hồi sau khi lạm phát và lãi suất giảm từ sáu tháng đến một năm. Nếu vậy, thị trường có khả năng sẽ hồi phục vào cuối năm nay. Ở TP.HCM, giá bán các căn hộ trung bình của quý II dù giảm nhẹ so với quý I nhưng đã có điểm sáng là tốc độ bán căn hộ có sự gia tăng nhẹ. Sự quan tâm của người dân với thị trường đã tăng, hầu hết là người mua để ở. Về căn hộ, nguồn cầu vẫn tiếp tục ổn định ở hai phân khúc trung cấp và bình dân do cả người mua để ở và nhà đầu tư thứ cấp đều ưa chuộng căn hộ đang được nhiều người chú ý. Các tín hiệu tích cực đến từ phía các chủ đầu tư cũng đến nhiều hơn, khi có nhiều dự án đất nền tại quận 9, huyện Nhà Bè… bị trì hoãn thời gian qua nay tái khởi động.
Phong Vân – Hải An
