Khi thời gian trôi về những ngày cuối năm Âm lịch, dường như những dự định, mua bán… cũng tạm gác lại, nhất là khi dự định ấy liên quan đến chuyện an cư lạc nghiệp và với một sản phẩm đặc biệt, có giá trị cao như địa ốc. Vậy thì, việc dừng lại để nhìn nhận, đánh giá thị trường, xu hướng kinh doanh, đầu tư trong năm mới cũng là điều nên làm.
Vẫn là năm của hoạt động hợp tác, mua bán, sáp nhập
Thời nhà nhà, người người kinh doanh bất động sản, có không ít doanh nghiệp tay ngang nhảy vào “vùng đất màu mỡ” bất động sản, để rồi một thời gian sau nhận ra rằng mình hoàn toàn không phù hợp với lĩnh vực này. Kết quả là dù dự án đã được cấp phép, chủ nhân của chúng cũng không thể triển khai vì không đủ cả về năng lực quản lý lẫn năng lực tài chính khi thị trường đột ngột rơi vào khó khăn. Sản phẩm đặc thù của thị trường bất động sản mang tên “dự án” đã có một nguồn cung dồi dào như thế. Nguồn cung này đến từ các ông chủ không am hiểu thị trường nên quyết định rút lui khi cảm thấy không đủ khả năng và vì vậy kết quả của hoạt động giao dịch này đơn thuần là mua bán, không có khái niệm hợp tác hay chuyển nhượng một phần. Họ tìm người muốn mua cả dự án và bán đi, rời khỏi cuộc chơi. Nguồn cung dự án còn đến từ các chủ đầu tư thực sự là “dân trong nghề”, trong giai đoạn thị trường đóng băng đã dần dần cạn lực, buộc phải buông bỏ. Những đơn vị này có thể chọn cách bán đứt dự án nhưng cũng có thể chọn cách hợp tác với một đơn vị khác, hoặc chuyển nhượng một phần dự án. Phía tiếp nhận dự án là những doanh nghiệp không chỉ có tiềm lực tài chính mà còn có khả năng quản lý và xây dựng. Thị trường mua bán, sáp nhập, chuyển nhượng các dự án bất động sản đã hoạt động khá nhộn nhịp như thế từ mấy năm nay. Các nhà đầu tư trong nước có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản dĩ nhiên là người nắm lợi thế trong việc “gom hàng”. Tuy nhiên, các nhà đầu tư nước ngoài cũng không chịu đứng bên lề. Dù sao thì giá đất ở các khu đô thị đã hợp lý hơn so với những năm trước, kinh tế vĩ mô nước ta đang ổn định, lạm phát giảm, cơ sở hạ tầng được cải thiện… nên các nhà đầu tư nước ngoài muốn đầu tư vào bất động sản cũng là điều dễ hiểu. Từ năm 2011 đến nay, mỗi năm trung bình thị trường có khoảng 15 thương vụ mua bán, sáp nhập, trong đó có không ít nhà đầu tư nước ngoài. Bên cạnh đó, dòng vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản năm 2014 tiếp tục đứng ở vị trí thứ hai về thu hút đầu tư, với 35 dự án được đăng ký mới, cho thấy các nhà đầu tư nước ngoài vẫn luôn quan tâm đến lĩnh vực này.
Việc nhiều dự án thời gian qua được chuyển nhượng thành công sẽ tạo động lực cho thị trường bất động sản bước vào một chu kỳ mới. Theo chiều ngược lại, chính nền kinh tế cũng đang góp phần khiến cho thị trường mua bán dự án bất động sản trở nên hấp dẫn hơn, khi cơ sở hạ tầng của các đô thị đang ngày càng hoàn thiện, kết nối giao thông giữa các thành phố lớn ngày càng thông suốt. Sự trợ lực của chính sách với những điều luật mới sửa đổi liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản cũng là tác nhân quan trọng khiến cho các nhà đầu tư mới quyết định mua lại các dự án bất động sản. Điều này đặc biệt đúng với các nhà đầu tư nước ngoài, khi Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi cho phép họ được sở hữu và kinh doanh nhà ở thương mại tại Việt Nam. Hàng loạt các thương vụ mua bán, sáp nhập được tiến hành trong những tháng gần đây có sự góp mặt của các nhà đầu tư nước ngoài. Việc chọn đầu tư từ đầu hay mua lại một dự án sẵn có hoàn toàn tùy vào khẩu vị cũng như tiềm lực của nhà đầu tư. Tuy nhiên, đa số các nhà đầu tư nước ngoài khó thể tự mình tiến hành mọi thủ tục cho một dự án ra đời ngay từ đầu, vì vậy họ thường chọn các dự án đã được cấp phép, thậm chí gần hoàn thiện, để tiến hành mua lại. Hoặc đầu tư tài chính vào các dự án (một dạng hợp tác) đang hoàn thiện cũng là một sự lựa chọn tốt. Bởi xét cả về “thiên thời, địa lợi, nhân hòa” thì bây giờ chính là thời điểm thực sự thích hợp để mua lại các dự án bất động sản. Theo nhận định của giới chuyên gia, năm 2015 tiếp tục là một năm mà hoạt động hợp tác, mua bán, sáp nhập dự án tiếp tục diễn ra sôi động.
Nhà đầu tư cá nhân có nên vào cuộc?
Thời gian qua, người ta hay đề cập đến những sản phẩm địa ốc dành cho nhu cầu thực, của những người thực sự muốn mua nhà đểở, đó là những căn hộ trung bình với diện tích khoảng 60 – 70m2, giá trên dưới 1 tỉ đồng. Những biệt thự hay căn hộ cao cấp có diện tích lớn, giá cao, 3-5 tỉ đồng được cho là sẽ còn èo uột. Dĩ nhiên, những căn hộ thương mại giá trung bình đang chiếm thị phần lớn và vẫn là xu hướng trong một vài năm tới, tuy nhiên không vì thế mà các doanh nghiệp bỏ qua những phân khúc khác, trong đó có phân khúc cao cấp, cũng như những sản phẩm địa ốc dành cho nhà đầu tư cá nhân. Thị trường những năm tới sẽ phải chịu áp lực bởi một cuộc cạnh tranh khắc nghiệt hơn, đòi hỏi các doanh nghiệp phải biết rõ vị thế, năng lực của mình để có chiến lược phù hợp, chứ không chạy theo đuôi thị trường. Tương tự, bất cứ giai đoạn nào thì thị trường cũng sẽ có những nhà đầu tư cá nhân muốn mua sản phẩm địa ốc hoàn toàn với mục đích đầu tư. Đó cũng là nhu cầu thực của họ. Có thể số này hiện còn ít, nhưng theo sự hồi phục của thị trường, con số đó sẽ tăng lên. Câu hỏi đặt ra là thị trường hiện nay đã phù hợp với sự xuất hiện của họ? Nói cách khác, nếu có tiền, có nên đầu tư vào bất động sản trong thời điểm này? Câu trả lời còn phụ thuộc vào phân khúc mà nhà đầu tư cá nhân muốn đầu tư và tiềm lực tài chính của họ. Đầu tư vào căn hộ cao cấp, trung bình hay giá rẻ, biệt thự hay đất nền đều có những khó khăn, thuận lợi riêng, phải đối mặt với những rủi ro nhất định. Vậy nên, nhà đầu tư cần xác định rõ mục đích của mình, mua rồi nhanh chóng bán đi khi có lãi hay dành để cho thuê, chờ thời cơ. Dù thời điểm hiện tại người mua đang nắm ưu thế lớn, trên thị trường có nhiều sản phẩm với giá cả đa dạng cho họ lựa chọn, nhưng cơ hội đầu tư hiện chỉ phù hợp với những người mua không dùng nguồn tiền đi vay. Bởi lãi suất cho vay dù đã giảm nhưng vẫn còn cao, hầu hết các gói vay đều không có mức lãi suất thấp và cố định trong thời gian dài. Với mức lãi suất như vậy, khoản tiền thu được từ cho thuê căn hộ chưa chắc đã đủ để trả lãi cho khoản tiền đã vay ngân hàng. Vay tiền với khoản vay lên đến 50 – 70% giá trị căn hộ để rồi cho thuê sau khi mua được, vì vậy, không phải là lựa chọn hợp lý trong thời điểm này. Trong khi mua với ý định bán lại ngay với giá cao hơn là điều gần như không thể.
Phi Yến (DNSGCT)
