Chính sách không nhằm giải cứu thị trường
Có lẽ không ai lạc quan tới mức nghĩ rằng gói 30 ngàn tỉ đồng trong dự thảo Thông tư của Ngân hàng Nhà nước quy định về cho vay hỗ trợ mua nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP của Chính phủ (lãi suất ưu đãi 6%/năm) sẽ giúp thị trường bất động sản nhanh chóng hồi phục. Nhưng cũng có những suy nghĩ cho rằng Nhà nước sẽ không “bỏ rơi” giới doanh nghiệp, nên đã có kiến nghị rằng khoản 30 ngàn tỉ kia chỉ nên dành cho người mua nhà, còn thì có thêm gói tín dụng khác để hỗ trợ chủ đầu tư dự án. Rồi còn đề nghị các ngân hàng nên “chia sẻ” thêm phần chi phí quản lý (1,5%/năm trên khoản cho vay, do ngân hàng cho vay sẽ được Ngân hàng Nhà nước tái cấp vốn với lãi suất 4,5%/năm) để giảm lãi suất cho vay hơn nữa…
Nhiều người cho rằng chính tâm lý “chờ đợi ngoại viện” này của doanh nghiệp bất động sản mà giá căn hộ ở nước ta dù có giảm nhưng vẫn còn rất cao như hiện nay. Bên cạnh yếu tố khách quan như giá đất đền bù, thuế sử dụng đất, giá thành xây dựng cao…, còn có phần chủ quan từ doanh nghiệp, khi nhiều chủ đầu tư còn yếu kém cả về năng lực tài chính lẫn quản trị. Khi thị trường tăng trưởng nóng, doanh nghiệp nào cũng thu được lợi nhuận, nhưng khi thị trường đóng băng, thì những doanh nghiệp yếu kém bị thua lỗ cũng là điều bình thường. Một khi nguồn cung lớn hơn cầu thực như hiện nay, giá bán sẽ còn giảm nữa, giảm đến mức thị trường chấp nhận.Một chuyên gia kinh tế cho rằng nếu để thị trường tự điều chỉnh, thì sau nửa thập niên thị trường có thể cân bằng. Khi ấy, giá bất động sản có thể chỉ bằng phân nửa hiện nay, trong khi thu nhập trung bình của người dân tăng lên và cầu thực sẽ bắt kịp cung, thị trường sẽ cân bằng. Nhiều doanh nghiệp trực tiếp hoặc liên quan đến lĩnh vực bất động sản có thể bị phá sản, nhưng cuộc tái cơ cấu ấy sẽ giúp nền kinh tế trở nên lành mạnh và cân bằng hơn.
Báo cáo gần đây của một công ty nghiên cứu thị trường cho thấy, việc giảm giá bán căn hộ chủ yếu do các dự án mới gia nhập thị trường đưa ra, chứ các dự án đã triển khai thường không giảm giá. Theo bản tin kinh tế vĩ mô quý I-2013 của Ủy ban Kinh tế Quốc hội, giá nhà ở trung bình của nước ta cao hơn 25 lần so với thu nhập bình quân hằng năm của người lao động. Con số này ở Singapore là 5,2 lần, Thái Lan là 6,3 lần, còn các nước châu Âu cũng chỉ gấp bảy lần. Bởi thế, dự thảo Thông tư quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 của Chính phủ nên được định rõ là hướng đến đối tượng có nhu cầu về nhà ở thực sự và nhằm lấy lại niềm tin cho thị trường chứ không nhằm giải cứu thị trường bất động sản.
Các địa phương cũng đã có những bước đi quyết liệt để giúp thị trường trở nên cân bằng hơn. Tuần qua, để giảm bớt nguồn cung căn hộ ra thị trường, chính quyền Hà Nội cho biết sẽ tạm dừng không xem xét các đề xuất đầu tư xây dựng kinh doanh phát triển nhà ở thương mại từ nay đến hết năm 2014, là thời hạn hết hiệu lực của Thông tư số 02/2013/TT-BXD của Bộ Xây dựng trên địa bàn thủ đô. Cùng với đó, thành phố này sẽ rà soát quy hoạch, cho phép chuyển một số nhà ở sang nhà ở xã hội và nhà ở dành cho người thu nhập thấp. Hiện Hà Nội đã chấp thuận chủ trương cho phép chuyển đổi ba dự án sang xây dựng nhà ở xã hội và có sáu nhà đầu tư đăng ký xây dựng nhà ở xã hội.
Những tín hiệu tích cực
Theo số liệu của Bộ Xây dựng, giai đoạn 2012-2020, nhu cầu nhà ở xã hội vẫn rất lớn, khoảng 31,3 triệu m2, tương đương hơn 900 ngàn căn hộ. Sau ba năm triển khai chương trình phát triển nhà ở xã hội, các địa phương đã khởi công 54 dự án nhà cho người thu nhập thấp, quy mô 1,8 triệu m2 sàn, tương đương hơn 40 ngàn căn hộ, hoàn thành được 23 dự án, quy mô khoảng 10 ngàn căn hộ, đáp ứng chỗ ở cho khoảng 43 ngàn người. Tức là nguồn cung nhà ở xã hội còn thiếu rất nhiều so với nhu cầu thực tế.
Vậy nên, Bộ Xây dựng tiếp tục có văn bản đề nghị Bộ Tài chính nghiên cứu bổ sung một số nội dung về ưu đãi thuế thuộc lĩnh vực nhà ở xã hội để báo cáo Thủ tướng trình Quốc hội xem xét. Theo Bộ Xây dựng, để giảm được giá bán, giá thuê, giá thuê mua cho nhà ở xã hội cần, có nhiều cơ chế, chính sách ưu đãi, đặc biệt là ưu đãi về thuế, tín dụng. Cụ thể, cần giảm 50% thuế suất thuế giá trị gia tăng đầu ra đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở xã hội, giảm 30% thuế suất thuế giá trị gia tăng đầu ra đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở là căn hộ có diện tích dưới 70m2 sàn sử dụng và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2, gia hạn nộp thuế giá trị gia tăng với đầu tư, kinh doanh nhà ở và gia hạn nộp thuế thu nhập doanh nghiệp với thu nhập từ bán nhà ở trong 12 tháng.
Kinh tế nước ta đã có những nét tích cực sau một thời gian dài trì trệ, với những chỉ số đang dần được cải thiện. Hai tháng đầu năm, sản lượng công nghiệp tăng 6,8% so với cùng kỳ năm trước, một con số khá lạc quan khi so sánh với mức tăng 3,6% trong cả năm 2012. Đặc biệt, những lĩnh vực có liên quan tới bất động sản như sắt thép và xi măng cũng có dấu hiệu tăng trưởng.Sản lượng xi măng hai tháng đầu năm tăng 19,4% so với cùng kỳ năm trước, sau khi đã giảm 14% trong năm 2012. Sản lượng thép không tăng, thậm chí giảm 1,3% so với cùng kỳ năm trước, tuy nhiên nếu xét mức giảm lên đến 24% trong cả năm 2012 thì sự giảm 1,3% cũng là tín hiệu đáng mừng, cho thấy cơ hội kinh doanh dường như đã đến nhiều hơn với các doanh nghiệp.
Chính những tín hiệu tích cực ban đầu ấy khiến những người lạc quan tin rằng có thể giá bất động sản nói chung, căn hộ nói riêng sẽ không giảm sâu. Sự cân bằng giá cả trên thị trường là một cuộc chơi giữa người mua và người bán. Khi một số người bán không thể chờ đợi để bán được với giá kỳ vọng, họ sẽ giảm giá bán.Trong khi đó, người mua sau một thời gian chờ đợi giá giảm thêm đã bắt đầu so sánh giá cả bất động sản với tình hình thực tế lãi suất hiện nay. Trong giai đoạn lãi suất huy động của ngân hàng trên đà suy giảm, một phần nguồn tiền gửi tiết kiệm từ khu vực dân cư sẽ chảy về phía các lĩnh vực đầu tư khác, trong đó có bất động sản. Những sản phẩm nào được người mua đánh giá là đã có mức giá hợp lý sẽ có giao dịch và thị trường những ngày qua đã ghi nhận điều này. Thị trường đang chờ đợi một sự chuyển biến…
Phong Vân – Hải An
