Bắt đầu với Phú Mỹ Hưng ở TP. Hồ Chí Minh, khái niệm khu đô thị phức hợp tại Việt Nam tuy lan tỏa chậm hơn so với một số nước láng giềng nhưng đến nay đang dần trở nên phổ biến. Đặc biệt, ngoài TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội, nhiều địa phương đang cố gắng thu hút đầu tư vào phân khúc cao cấp và đòi hỏi nguồn vốn lớn này.
Việt Nam vẫn chậm so với xu hướng thế giới
Trong năm qua, dự án khu phức hợp Elysia Complex City diện tích 69ha đã ra mắt tại Đà Nẵng, gồm các loại hình biệt thự, nhà liền kề, trường học quốc tế Skyline; tại Thái Nguyên có dự án khu phức hợp Nam Thái ở thị xã Phổ Yên với quy mô hơn 200ha, đây là khu tổng hợp các loại hình như văn phòng, chung cư cao cấp từ 18-24 tầng, bệnh viện đa khoa quốc tế, trường học các cấp, trung tâm thương mại… Nguồn gốc cụm từ “khu phức hợp” là từ “complex” trong tiếng Anh, có nghĩa là liên hợp và phức hệ, tức một tổng thể bao gồm nhiều công trình khác nhau (chung cư, biệt thự, nhà liền kề, trung tâm thương mại, y tế và cả giáo dục) nhằm phục vụ nhu cầu sống, sinh hoạt dành cho cư dân trong nội khu. Một trong những giá trị lớn nhất của khu phức hợp là môi trường sống với nhiều tiện ích như hồ bơi, sân chơi, phòng tập thể dục, trường học, trung tâm thương mại…
Khoảng ba thập niên trước, khái niệm khu đô thị phức hợp đã xuất hiện ở các nước phát triển và chừng 20 năm trở lại đây bùng nổ ở Trung Quốc, quốc gia đang có tốc độ đô thị hóa rất cao. Thành phố Hàng Châu của Trung Quốc trong chiến lược quốc tế hóa đô thị, đã đưa ra mục tiêu xây dựng 100 vùng đô thị phức hợp; Thành Đô thì đưa ra con số hơn 80 đô thị phức hợp sẽ được xây dựng với tổng diện tích gần chục triệu m2… Bên cạnh nguyên nhân đến từ nhu cầu, xu thế, việc xây dựng đô thị phức hợp có thể nâng cao hiệu quả sử dụng đất đô thị một cách đáng kể.
Ông Dương Đức Hiển, Phó giám đốc Bộ phận Kinh doanh nhà ở Savills Hà Nội cho rằng, đô thị sinh thái phức hợp là sản phẩm cần được cổ vũ vì nó không chỉ đáp ứng nhu cầu hưởng thụ cuộc sống ngày càng cao của cư dân, mà còn đáp ứng tốt tiêu chí phát triển bền vững. Trong bối cảnh những thành phố lớn đang có tốc độ đô thị hóa nhanh dẫn đến việc không có nhiều dư địa phát triển không gian xanh mang tính công cộng thì những khu đô thị phức hợp đạt chuẩn quốc tế luôn thu hút sự quan tâm cao của khách hàng. Cũng theo nhận định của Savills Việt Nam, việc triển khai các khu phức hợp tại Việt Nam tuy là xu thế thời thượng, nhưng không phải là dễ, nếu không muốn nói các chủ đầu tư sẽ phải đối mặt với rất nhiều vấn đề khi theo đuổi phát triển mô hình này.
Ông Phùng Chu Cường, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Phú Long cho rằng, ngoài diện tích cây xanh và tiện ích công cộng, một khu phức hợp đúng nghĩa phải có tổ hợp trung tâm giao thông, đường sá hiện đại. Ở một số khu phức hợp còn có các tuyến đường sắt, đường cao tốc trên cao được đi vào sử dụng như đường sắt đô thị, các tuyến xe buýt chạy qua… Những tiện ích này gần như không mang lại lợi ích kinh tế tức thời. Bên cạnh hạ tầng giao thông, tiêu chí bắt buộc đối với một khu đô thị phức hợp là phải đa dạng về tiện ích. Với các yêu cầu như vậy, diện tích để xây dựng khu phức hợp đòi hỏi khá lớn, từ 5 – 7ha trở lên, mới đảm bảo tích hợp được tất cả các loại hình nêu trên, bên cạnh tiêu chí thiết kế không gian xanh tối thiểu 25% diện tích toàn khu.
Theo chia sẻ của ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch thường trực kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, hiện có khá nhiều doanh nghiệp muốn theo đuổi phát triển mô hình đô thị phức hợp và muốn gắn tên tuổi mình với loại hình này. Tuy nhiên, chỉ một số ít dám theo đuổi và chủ yếu là các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh. Còn lại, đa phần sẽ lựa chọn giải pháp an toàn hơn là phát triển các tổ hợp quy mô nhỏ xen kẽ giữa chung cư cao tầng và một ít nhà thấp tầng, đồng thời lược bớt đi phần lớn các tiện ích và vẫn gọi đó là đô thị phức hợp.
Việc vận hành cũng đòi hỏi trình độ cao
Giám đốc một doanh nghiệp chuyên về quản lý căn hộ tại Q.1, TP. Hồ Chí Minh cho biết việc vận hành sau khi các dự án phức hợp đi vào hoạt động cũng rất phức tạp. Những khu phức hợp có phần diện tích thương mại càng lớn, càng đông đúc thì hoạt động quản lý càng nhiều khó khăn. Có rất nhiều vấn đề cần giải quyết để vừa đảm bảo môi trường sống của cư dân, vừa giúp cho khu thương mại thu hút khách bên ngoài. Bên cạnh đó, mâu thuẫn còn đến từ lợi ích của người dân về phí dịch vụ.
Hiện nay có hai cách tính phí dịch vụ tại các dự án phức hợp: Các dự án tính riêng phần phí dịch vụ của khối chung cư và thương mại, sử dụng riêng cho mỗi bên và các dự án gộp hai khoản phí này để sử dụng chung cho cả tòa nhà. Tuy nhiên, theo những đơn vị quản lý chuyên nghiệp, cả hai cách này đều khá khó giải trình cho người dân sinh sống trong khu vực đó, dẫn đến dễ gây ra những hiểu lầm giữa cư dân với ban quản lý và chủ đầu tư.
Ông Trần Như Trung, Phó tổng giám đốc Capital House nhận xét rằng những khó khăn trong việc quản lý các dự án phức hợp do tồn tại trên hai đơn vị sở hữu. Tuy nhiên, sở dĩ nhiều dự án gộp chung phần phí dịch vụ của khu cư dân và khu thương mại là do, nếu chia tách ra sẽ quá phức tạp, không thể tính toán được. Mặt khác, khi gộp chung như vậy, cư dân sẽ được lợi lớn do phần phí dịch vụ của khối thương mại rất cao, “cõng” cả chi phí chung của toàn dự án, nên hầu như không có tranh chấp, khiếu kiện từ phía cư dân.
Trong khi đó, từ kinh nghiệm quản lý chung cư của nước ngoài, ông Trung cho rằng, ngay từ khâu thiết kế dự án, các chủ đầu tư đã chia tách rõ rằng giữa diện tích của cư dân và khối thương mại. Phần phí dịch vụ được thu riêng và sử dụng riêng cho các bên. Phần tiện ích nào sử dụng chung giữa cư dân và trung tâm thương mại sẽ được chia tiền phí theo tỷ lệ sử dụng. Mọi việc vì thế được thực hiện rất công khai minh bạch. Trái lại, nhiều chủ đầu tư của Việt Nam lại không làm rõ vấn đề này ngay từ đầu. Hầu hết các dự án đều xây xong mới xác định các diện tích chung – riêng, dẫn đến việc quản lý các khu phức hợp rất phức tạp.
