Bất động sản là thị trường rất nhạy cảm với sức khỏe của nền kinh tế, trong đó văn phòng cho thuê chính là phân khúc phản ánh tình trạng ấy rõ nhất. Đó là do sản phẩm thuộc phân khúc này thỏa mãn nhu cầu của giới doanh nghiệp chứ không phải là nhu cầu sử dụng (ở) hay đầu tư (cho thuê) của cá nhân. Khi kinh tế suy thoái, không ít doanh nghiệp thu hẹp quy mô, ngừng hoạt động, không còn nhu cầu thuê văn phòng nữa. Nhằm tiết giảm chi phí, nhiều doanh nghiệp đã trả lại các văn phòng hạng A, B ở khu trung tâm để tìm thuê văn phòng hạng C. Đây là những mặt bằng với chi phí tương đối rẻ, chỉ bằng khoảng một phần ba giá của văn phòng hạng A, B mà vẫn đảm bảo yêu cầu về hạ tầng và không quá xa trung tâm. Đặc biệt, văn phòng hạng C thường có chỗ để xe rộng và thông thoáng hơn hẳn các khu cao cấp ở trung tâm thành phố cũng là một yếu tố quan trọng để doanh nghiệp nhắm đến. Cầu giảm trong khi nguồn cung tăng lên, khi những tòa nhà văn phòng được khởi công xây dựng trong giai đoạn “sốt” năm 2006-2007 bắt đầu cung cấp những sản phẩm văn phòng cho thuê ra thị trường. Điều này khiến cho giá của văn phòng cho thuê giảm mạnh, mật độ cho thuê hết cũng giảm theo. Xu hướng này kéo dài cho đến đầu năm nay.
Dù chưa thực sự vào giai đoạn phục hồi, nhưng kinh tế nước ta từ đầu năm đến nay đã có những chuyển biến tích cực. Tăng trưởng kinh tế theo quý tăng dần, nhu cầu về văn phòng đã có dấu hiệu hồi phục. Trong một báo cáo mới đây của Công ty Tư vấn CBRE, mức cầu văn phòng trong quý III tại TP.HCM tiếp tục vượt qua mức cung, đặc biệt là văn phòng hạng A tại khu vực trung tâm. Tỷ lệ thuê thực tại các tòa nhà hạng A tăng nhanh từ rất thấp trong quý I năm nay do doanh nghiệp thuê rất nhanh chóng chọn thuê các mặt bằng mới có trên thị trường. Đó cũng là vì hiện nay chỉ có năm tòa nhà văn phòng tại trung tâm thành phố này có thể cung cấp cho khách thuê khoảng 1.000m2 sàn liên tiếp. Nguồn cung chưa tăng trong khi nhu cầu từ các doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực phần mềm và công nghệ thông tin, tài chính – ngân hàng… gia tăng khiến cho giá thuê văn phòng hạng A đã tăng lên. Theo dự báo của đơn vị này, nguồn cung văn phòng hạng A tiếp tục khan hiếm trong vài ba năm tới, cho tới khi thị trường đón nhận trở lại sản phẩm của một số dự án mới hoàn thành. Do vậy, giá thuê trên thị trường sẽ có biến động, với mức dự đoán tăng khoảng 5% mỗi năm cho tới khi có nguồn cung bổ sung. Khi ấy, nguồn cung sẽ chủ yếu tập trung vào mặt bằng văn phòng hạng A tại trung tâm với chất lượng cao hơn, mặt bằng lớn hơn (1.500 – 2.500m2) từ các dự án phức hợp sẽ ra thị trường trong giai đoạn 2017-2020.
Việc khan hiếm mặt bằng văn phòng hạng A buộc các doanh nghiệp thuê phải lên kế hoạch trước ít nhất 18 tháng trước khi hợp đồng thuê của họ hết hạn. Một số công ty đa quốc gia và các doanh nghiệp lớn trong nước sử dụng trên 1.000m2 sàn thậm chí còn phải lên kế hoạch cho mình trước tới 24 tháng so với ngày hợp đồng của họ hết hạn. Các cam kết thuê trước khi tòa nhà hoàn thành chiếm tới 85% tại tòa nhà hạng A trong quý III vừa qua đã minh chứng cho tình hình khan hiếm này. Mức giá chào cho thuê trung bình tại các tòa nhà hạng A – vì vậy – hiện tăng hơn 5% so với mức chào thuê quý trước.
Tuy nhiên, điều này chưa chứng tỏ rằng thị trường văn phòng cho thuê đã hồi phục trở lại. Bởi ngoại trừ văn phòng hạng A, các mảng khác vẫn chưa có chuyển biến về giá. Mức giá chào thuê tại các tòa nhà hạng B vẫn ổn định và đây đã là điều đáng lạc quan, bởi thị trường văn phòng tại TP.HCM mới chỉ có dấu hiệu hồi phục từ quý I năm nay mà thôi. Các chuyên gia dự báo rằng từ quý IV năm nay, thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM bắt đầu khởi sắc, một số giao dịch lớn trên thị trường có khả năng sẽ hoàn tất.
Hồng Thuận (DNSGCT)
