Các số liệu thống kê được đưa ra bởi các công ty nghiên cứu thị trường cho thấy bất động sản đang trên đà hồi phục. Vậy đánh giá của giới chuyên gia am hiểu thị trường địa ốc về vấn đề này có gì khác biệt? Chúng tôi đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Ngọc Dương, Chủ tịch Công ty Năm Ngôi Sao Việt, người có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực kinh doanh địa ốc tại TP. Hồ Chí Minh.
Thị trường địa ốc đang khởi sắc, với số căn hộ giao dịch quý I vừa qua là rất tốt, cảở Hà Nội lẫn TP. Hồ Chí Minh, lượng giao dịch đều gấp ba lần so với cùng kỳ năm 2014. Ông có nhận xét gì về quá trình thay đổi này?
Tôi nhận thấy thị trường địa ốc quý I-2015 có ba điều khác biệt so với những năm trước. Thứ nhất, những sản phẩm phục vụ cho nhu cầu nhà ở, cho thuê của người dân chiếm chủ đạo. Điều này rất đáng trân trọng, vì trong các giai đoạn trước đây, giao dịch căn hộ tăng chủ yếu phục vụ nhà đầu tư thứ cấp. Theo những gì tôi quan sát và diễn ra trong thực tế thì lượng giao dịch tăng trong quý I là do nhu cầu ở thật sự. Hiện tượng này khác rất nhiều so với những năm trước đây. Điều khác biệt thứ hai, các giao dịch qua ngân hàng tăng lên với mức lãi suất cho vay mua nhà là chấp nhận được. Nhu cầu ở của người mua đã được chú trọng, chủ đầu tư và doanh nghiệp đã chia sẻ nhiều hơn với khách hàng của mình. Do đó, nhiều khách hàng có thu nhập ổn định đã có khả năng tiếp cận với căn hộ mà họ mong muốn. Điều này cũng cho thấy những nỗ lực của chính sách, các ngân hàng và giới doanh nghiệp địa ốc trong suốt năm 2014 đã được thị trường và người mua ghi nhận. Và điều khác biệt thứ ba so với trước, chính việc đầu tư thật và dịch vụ thật của các chủ đầu tư đã giúp khách hàng yên tâm hơn. Cả ba yếu tố này đã thật sự mang lại không khí mới, tích cực cho cả người mua lẫn người bán.
Theo những gì ông nhận xét ở trên, có thể nói rằng thị trường địa ốc đã thực sự hồi phục?
Thật ra, rất khó có thể giải thích được từ “hồi phục”. Tôi cho rằng tùy vào kỳ vọng về giá và lợi nhuận, có thể những người khác nhau sẽ có những mục tiêu khác nhau. Riêng tôi, với hơn mười lăm năm là người bán và phát triển dự án, đến nay tôi mới thấy có nhiều người mua hỏi về dịch vụ quản lý, phí dịch vụ và môi trường ở như vậy. Tôi nghĩ thị trường bất động sản phục vụ người mua để ở (end users) đã xuất hiện. Và nếu vậy thì thị trường bất động sản đầu tư “lướt sóng” khó có cơ hội hồi phục.
Thời cơ mới cho những người làm bất động sản và người mua bất động sản để sử dụng đã bắt đầu. Người mua bất động sản không bị thiếu thông tin như những cơn sốt năm 1997, 2003 và 2007. Thị trường năm 2015, chỉ cần vài cú click trên mạng, vào vài trang web và gặp vài nhân viên tư vấn bất động sản, người mua đã có thể biết giá cả tại khu vực, tình trạng pháp lý và các lợi ích của họ. Thị trường đã khác nhiều, cả về đối tượng mua, thời gian thanh khoản, phương thức thanh toán… so với trước.
Việc một số doanh nghiệp địa ốc cấp tập tăng vốn, phát hành thêm cổ phiếu để đầu tư vào các dự án mới liệu có khiến cho thị trường sẽ xảy ra tình trạng dư cung và có nhiều sản phẩm căn hộ tồn đọng như trước đây?
Thị trường bất động sản vẫn chưa đến giai đoạn dư cung. Vấn đề chỉ là giá bán như thế nào mà thôi.
Nghĩa là mấu chốt nằm ở giá cả. Liệu sắp tới giá bán căn hộ có bị các chủ đầu tư đẩy lên vì cho rằng “thị trường đã hồi phục” hay không?
Tôi cho rằng, nếu có việc đẩy giá lên nữa thì tôi đã nói sai về thị trường năm 2015. Giao dịch tăng thời gian vừa qua là do người mua cuối cùng chấp nhận mức giá hiện nay. Tuy nhiên, câu chuyện không phải là bất biến, bởi còn phụ thuộc vào nhiều biến số. Chẳng hạn nếu nguồn cung thiếu đồng thời kinh tế tăng trưởng mạnh, thu nhập của giới trung lưu tăng lên thì cũng khó biết giá căn hộ sẽ tăng như thế nào. Hay sau thời điểm tháng 7-2015 nếu người nước ngoài và Việt kiều đồng loạt tìm mua nhà tại nước ta thì cũng khó nói. Còn nếu như mọi chuyện vẫn diễn ra như hiện tại thì việc chủ đầu tư tăng giá sẽ khó được người mua chấp nhận.
Ông đánh giá thế nào về các chính sách của Nhà nước thời gian qua và những chính sách ấy có giúp thị trường phục hồi phần nào như hiện nay không?
Các chính sách của Nhà nước thời gian qua thực sự đã giúp chủ đầu tư rất nhiều. Tính rõ ràng và minh bạch được đề cao. Thị trường dần đi vào ổn định, người mua và người bán đều được hưởng lợi.
Theo ông, trong thời gian tới, chính sách cần thay đổi gì để thị trường phát triển bền vững?
Thị trường cần minh bạch và người bán phải được kiểm soát. Chỉ cần người mua an tâm thì số lượng bán sẽ gia tăng.
Một trong những chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản thời gian qua là về gói hỗ trợ 30 ngàn tỉ đồng. Nhiều người cho rằng tốc độ giải ngân gói hỗ trợ này còn chậm. Còn ý kiến của ông?
Tôi chỉ có thể nói rằng khách hàng hỏi tôi rất nhiều về gói hỗ trợ này. Và có nhiều giao dịch thành công.
Việc các ngân hàng thương mại đang tích cực cho vay mua, xây nhà có tạo ra nguy cơ nợ xấu sẽ bùng nổ như những năm trước đây?
Thực ra, rất khó biết được các ngân hàng có làm gì khác với những thông tin trên báo chí hay không. Nếu không khác với những thông tin trên các phương tiện truyền thông thì tôi cho rằng khó có nguy cơ này.
Như ông nhận xét thì hiện nay nhà đầu tư ít tham gia vào thị trường bất động sản, thị trường dành cho người có nhu cầu thực?
Nhà đầu tư vẫn tham gia, tôi chỉ nói là nhà đầu tư dạng lướt sóng đã giảm nhiều so với những cơn sốt trước đây.
Thời gian qua, nhiều công ty kinh doanh, môi giới bất động sản mới ra đời. Theo ông, cần thay đổi điều gì trong khâu phân phối và các sàn giao dịch bất động sản để thị trường hoạt động lành mạnh, không bát nháo như trước hay không?
Tôi nghĩ không cần thay đổi. Các nhà môi giới đã trả giá trên chính cuộc sống của họ từ tám năm nay. Họ phải tự điều chỉnh và đã chuyên nghiệp hơn.
Câu hỏi cuối cùng, ông có thể đưa ra vài dự báo về thị trường TP. Hồ Chí Minh từ nay đến cuối năm, cho từng phân khúc cụ thể?
Giao dịch sẽ diễn ra sôi động tại khu vực quận 2, quận 7 và Tân Bình, trên các phân khúc nhà giá dưới 30 triệu đồng/m2. Còn giao dịch tại khu vực trung tâm đô thị và nhà hạng sang thì không tăng.
Cảm ơn ông.
Phi Yến thực hiện (DNSGCT)
