Tín hiệu tích cực từ những số liệu giao dịch tăng trở lại trên cả nước khiến nhiều người kỳ vọng vào một sự phục hồi và phát triển bền vững của thị trường địa ốc trong thời gian tới. Tuy nhiên, khi sự hồi phục còn chưa rõ ràng thì những biểu hiện của cách làm ăn chụp giựt trong một thị trường thiếu kiểm soát đã lại manh nha. Nếu không có sự chấn chỉnh kịp thời, việc người mua đánh mất niềm tin vừa nhen nhóm trở lại vào các sản phẩm địa ốc có thể tái diễn.
Chưa sáng đã trở tối…
Trong khi nhiều người lạc quan đưa ra những con số giao dịch đang tăng lên ở cả hai đầu đất nước, nhiều dự án được mở bán trở lại, nhiều người mua quan tâm đến các sản phẩm địa ốc đang và sắp sửa tung ra… để nhận định rằng thị trường đã thoát đáy thì những người thận trọng không đồng ý. Họ cho rằng những tín hiệu tạm gọi là lạc quan ấy thực ra mới là bề nổi, chỉ vài mươi dự án quy mô vừa và nhỏ, khoảng vài ba trăm tỉ đồng, hoạt động trở lại, có người mua kẻ bán, còn hàng trăm dự án lớn trị giá hàng ngàn tỉ đồng mỗi dự án vẫn đắp chiếu để đó. Nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đổ vào bất động sản cũng tăng so với trước, tuy nhiên chiếm tỷ trọng khá cao là các nhà đầu tư có xuất xứ từ Trung Quốc, đặc biệt là những dự án ở các tỉnh thành miền Trung. Việc họ có chủ ý đầu tư lâu dài hay không cũng là một vấn đề. Bên cạnh đó, nợ xấu của các ngân hàng có nguồn gốc từ thị trường bất động sản vẫn còn rất lớn.
Trên thị trường, trong khi đa số các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang mắc kẹt với những sản phẩm căn hộ thương mại (đã hoặc chưa hoàn thiện) có diện tích lớn, giá cao từ các dự án căn hộ trung, cao cấp trước đây, thì người mua vẫn rất khó khăn trong việc tìm được một căn hộ có giá vừa phải. Nguồn cầu của phân khúc căn hộ giá rẻ dành cho những người có thu nhập thấp và trung bình là rất lớn, nên hầu như dự án nhà giá rẻ nào được mở bán cũng được người mua quan tâm. Mà nguồn cung cho phân khúc này không nhiều, một phần do trước kia ít có doanh nghiệp quan tâm, chỉ tập trung vào dự án căn hộ trung và cao cấp, một phần do cơ quan quản lý lo ngại cơ sở hạ tầng của địa phương không đáp ứng được nếu rộng cửa cho phép các dự án loại này. Tình trạng cung ít hơn cầu có thể dẫn đến tình trạng khan hiếm, giá cao, nhưng nếu vì lý do đó mà người mua phải trả thêm một khoản tiền chênh lệch so với giá chủ đầu tư đưa ra thì lại là câu chuyện khác.
Tại một số dự án, chủ yếu ở Hà Nội, thời gian qua đã xuất hiện tình trạng người dân phải mua căn hộ thông qua môi giới và phải đóng thêm tiền chênh lệch, có khi lên đến hàng trăm triệu đồng. Sản phẩm của những dự án này là các căn hộ có diện tích nhỏ, giá công bố quanh mốc 15 triệu đồng/m2, là loại hình địa ốc có thanh khoản tốt nhất thị trường hiện nay. Lợi dụng việc các dự án căn hộ giá rẻ đang hút hàng, đã có chủ đầu tư “chơi chiêu” để bắt bí người mua mà dự án VP6 Linh Đàm là một điển hình. Đây là dự án được Công ty cổ phần xây dựng số 1 tỉnh Lai Châu mua lại từ Coma 18, sau đó xin cấp phép chuyển từ nhà xã hội sang dự án chung cư thương mại với quy mô 41 tầng, tăng 16 tầng so với quy hoạch cũ. Trong hai ngày 12 và 13-5, chủ đầu tư đã tiến hành mở bán các căn hộ trong dự án này tại Sàn giao dịch bất động sản Mường Thanh, với giá từ 13-15,5 triệu đồng/m2, một mức giá khá “mềm” ở Hà Nội. Tuy nhiên, điều đáng nói là tất cả các căn hộ đã được giới đầu cơ thu gom và muốn sở hữu, người ta phải trả tiền chênh lệch từ 200-300 triệu đồng/căn so với giá gốc. Theo các phương tiện truyền thông, “giới đầu cơ” ấy thực ra là các “cò nhà đất” và những người này cũng không phải đóng tiền mua căn hộ cho chủ đầu tư mà chỉ phải đóng 2% giá trị căn hộ, lấy suất mua rồi bán lại. Không những thế, mức tiền chênh lệch này được chủ đầu tưấn định, “cò” chỉ hưởng tiền môi giới 5-10 triệu đồng/căn từ chủ đầu tư mà thôi.
Một khu nhà ở xã hội tại Hà Nội
Nếu những gì xảy ra ở dự án VP6 đúng như báo chí phản ánh, thì kiểu bán hàng mang tính chụp giựt này sẽ kéo thị trường quay trở lại thời kỳ bát nháo, tranh mua tranh bán trước đây. Hình thức kinh doanh chỉ bán một số rất ít căn hộ rồi thông báo hết hàng, giao phần lớn căn hộ cho “cò” bán lại để đẩy giá lên như vậy sớm muộn cũng sẽ bị người mua tẩy chay.
Lại phải… kiểm tra nhà ở xã hội
Trước tình trạng nêu trên, nhiều người phải đặt câu hỏi rằng trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp bất động sản đang “mắc kẹt” ở phân khúc căn hộ cao cấp nên mới quay sang xây dựng căn hộ thương mại giá rẻ với tỷ suất lợi nhuận thấp hơn rồi mà căn hộ loại này còn khan hiếm như vậy, thì khi thị trường hồi phục, sức mua tăng lên, tình trạng khan hiếm này còn đến mức nào? Đó là chưa kể khi người nước ngoài và Việt kiều được phép mua nhà ở Việt Nam, họ chỉ chọn căn hộ cao cấp, biệt thự, nhà liền kề…, thì các chủ đầu tưắt sẽ lại tập trung vào các dự án căn hộ cao cấp, khi ấy liệu các dự án thương mại giá rẻ có bị bỏ rơi hay không.
Con số hai ba trăm triệu đồng tiền chênh lệch cho một căn hộ thương mại giá rẻ, bằng một nửa giá thực tế, như tại dự án VP6 nói trên là không thể chấp nhận được. Nhưng cũng chính sự việc này khiến người ta phải nghĩ về loại hình đối trọng với nhà ở thương mại giá rẻ là những dự án nhà ở xã hội. Dù được nhiều ưu đãi về mặt chính sách, thuế đất… nhưng các dự án nhà ở xã hội vẫn chưa cung cấp được những sản phẩm đúng như thị trường mong muốn. Trong khi cả nước đã có 98 dự án nhà ở xã hội (35 dự án dành cho người thu nhập thấp và 63 dự án dành cho công nhân) và đang triển khai 129 dự án (90 dự án cho người thu nhập thấp, 39 dự án cho công nhân khu công nghiệp), một con số không hề nhỏ.
Để tìm hiểu những bất cập xung quanh việc xây dựng nhà ở xã hội thời gian qua, mới đây, Bộ Xây dựng đã phải thành lập Đoàn kiểm tra công tác đầu tư xây dựng và xây dựng giá bán, giá cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội tại các thành phố Hà Nội, Hồ Chí Minh và Đà Nẵng. Đoàn kiểm tra sẽ do đại diện Bộ Xây dựng cùng với Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Cục Hoạt động xây dựng, Cục Giám định nhà nước về chất lượng công trình xây dựng, Thanh tra Bộ Xây dựng và Sở Xây dựng các thành phố Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đà Nẵng phối hợp thực hiện. Các Sở Xây dựng của ba thành phố lớn nhất nước này cũng được yêu cầu phải lập báo cáo về tình hình đầu tư xây dựng, xây dựng giá bán, giá cho thuê, cho thuê mua của các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn gửi đoàn kiểm tra trước ngày 30-5-2014. Hy vọng rằng, sau hoạt động kiểm tra này, các dự án nhà ở xã hội sẽ thực sự là nguồn cung cấp nhà ở giá rẻ, chất lượng, phù hợp với nhu cầu của những người có thu nhập thấp, góp phần tổ chức lại nguồn cung sản phẩm địa ốc giá rẻ hiện nay.
Phi Yến
