Thị trường bất động sản nhìn chung vẫn còn nhiều khó khăn, với hàng chục ngàn căn hộ tồn kho, hàng trăm dự án bị thu hồi hoặc hủy bỏ chủ trương đầu tư, ngừng triển khai đầu tư xây dựng… Tuy nhiên, những tia sáng cũng đã bắt đầu xuất hiện. Chẳng hạn, giá văn phòng cho thuê tại các đô thị lớn sau một thời gian dài suy giảm nay đã đi ngang và có thể tăng trong thời gian tới. Phân khúc nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội vẫn là những điểm nóng…
Nhà ở xã hội tiếp tục được ưu đãi
Trong Nghị định mới nhất (188/2013/NĐ-CP) về phát triển và quản lý nhà ở xã hội vừa được ban hành ngày 20-11, loại hình nhà ở này tiếp tục được dành nhiều ưu đãi. Sự thay đổi lớn nhất là về chuyển nhượng, một trong những vấn đề khiến nhà ở xã hội thời gian qua kém hấp dẫn trong mắt người mua. Theo nghị định mới, thay vì chỉ được bán và cho thuê lại sau 10 năm, nay người mua nhà ở xã hội sẽ được chuyển nhượng sau năm năm kể từ thời điểm ký hợp đồng với chủ đầu tư. Không những thế, trong trường hợp cần chuyển nhượng trong thời gian năm năm đầu này, chủ nhân nhà ở xã hội có thể bán lại cho Nhà nước, chủ đầu tư hoặc đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội theo quy định. Có thể nói, một vướng mắc lớn của người mua nhà ở xã hội bấy lâu nay đã được giải tỏa, khiến loại hình này trở nên hấp dẫn hơn với người mua, bởi những ưu đãi về giá dành cho loại hình này là quá rõ ràng. Các dự án phát triển nhà ở xã hội được Nhà nước hỗ trợ, ưu đãi, được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án đã được phê duyệt, gồm cả quỹ đất để xây dựng các công trình kinh doanh thương mại. Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng, được miễn, giảm và hưởng các ưu đãi về thuế suất thu nhập doanh nghiệp, được hỗ trợưu đãi từ các nguồn như vay vốn của các tổ chức tín dụng. Những định chế này có trách nhiệm phải dành một lượng vốn tối thiểu 3% tổng dư nợ để cho các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội và người mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội vay với lãi suất thấp hơn lãi suất thị trường, kỳ hạn trả nợ phù hợp với khả năng trả nợ của người vay. Ngoài ra, chủ đầu tư còn được vay vốn ưu đãi từ nguồn ngân sách địa phương, nguồn phát hành trái phiếu chính quyền địa phương, quỹ phát triển nhà ở và các nguồn vốn vay ưu đãi khác nếu có, được dành 20% tổng diện tích đất ở được giao trong phạm vi dự án để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại kể cả nhà ở thương mại cao tầng hoặc thấp tầng nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội và giảm chi phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà ở xã hội sau khi đầu tư… Với những hỗ trợ cụ thể về tiền sử dụng đất, thuế, vốn vay như trên, hy vọng việc phát triển nhà ở xã hội sẽ thu hút được nhiều thành phần kinh tế tham gia, góp phần xây dựng nhiều nhà giá rẻ phù hợp với những đối tượng có thu nhập thấp. Nghị định mới này có hiệu lực từ ngày 10-1-2014.
Phân khúc căn hộ thương mại vẫn còn nhiều khó khăn
Tuy nhiên, hiện tại không có nhiều nguồn cung nhà ở xã hội trên thị trường. Là một trong hai thành phố lớn nhất nước, tập trung nhiều dự án xây dựng nhà ở xã hội, nhưng tính đến nay TP. Hồ Chí Minh mới bàn giao được gần… 300 căn và dự kiến đến năm 2015 nguồn cung sẽ có thêm khoảng 20 ngàn căn. Nguồn cung nhà ở xã hội như vậy là quá thấp so với nhu cầu thực tế, đặc biệt sau khi loại hình nhà ở này được hưởng thêm những ưu đãi mới. TP. Hồ Chí Minh hiện có khoảng 30 ngàn cán bộ, công viên chức, lực lượng vũ trang hưởng lương ngân sách và nhiều người thu nhập thấp có nhu cầu về chỗở, muốn mua nhà ở xã hội.
Giúp đỡ thị trường và doanh nghiệp, cách nào?
Dường như có một sự khác biệt về chủ trương của chính quyền với mong muốn của các doanh nghiệp về xử lý nguồn cung nhà ở xã hội nói riêng, tồn kho trên thị trường bất động sản nói chung. Chẳng hạn, chính quyền TP. Hồ Chí Minh muốn tập trung vào việc xây mới và sẽ làm việc với các quận, huyện nhằm xác định các quỹ đất công để làm nhà ở xã hội. Cộng thêm với trên một trăm khu đất công đang giao cho các doanh nghiệp thuê sẽ được lấy lại để xây dựng nhà ở xã hội và phần đất 20% tại các dự án phát triển nhà ở mà theo luật, doanh nghiệp phải trích ra để làm nhà ở xã hội. Về nguyên tắc, thành phố này cho biết sẽủng hộ các doanh nghiệp chuyển đổi dự án nhà ở thương mại, đặc biệt là đang xây dựng dở dang, sang xây dựng nhà ở xã hội, tiến hành rà soát 150 dự án đã giải phóng mặt bằng nhưng do thiếu vốn nên không thể triển khai để kêu gọi các doanh nghiệp này tham gia làm nhà ở xã hội. Đối với 55 dự án đang thi công dở dang nhưng ngừng triển khai và 184 dự án đang triển khai xây dựng nhưng chậm tiến độ, thành phố sẽ tạo điều kiện, xem xét cho phép chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, điều chỉnh cơ cấu căn hộ có diện tích lớn sang căn hộ có diện tích nhỏ nhằm tăng nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2 và có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2. Đối với 37 dự án đã xây dựng hoàn thành nhưng còn tồn kho, thành phố sẽ đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người mua, đồng thời công bố danh sách các dự án nhà ở thương mại có căn hộ với diện tích nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 cho các đối tượng thu nhập thấp có nhu cầu mua nhà và các ngân hàng hỗ trợ cho vay vốn theo quy định… Mới đây, TP. Hồ Chí Minh còn có văn bản gửi Chính phủ kiến nghị nhiều giải pháp như cho phép thế chấp bất động sản ở ngân hàng nước ngoài, miễn 100% thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp cho hoạt động đầu tư nhà ở xã hội, chuyển nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội, giảm thuế đối với người mua nhà lần đầu…
Với những giải pháp kể trên, phải chăng các doanh nghiệp và thị trường bất động sản đang được tạo điều kiện tối đa để vượt qua khó khăn? Trên thực tế, đa số doanh nghiệp cho biết các chính sách chung cũng như riêng của TP. Hồ Chí Minh chưa giúp doanh nghiệp và thị trường bất động sản như kỳ vọng. Chẳng hạn, gói hỗ trợ lãi suất 30 ngàn tỉ đồng giải ngân quá chậm. Đặc biệt, phần lớn các dự án được chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội và được vay vốn từ chương trình này là những dự án mới, ít nhất phải đến năm 2015 mới có sản phẩm, còn những dự án dở dang không có tiền xây tiếp lại không được xét cho chuyển sang nhà ở xã hội. Nhiều doanh nghiệp bất động sản cho biết đã nộp hồ sơ xin chuyển đổi dự án, thay đổi cơ cấu căn hộ từ nhiều tháng nhưng đến nay vẫn chưa được xét duyệt. Mong muốn của nhiều doanh nghiệp là nhanh chóng được xem xét chuyển đổi dự án, đã hoặc đang hoàn thành, sang nhà ở diện tích nhỏ dưới 70m2 hoặc nhà ở xã hội để dễ tiêu thụ. Việc làm này vừa giúp doanh nghiệp giải quyết vượt qua khó khăn, vừa giúp thị trường có thêm nguồn cung nhà ở xã hội.
Phi Yến
