Theo những dự báo lạc quan được đưa ra từ đầu năm về thị trường địa ốc thì nửa cuối năm nay sẽ là giai đoạn hồi phục. Thị trường đúng là cũng đã có những tín hiệu vui, lượng giao dịch tăng lên, nhà đầu tư quay lại, niềm tin của người mua cũng dần được cải thiện. Tuy nhiên, liệu đã có thể tin vào một sự phục hồi?
Từ những con số lạc quan
Những năm gần đây, thị trường địa ốc đóng băng đã khiến cho không chỉ doanh nghiệp trong nước mà cả doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng lao đao. Nhiều dự án không thể tiếp tục triển khai hoặc bị bỏ ngang ngay từ giai đoạn giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, tình hình có vẻ lạc quan hơn trong những tháng gần đây. Dư nợ cho vay đối với lĩnh vực bất động sản đang tăng lên, thể hiện nhu cầu vay vốn mua nhà đang cải thiện. Nhiều ngân hàng đã chủ động cấp vốn trực tiếp cho người mua hoặc thông qua những gói ưu đãi kết hợp cùng với chủ đầu tư. Theo Ngân hàng Nhà nước, năm tháng đầu năm nay dư nợ cho vay bất động sản đạt gần 270 ngàn tỉ đồng, tăng khoảng 1,8% so với thời điểm cuối 2013. Chính niềm tin vào thị trường địa ốc thể hiện ở chỗ người mua tham gia đã giúp cho các chủ dự án vững tin hơn. Không chỉ các doanh nghiệp trong nước rục rịch khởi động lại dự án, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng đã và đang vào cuộc.
Theo Cục Đầu tư nước ngoài thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong năm tháng đầu năm 2014, tính chung cả cấp mới và tăng vốn, các nhà đầu tư nước ngoài đã đăng ký đầu tư vào nước ta hơn 5,5 tỉ USD. Trong đó, bất động sản xếp thứ ba về thu hút đầu tư nước ngoài với chín dự án đăng ký mới, chỉ sau hai lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo và xây dựng. Nhiều dự án có tổng đầu tư lên đến hàng trăm triệu USD. Nhiều tập đoàn đầu tư bất động sản đến từ các quốc gia và vùng lãnh thổ châu Á như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, Hongkong vẫn tiếp tục đầu tư vào thị trường bất động sản nước ta, có thể là hoàn thành các dự án dở dang, hoặc tìm kiếm dự án đầu tư mới. Các nhà đầu tư nước ngoài không chỉ tập trung vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp, xây dựng hạ tầng các khu chế xuất, khu công nghiệp, mà còn nhắm đến phân khúc mặt bằng bán lẻ như xây dựng trung tâm thương mại, khu tổ hợp chung cư cao cấp và thương mại dịch vụ, khu biệt thự liền kề… Nhiều nhà đầu tư nước ngoài cho biết họ đánh giá khá cao thị trường bất động sản nước ta vì nhiều lý do mà một trong số đó là cơ sở hạ tầng của nhiều địa phương đã dần hoàn thiện, giao thông giữa các tỉnh, thành phố ngày càng thuận tiện hơn. Tiếp đến, sau một thời gian dài trầm lắng, hiện thị trường bất động sản Việt Nam đang ở trong một giai đoạn khá hấp dẫn. Cuối cùng, dự thảo Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi đang được trình Quốc hội được xem là có nhiều điểm đột phá. Một khi Nhà nước cho phép các cá nhân, tổ chức nước ngoài mua và sở hữu bất động sản tại Việt Nam thì sự quan tâm của các nhà đầu tư đối với bất động sản nước ta sẽ còn tăng lên. Người nước ngoài được phép mua nhà tại Việt Nam sẽ giúp tăng nguồn cầu về nhà ở, đặc biệt là nhà ở thuộc phân khúc cao cấp vốn là thế mạnh của các nhà đầu tư nước ngoài, là động lực cho các nhà đầu tư…
Một khu căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh
Đến thực tế còn nhiều khó khăn
Thực tế thị trường có lẽ không được lạc quan như vậy. Thị trường địa ốc vẫn trong tình trạng “tan băng bề mặt” chứ chưa phải là một sự hồi phục thực sự. Một số dự án được khởi động nhưng chỉ là những dự án nhỏ vài trăm tỉ đồng. Những dự án lớn trị giá hàng ngàn tỉ đồng vẫn đang chưa tìm thấy lối ra. Một số dự án được mua đi bán lại, thay tên đổi chủ, có khi cũng có sản phẩm để tung ra thị trường nhưng nợ xấu vẫn chưa được giải quyết. Có thể việc bán đi dự án sẽ giúp chủ đầu tư cũ thoát nợ, tuy nhiên nếu thị trường không hồi phục thì nguy cơ nợ xấu cho chủ đầu tư mới là rất lớn. Không những thế, vòng luẩn quẩn này sẽ lãng phí tiền bạc của nhà đầu tư và của cả xã hội.
Các doanh nghiệp hoạt động trên thị trường bất động sản hiện vẫn rất khó khăn. Những doanh nghiệp nhỏ điêu đứng, nhiều đơn vị đã rời bỏ thị trường. Trong số 62 doanh nghiệp bất động sản lớn có cổ phiếu đang niêm yết trên thị trường chứng khoán, báo cáo kết quả kinh doanh quý I-2014 có đến một phần tư bị lỗ, gần một phần tư chỉ lãi vài trăm triệu đồng, số còn lại cũng chỉ đạt lợi nhuận từ 1-20 tỉ đồng. Chỉ khoảng 4% số doanh nghiệp có lãi trên 20 tỉ đồng mà thôi. Nếu so với tình hình khó khăn của một vài năm trước thì đấy cũng đã chứng tỏ thị trường đang hồi phục, nhu cầu của người mua tăng lên… Tuy nhiên, không ít doanh nghiệp bất động sản chỉ có lãi nhờ sự hoạt động hiệu quả của các công ty con hoặc liên kết với doanh nghiệp khác, lĩnh vực khác chứ không phải trong lĩnh vực bất động sản.
Phân khúc “nóng” nhất thị trường là căn hộ thương mại giá rẻ, nhưng không nhiều doanh nghiệp có hàng để bán. Rất nhiều doanh nghiệp muốn chuyển đổi từ dự án cao cấp, căn hộ diện tích lớn giá cao thành dự án với các căn hộ nhỏ, giá rẻ, nhưng chưa được chấp thuận. Các ngành chức năng và các địa phương vẫn đang rất cân nhắc việc cấp phép, bởi nếu cấp phép dễ dàng cho loại hình này, hoàn toàn có thể tạo ra những “nhà ổ chuột trên cao” một khi quy hoạch về hạ tầng không được đáp ứng. TP. Hồ Chí Minh là một trong những địa phương rất khó khăn trong khâu cấp phép. Đầu tháng 6 này, UBND thành phố đã có ý kiến chỉ đạo về việc xây dựng tiêu chí chuyển đổi căn hộ lớn thành nhỏ. Theo đó, Sở Xây dựng phải nghiên cứu, xây dựng tiêu chí và điều kiện, điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại để chuyển đổi từ căn hộ diện tích lớn thành diện tích nhỏ và điều chỉnh chuyển đổi dự án nhà ở từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội sao cho tuân thủ các quy định về chỉ tiêu kiến trúc, quy hoạch, quy mô dân số. Ngoài ra, dự án còn phải đảm bảo không phá vỡ quy hoạch chung trong khu vực nội thành, hạ tầng xã hội và kết nối đồng bộ với hạ tầng khu vực. Trước mắt, UBND thành phố vẫn chưa giải quyết thủ tục điều chỉnh chuyển đổi dự án nhà ở tại các quận trong nội thành. Được biết, đến nay TP. Hồ Chí Minh đã xem xét, thẩm định 11 dự án chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội với quy mô số lượng căn hộ dự kiến chuyển đổi khoảng 4.693 căn thành 9.153 căn.
Như vậy, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trước mắt vẫn chưa thể trông chờ nhiều vào những biến chuyển mang tính đột biến. Phải đến khi kinh tế tăng trưởng thực sự, thì mới có tác động tích cực đến mọi lĩnh vực, trong đó có thị trường bất động sản. Chỉ khi ấy, người ta mới có thể lạc quan.
Phi Yến
