Tại nhiều thời điểm trong năm 2018, khi thị trường đất nền các tỉnh Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu đang “nóng sốt” thì bất động sản (BĐS) Bình Dương vẫn cứ trầm lắng. Tuy nhiên, với quỹ đất lớn, thuận tiện về giao thông và giáp TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương được cho là sẽ có bước phát triển tích cực hơn trong tương lai gần.
Bài học cũ từ thành phố mới
Một năm trở lại đây, so với các địa phương vệ tinh khác của TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương có khá ít dự án mới. Đây là điều dễ hiểu vì lượng BĐS tồn kho từ những năm trước của tỉnh này còn nhiều. “Những năm 2012-2014, các chủ đầu tư ở Bình Dương đưa ra thị trường rất nhiều sản phẩm đất nền với giá tốt. Rồi xuất hiện tình trạng khách hàng cứ mua đi, bán lại. Cho đến nay, cả tỉnh Bình Dương chỉ có gần 1,5 triệu dân và vài trăm ngàn người nhập cư, trong khi trên địa bàn lại có đến vài triệu nền đất. Nguồn cung quá nhiều, nên ế ẩm là điều dễ hiểu” – một nhà đầu tư nhỏ lẻ ở TP. Hồ Chí Minh nhận xét.
Vào những năm 2010, Bình Dương bắt đầu xây dựng Trung tâm hành chính tập trung, nằm trong vùng lõi của Thành phố mới (TPM) Bình Dương. Nhằm “đón sóng”, nhà đầu tư tại chỗ và tại TP. Hồ Chí Minh đã triển khai hàng loạt dự án BĐS tại TPM, đoạn gần Trung tâm hành chính. Tuy nhiên, sau khi đi vào hoạt động hơn năm năm, toàn bộ TPM vẫn rất vắng vẻ, người dân không đến khu vực này sinh sống.
Theo phân tích của các chuyên gia đô thị học, việc tỉnh Bình Dương “dời đô” từ trung tâm TP. Thủ Dầu Một đến TPM Bình Dương là tham vọng lớn, chưa đáp ứng nhu cầu thực tế. Việc “dời đô” đến một khu vực mới sẽ đối mặt nhiều thách thức, bởi sức ỳ ở lại của người dân tỉnh lỵ là rất lớn. Người dân vẫn chỉ quanh quẩn ở khu vực cũ nếu chính quyền không thực hiện đồng bộ các yếu tố dịch vụ, thương mại, siêu thị, bệnh viện, trường học… Mấy năm qua, hàng ngàn căn nhà kiên cố đã được mọc lên ở TPM Bình Dương, khu đô thị Mỹ Phước 3… sau đó bị bỏ hoang; đó là chưa kể hàng ngàn hécta đất nền được san ủi, phân lô, trị giá cả tỉ USD.
Mặc dù vậy, với tầm nhìn xa hơn, lợi thế rất lớn của Bình Dương là tiếp giáp với thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh sôi động. Ngoài ra, Bình Dương là cầu nối của trục hành lang kinh tế TP. Hồ Chí Minh với các tỉnh Tây Nguyên. Trong quy hoạch liên kết vùng TP. Hồ Chí Minh mở rộng, Bình Dương được Thủ tướng Chính phủ quy hoạch là tiểu vùng đô thị trung tâm, gồm TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận gồm các huyện, TP. Thủ Dầu Một, Dĩ An, Thuận An, Bến Cát, Tân Uyên (Bình Dương).
Trong khi đó, Bình Dương là tỉnh có quỹ đất rộng lớn và sạch, có thể phát triển các dự án BĐS ngay cạnh TP. Hồ Chí Minh, đáp ứng được nhu cầu ở thực của cư dân địa phương và người dân thành phố. Ngoài ra, Bình Dương có 28 khu công nghiệp đang hoạt động và có hơn 1 triệu công nhân đang làm việc, phần đông trong số đó có nhu cầu nhà ở tại địa phương này. Nhu cầu lớn, hạ tầng giao thông kết nối hoàn thiện, nhưng giá đất tại đây thấp hơn TP. Hồ Chí Minh khá nhiều. Chẳng hạn, dự án tại quận Thủ Đức hiện có giá 40-70 triệu đồng/m2, thì tại huyện Dĩ An bên cạnh đó, giá đất dự án chỉ 15-40 triệu đồng/m2.
Nhiều thương hiệu BĐS lớn bắt đầu chú ý đến Bình Dương
Năm vừa qua, nhiều doanh nghiệp BĐS lớn tại TP. Hồ Chí Minh như Him Lam Land, Phú Đông Group đã có mặt ở Bình Dương. Vài tháng gần đây, Vingroup, Cát Tường Group, Kim Oanh, Quốc Cường Gia Lai cũng có một số động thái quan tâm đến BĐS Bình Dương. Nhiều người trong ngành nhận định rằng Bình Dương đã có khá nhiều yếu tố để thị trường khởi sắc.
Tuy nhiên, trong khi các địa phương vệ tinh khác đều phải có những dự án lớn mới tạo được sự đột phá cho thị trường, chẳng hạn Đồng Nai có các dự án Long Hưng, Biên Hòa New City, KingBay tại Nhơn Trạch… với diện tích mỗi dự án trên 50ha; Long An với các dự án Cát Tường Phú Sinh, Phuc An City, khu đô thị năm sao… rộng trên 100ha thì Bình Dương ngay cả ở những vị trí đắc địa như TP. Thủ Dầu Một, huyện Dĩ An… cũng chưa có dự án lớn nào.
Ngoài ra, Bình Dương hiện chưa có sự tham gia của các tập đoàn địa ốc hàng đầu cả nước – yếu tố đã làm nên sự sôi động cho các địa phương lân cận. Thêm vào đó, các tên tuổi phát triển BĐS hàng đầu Việt Nam hiện không đi nhiều vào thị phần đất nền hay nhà phố, mà chủ yếu tập trung vào phân khúc chung cư.
Trên thực tế, quỹ đất tại Bình Dương rộng lớn, giá rẻ, người dân đa phần là công nhân, thu nhập thấp nên không phù hợp ở nhà chung cư. Báo cáo của Công ty Him Lam Land và Phú Đông Group cũng cho biết, tại các dự án chung cư của họ bán ra, 90% khách hàng đến từ TP. Hồ Chí Minh, trong khi người dân ở Bình Dương ít mặn mà.
Ông Trần Khắc Thạch, Chủ tịch Hiệp hội BĐS tỉnh Bình Dương cho rằng, thị trường BĐS Bình Dương trong năm 2019 cần sự bùng nổ của doanh nghiệp bên ngoài, thay vì chỉ đợi các thương hiệu cũ trên địa bàn tỉnh. Bên cạnh đó, cần có dự án lớn, đi đúng vào tâm lý của người dân tỉnh, đó là đất nền hiện hữu với giá rẻ và tiện ích hoàn chỉnh để đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân tỉnh Bình Dương hiện nay.
“Để làm được điều này, điều quan trọng nhất là việc tạo quỹ đất cho doanh nghiệp cùng cơ chế cấp phép dự án thoáng hơn và hợp lý hơn, nhằm giúp thị trường BĐS của tỉnh đón lõng cuộc rút chạy khỏi thị trường của các doanh nghiệp địa ốc TP. Hồ Chí Minh”, ông Trần Khắc Thạch nhận xét.
