Tại hội thảo về bất động sản công nghiệp (BĐSCN) được tổ chức tại TP. Hồ Chí Minh tuần qua, một số nhà đầu tư cho rằng đang có hiện tượng đầu tư trá hình để trục lợi vào lĩnh vực này.
Những rủi ro nhìn thấy trước
Ông Lê Quốc Thắng một nhà đầu tư cá nhân cho biết, trong khoảng hai tháng gần đây, BĐSCN tại khu vực TP. Hồ Chí Minh; Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Dương, Đồng Nai đang tăng giá rất nhanh. Nguyên nhân được cho là do có sự tham gia của nhiều nhà đầu tư nước ngoài, trong đó có hiện tượng đầu tư trá hình (một số nhà đầu tư nước ngoài mượn danh nghĩa doanh nghiệp khác để đầu tư). Điều này đã gây áp lực về hệ thống giao thông, bên cạnh đó doanh nghiệp trong nước cũng gặp khó trong thu hút nguồn lao động tại khu vực.
Theo nhận định của ông Quốc Thắng, tình trạng nêu trên bắt nguồn từ cơn sốt đầu tư vào BĐSCN trước sự gia tăng làn sóng đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Trong đó có xu hướng chuyển hướng thương mại từ Trung Quốc sang Việt Nam của nhiều nhà đầu tư nước ngoài do ảnh hưởng từ cuộc chiến thương mại Mỹ – Trung. Tương tự, một nhà đầu tư khác cũng bày tỏ sự lo lắng về việc đang có một số đối tượng lợi dụng chính sách thu hút đầu tư vào các dự án BĐSCN để trục lợi có thể gây rủi ro cho hệ thống tài chính cũng như nền kinh tế.
Trước những lo ngại nêu trên, chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành cho rằng, đầu tư vào các dự án bất động sản hạ tầng đòi hỏi phải có sự liên kết. Do vậy, công tác quản lý quy hoạch phải có sự phối hợp của các bộ, ban, ngành. Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cũng cần có sự tỉnh táo trong việc điều hành các chính sách tiền tệ để giảm thiểu rủi ro cho nền kinh tế. Liên quan đến tác động của cuộc chiến thương mại Mỹ – Trung đối với thị trường bất động sản, ông Võ Trí Thành cho rằng cuộc chiến thương mại Mỹ – Trung tạo cơ hội cho phân khúc bất động sản hỗ trợ sản xuất kinh doanh như khu công nghiệp, logictics, hạ tầng vì nhiều nước trên thế giới như Nhật Bản, Hàn Quốc có xu hướng chuyển hướng thương mại sang Việt Nam.
Cùng với xu hướng chuyển hướng thương mại nói trên không chỉ các sản phẩm bất động sản hỗ trợ sản xuất kinh doanh như khu công nghiệp, logictics, hạ tầng có cơ hội phát triển mà bất động sản nhà ở cũng có cơ hội tốt trong việc đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho nguồn lao động đi theo các dự án đầu tư vào Việt Nam. Cùng với việc tăng cầu cho thị trường bất động sản, việc chuyển hướng thương mại đi kèm với nguồn tài chính sẽ góp phần gia tăng nguồn tài chính cho thị trường bất động sản. Đây là tín hiệu khả quan cho thị trường trong bối cảnh dòng vốn tín dụng đang ngày càng hạn hẹp.
Tuy nhiên, theo nhận định của Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF), đến cuối năm 2019, tăng trưởng kinh tế của thế giới sẽ chậm lại. Nếu cuộc chiến thương mại Mỹ – Trung tiếp tục lan rộng và kéo dài thì thương mại sẽ tiếp tục giảm, kéo theo tổng cầu giảm và các rủi ro của Trung Quốc sẽ bị đẩy sang ASEAN, trong đó có Việt Nam. “Do vậy, nhìn về dài hạn với chiến lược chuyển hướng bảo hộ trong cuộc chiến thương mại Mỹ – Trung trong bối cảnh kinh tế thế giới được dự báo sẽ chững lại vào cuối năm 2019 và có thể kéo dài đến hết năm 2020 thì quản trị rủi ro là rất quan trọng đối với các nhà đầu tư bất động sản” – ông Võ Trí Thành khuyến cáo.
Xu thế mới trong đầu tư nhà xưởng
Trong bối cảnh nhu cầu BĐSCN sắp vượt quá nguồn cung, còn quỹ đất của các địa phương ngày càng hạn hẹp, nhà xưởng cao tầng được kỳ vọng sẽ trở thành xu hướng mới. Ông Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho biết: “Hiện tại, các doanh nghiệp thực hiện xây dựng nhà xưởng cao tầng được tham gia chương trình vay kích cầu, được hỗ trợ 100% lãi suất trong tối đa bảy năm cho chi phí xây dựng nhà xưởng và các công trình phụ trợ khác.
Do đó, nhiều doanh nghiệp đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp đang rất quan tâm và muốn nhanh chóng xúc tiến đầu tư”. Việc đưa vào thí điểm xây dựng nhà xưởng cao tầng trong các khu chế xuất, khu công nghiệp (KCX-KCN) và khu công nghệ cao ở TP. Hồ Chí Minh, được xem là quyết định táo bạo của chính quyền thành phố từ hơn ba năm trước.
Do nhà xưởng cao tầng phù hợp với những doanh nghiệp sản xuất các sản phẩm có tổng trọng lượng không lớn, như các doanh nghiệp trong ngành công nghệ cao, công nghiệp phụ trợ, vì thế đối tượng được thu hút cũng là các doanh nghiệp nhỏ và vừa đang sử dụng công nghệ, thiết bị hiện đại, có các giải pháp xử lý tốt chất thải rắn, nước thải, khí thải, tiếng ồn, độ rung… Tại Việt Nam, việc có thêm nhà xưởng cao tầng sẽ giúp tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư nước ngoài mở xưởng sản xuất nhỏ để thăm dò thị trường, môi trường đầu tư trước khi quyết định đầu tư lâu dài. Hiện nay ở Việt Nam đã có một vài nhà xưởng cao tầng bên cạnh các KCN công nghệ cao hoạt động rất hiệu quả, với tỷ lệ lấp đầy gần như 100%.
Mới đây, Long An đã tổ chức lễ ra mắt nhà xưởng cao tầng đầu tiên tại địa phương. Dự án này được triển khai trên tổng diện tích hơn 6.000m2, tại mặt tiền đường Long Hậu – Hiệp Phước, cạnh khu lưu trú dành cho chuyên gia và công nhân thuộc KCN Long Hậu. Theo người trong ngành bất động sản, điều này phản ánh nhu cầu BĐSCN đang gia tăng mạnh mẽ tại Việt Nam và có khả năng vượt quá nguồn cung, do đó nhà xưởng cao tầng được xem là xu thế tất yếu.
Ông Trần Ngọc Chính cho biết hiện tại mô hình nhà xưởng cao tầng đang phát triển mạnh mẽ ở TP. Hồ Chí Minh và một số tỉnh phía Nam – nơi thu hút nhiều vốn FDI so với cả nước. Tuy nhiên, mô hình này cũng sẽ sớm có mặt tại phía Bắc, khi quỹ đất ngày càng hạn chế.
