Việc bà Châu Thị Thu Nga, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư xây dựng nhà đất (Housing Group) bị bắt với cáo buộc về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản tại Dự án Khu chung cư B5 – Cầu Diễn là vụ mới nhất có chung thủ đoạn là lừa người mua sản phẩm địa ốc, lấy tiền nhưng không giao căn hộ, chiếm đoạt tiền hoặc dùng tiền đó để đầu tư vào các lĩnh vực khác. Sự việc cũng cho thấy những rủi ro mà người mua căn hộ chưa hoàn thiện phải gánh chịu nếu chủ đầu tư cố tình hoặc không đủ khả năng giao nhà đúng như hợp đồng quy định. Đó cũng là lý do vì sao trong một thời gian dài, nhiều người mất niềm tin vào thị trường bất động sản.
Dù Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 cũng buộc chủ đầu tư phải thông tin cho người mua về các dự án một cách minh bạch, nhưng thực tế những năm qua cho thấy người mua chưa thật tìm hiểu kỹ về những quy định này trước khi đặt bút ký vào hợp đồng. Cộng thêm một số doanh nghiệp chưa thực hiện nghiêm túc hợp đồng nên khi xảy ra sự việc, rủi ro xảy đến với người mua là khó tránh khỏi.Nhiều vụ tranh chấp đã diễn ra giữa hai bên, khi người mua dù đã đóng tiền gần đủ giá trị căn hộ nhưng chủ đầu tư vẫn không tiếp tục xây dựng để bàn giao nhà đúng thời hạn. Cách đây vài năm, những người mua căn hộ thuộc dự án Usilk City của Công ty cổ phần Sông Đà Thăng Long lâm vào tình huống này: chủ đầu tư chậm tiến độ quá lâu khiến nhiều người mua không tiếp tục đóng tiền nữa, trong khi chủ đầu tư không còn tiền để tiếp tục xây dựng. Cuối cùng, vào tháng 7-2013, chủ đầu tư và người mua tại cụm nhà CT1 thuộc dự án này đã đồng ý phương án người mua, ngân hàng và chủ đầu tư cùng tham gia quản lý dòng tiền. Từ khi mô hình này chính thức được vận hành, tiến độ xây dựng tại cụm CT1 phần nào được cải thiện, tuy nhiên sau khi thời hạn cam kết bàn giao căn hộ của chủ đầu tư trôi qua, chuyện đâu lại vào đó. Đến nay, dự án vẫn còn dang dở. Dù cho mô hình người mua tham gia quản lý dòng tiền không thành công, nhưng “vụ Usilk City” cũng khiến cho những người mua nhà sau này cẩn trọng hơn trong việc chọn lựa nhà đầu tư có uy tín, đồng thời vấn đề cần phải có luật mới chặt chẽ hơn để bảo vệ người mua nhà cũng trở nên cấp thiết.
Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi được thông qua cuối năm 2014 và có hiệu lực từ
1-7-2015 chính là để đáp ứng nhu cầu này. Theo đó, luật quy định chủ đầu tư khi thực hiện dự án và bán căn hộ theo hình thức người mua phải đóng tiền theo từng đợt buộc phải có ngân hàng đứng sau bảo lãnh, để khi chủ dự án không thể bàn giao căn hộ theo đúng hợp đồng thì ngân hàng có nghĩa vụ hoàn trả tiền cho người mua nhà. Theo ông Nguyễn Mạnh Hà – Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, vấn đề huy động vốn hay còn gọi là bán nhà hình thành trong tương lai được nhiều nước trên thế giới áp dụng. Luật trước kia của chúng ta còn nhiều kẽ hở nên nhiều người mua có thể gặp rủi ro, nay luật mới sẽ giúp người mua và người bán yên tâm hơn với những hợp đồng mua căn hộ và đóng tiền theo từng đợt ứng với tiến độ xây dựng dự án. Dù gì thì hình thức mua bán này cũng giúp doanh nghiệp có thêm tiền huy động vốn để triển khai dự án và giúp người mua có thể mua căn hộ khi chưa gom đủ toàn bộ số tiền, bởi không phải trả tiền ngay một lần mà đóng nhiều lần trong quá trình thực hiện dự án. Vì hình thức huy động vốn kiểu này tồn tại những rủi ro cho người mua, do chủ đầu tư cố tình lừa đảo hay những rủi ro khác như thị trường biến đổi bất ngờ, nên việc ngân hàng tham gia bảo lãnh cho người mua theo luật kinh doanh bất động sản sửa đổi là cần thiết, hạn chế bớt rủi ro mà người mua có thể gánh chịu. Khi người mua yên tâm, niềm tin trở lại, thị trường càng có cơ hội để phát triển bền vững.
Hồng Thuận (DNSGCT)
