Sự trầm lắng quá lâu của thị trường bất động sản khiến cho không chỉ các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản mong muốn thị trường nhanh chóng hồi phục, mà cả những người có nhu cầu về nhà ở cũng muốn thị trường sôi động hơn. Đơn giản là khi có nhiều sản phẩm địa ốc đa dạng thì họ cũng có nhiều cơ hội để chọn được “món hàng” ưng ý hơn.
Những dấu hiệu khởi sắc
Theo số liệu từ các công ty nghiên cứu thị trường, lĩnh vực địa ốc những tháng đầu năm 2014 đã có dấu hiệu khởi sắc, lượng giao dịch tăng so với cùng kỳ năm trước, đà giảm giá căn hộ đã ngưng, thậm chí có một số dự án tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh còn tăng giá nhẹ. Quý I vừa qua, ở Hà Nội có khoảng 1.500 giao dịch qua sàn, gấp đôi so với cùng kỳ năm 2013. TP. Hồ Chí Minh có khoảng 2.600 căn hộ được giao dịch, tăng 92,2% so với cùng kỳ năm ngoái, trong đó phân khúc căn hộ thương mại giá rẻ và trung bình chiếm tỷ lệ cao nhất, đến 40,5%. Giá của phân khúc này không dao động nhiều, trong khi giá của phân khúc cao cấp bị điều chỉnh giảm 5% so với cùng kỳ năm ngoái. Số lượng và tỷ lệ giao dịch tăng ở cả hai thành phố lớn chứng tỏ thị trường căn hộ, đặc biệt là phân khúc căn hộ thương mại giá rẻ và trung bình đã có chuyển biến tích cực. Nhiều người có nhu cầu thực sau một thời gian dài chờ đợi giảm giá đã tiến hành giao dịch. Phân khúc nhà phố cũng nhộn nhịp trở lại với những hoạt động mua bán diễn ra gần như bình thường của giai đoạn trước suy thoái kinh tế.
Đặc biệt, dấu hiệu giao dịch tăng còn rõ hơn ở quý II, khi mới nửa đầu của tháng 4 Hà Nội đã có 800 giao dịch qua sàn thành công, chủ yếu tại những dự án nhà ở thương mại có giá bán phù hợp, đã bàn giao hoặc đang hoàn thiện. TP. Hồ Chí Minh, Nha Trang… cũng có sự khởi đầu tốt trong quý II này. Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho biết, nguồn cung hàng hóa nhà ở tại thành phố này hiện khá lớn và có nhiều sản phẩm nhà ở đã xây xong, sẵn sàng bàn giao cho khách hàng. Một số dự án tạm ngừng trước đây cũng đang được mở bán trở lại. Quan trọng hơn, có dấu hiệu cho thấy một số nhà đầu tư thứ cấp đã bắt đầu gia nhập thị trường, dù vẫn còn khá thận trọng. Tiền đưa vào đầu tư trong lĩnh vực bất động sản hiện chủ yếu được rút ra từ kênh tiết kiệm ngân hàng, không nhiều người dám vay thêm vốn từ ngân hàng để đầu tư như giai đoạn “sốt đất”. Chính sự có mặt của những nhà đầu tư thứ cấp này đã giúp thanh khoản tại một số dự án được đánh giá tốt tăng lên. Bên cạnh đó, những người có nhu cầu thực về nhà ở nhưng chưa đủ tiền cũng tích cực vay ngân hàng để mua nhà. Theo thống kê của Vụ Chính sách tiền tệ thuộc Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối tháng 3-2014, tín dụng đầu tư và kinh doanh bất động sản đã tăng 3,95% so với cuối năm 2013. So sánh với con số tăng trưởng tín dụng của toàn hệ thống trong cùng thời điểm là 0,5%, có thể thấy tín dụng bất động sản cao hơn nhiều lần mức tăng trưởng chung. So với các ngành kinh tế khác, thậm chí với cả các lĩnh vực ưu tiên được vay vốn, tín dụng bất động sản cũng vượt xa.
Trên thị trường địa ốc vẫn còn những sản phẩm chưa có người ở
Trong buổi tọa đàm trực tuyến mang tên “Thị trường bất động sản năm 2014: Cơ hội từ chính sách” do Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam tổ chức tại Hà Nội tuần qua, những nhận định của cơ quan chủ quản ngành bất động sản là Bộ Xây dựng cũng như các doanh nghiệp đều thể hiện sự lạc quan. Theo đại diện của Bộ Xây dựng, hiện tồn kho bất động sản đã giảm khoảng 26% so với cuối năm 2013, phân khúc căn hộ có tỷ lệ giảm cao hơn so với đất nền. Đại diện Bộ Xây dựng cũng kết luận rằng thị trường đang ấm lên nguyên nhân là do các chính sách đã có tác dụng. Cơ cấu bất động sản đã thay đổi, sản phẩm cung cấp cho thị trường phù hợp hơn, nhà ở dưới hai tỉ đồng, đặc biệt là căn hộ thương mại có khả năng tiêu thụ mạnh… Với những biểu hiện trên, cùng với những chính sách, gói tín dụng được quảng bá thời gian gần đây, những người lạc quan nhận định rằng thị trường bất động sản đã chính thức thoát đáy để đi lên.
Lạc quan nhưng nên thận trọng
Bên cạnh luồng ý kiến lạc quan ấy, vẫn có những phân tích sâu hơn cho thấy chưa thể vui mừng với diễn biến mới của thị trường. Hàng hóa tồn kho của các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc có thể giảm, nhưng vẫn còn một số lượng lớn sản phẩm tồn kho thứ cấp, là hàng ngàn căn hộ thương mại, biệt thự, nhà ở liền kề do các nhà đầu tư thứ cấp đã mua nhưng không bán được, phải bỏ không. Đó là một sự dư thừa gây lãng phí và làm méo mó thị trường. Bên cạnh đó, khả năng tiếp cận với nhà ở của những người có nhu cầu cấp thiết về nhà ở là rất hạn chế, bởi khả năng tài chính của họ còn xa mới với tới được một sản phẩm địa ốc tồn kho. Giá bán các sản phẩm này dù có giảm so với trước, nhưng còn lâu lắm mới trở thành “giá rẻ” đối với những người có thu nhập trung bình. Chưa kể khi thị trường chỉ mới ấm lên, một số chủ đầu tư đã quyết định tăng giá bán 5 – 10%, dù trên danh nghĩa là thay đổi dựa theo cách tính diện tích mới. Kiểu tính giá bất động sản chỉ dựa trên lợi nhuận mong muốn của chủ đầu tư như vậy khiến giá địa ốc của nước ta khó thể tiệm cận với thu nhập bình quân của người dân. Ngoài ra, cũng chỉ có một số dự án thuộc khu vực gần trung tâm và sắp hoàn thiện mới thu hút được người mua. Còn với những dự án ở khu vực xa trung tâm tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, hạ tầng và các dịch vụ công cộng chưa đầy đủ, thì chủ đầu tư gần như không bán được hàng. Những căn hộ có diện tích lớn, giá cao vẫn đang rất khó bán trong mấy năm nay. Bởi thế, những ai quá tin vào sự hồi phục của thị trường địa ốc trong năm nay có thể sẽ phải thất vọng. Thị trường địa ốc thường tăng theo sự tăng trưởng kinh tế, nhưng hiện nay dù đã xuất hiện một số tín hiệu khả quan thì nền kinh tế chung vẫn còn nhiều vấn đề. Thế nên dù bất động sản đang dần tìm được sựổn định, các tín hiệu tốt quay trở lại thì có lẽ ngày thị trường hồi phục mạnh hãy còn xa. Các khoản nợ xấu tại các ngân hàng thương mại đều dính đến các khoản đầu tư và tài sản thế chấp bằng bất động sản và nợ xấu hiện vẫn còn là nỗi lo của nền kinh tế. Chính vì lẽ này, kiểm soát chặt chẽ lượng vốn từ nguồn tín dụng đổ vào bất động sản, tránh tình trạng quá đà như từng xảy ra trước đây, cũng là điều đáng quan tâm, khi các nhà đầu tư thứ cấp đã vào cuộc.
Phi Yến
